Что такое настоящий столичный эконом-класс?

Рынок московской недвижимости сегодня предлагает покупателям жилье на выбор практически в любом ценовом диапазоне, начиная от $100 тыс. и заканчивая $10 млн. Но при этом не стоитзабывать, что основная масса клиентов риэлторских компаний все же ищет варианты в пределах $100–300 тыс. за квартиру. Жилье именно данной ценовой категории является самымвостребованным на рынке и первичного, и вторичного жилья. Что может приобрести потенциальный клиент, располагающий суммой в этих пределах?

Более детальный обзор стоит начать со вторичного рынка, так как принципы ценообразования на нем более или менее понятны, а выставленные на продажу квартиры располагаются в ужепостроенных домах. Впрочем, тот факт, что покупатель приобретает не «кота в мешке», а готовое к заселению жилье за четко оговоренную сумму, позволяет продавцам завышать цены посравнению с первичным рынком.

Капризная «вторичка»

Стоимость московского жилья в данный момент стартует со $100 тыс. На эти деньги реально купить стандартную однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м в «хрущевке». Еще около $10 тыс.прибавляются к общей стоимости объекта или вычитаются из нее в зависимости от района, общего состояния дома и этажа. Если говорить о географии этого типа жилья, можно отметить, чтотакие квартиры располагаются в достаточно удаленных от центра Москвы районах, таких, например, как Новопеределкино, Кузьминки или около Щелковского шоссе.

Заметим при этом, что при относительно скромной абсолютной стоимости квартиры цена 1 кв. м в ней составляет более $3 тыс., что достаточно много. Для сравнения: «квадрат» в строящихсядомах на тех же окраинах равняется $2–2,5 тыс. То есть если у покупателя есть в запасе год–другой, за которые дом будет возведен и сдан госкомиссии, он может приобрести «двушку»площадью около 60 кв. м за $120–150 тыс.

Клиент, располагающий средствами от $150 тыс., способен купить московскую квартиру практически в любой части города. В районах, приближенных к центру, это будет «однушка», а наокраине реально найти и трехкомнатное жилье площадью 70–80 кв. м. Цена 1 кв. м примерно равняется $3,5–4 тыс.

Как правило, такие квартиры располагаются в старых домах, построенных 20, а то и 30 лет назад. Это означает, что покупателю достается жилье с морально устаревшей планировкой, частобез возможности переделать все на свой вкус, старыми коммуникациями и проводкой и пр. Если при покупке квартиры в старом доме реально разглядеть недостатки будущего жилья еще досовершения сделки, то, приобретая новую квартиру, придется полностью положиться на репутацию застройщика и ждать сдачи дома в эксплуатацию.

Верхи, которые могут

К эконом-классу относятся и более дорогие и просторные квартиры стоимостью до $300 тыс. Теоретически в эту сумму вписываются еще и «однушки» бизнес-класса, но таких предложений нарынке мало, да и большим спросом они не пользуются.

Некоторые компании специально корректируют свои проекты в сторону уменьшения площади однокомнатных квартир, чтобы обеспечить спрос.

Отдельную категорию составляют так называемые инвестиционные квартиры: они расположены в новостройках, но продаются уже на вторичном рынке. Таких предложений не слишком много, а ихцена достаточно высока по сравнению со стоимостью квартир в домах, которые находятся на ранних стадиях строительства. Обычно разница составляет до 10–20%, причем инвесторы стараютсяпродать квартиры до сдачи дома в эксплуатацию и оформления права собственности, чтобы не потерять на налогах и не ждать до полугода, пока многочисленные инстанции подготовят всенеобходимые документы. Таким образом, формально сделка проходит на первичном рынке.

Дешевые новостройки становятся экзотикой

Объекты первичного рынка сегодня занимают около 20% общего объема предложений. При этом доля квартир эконом-класса среди них неуклонно сокращается. Согласно заявлениям московскогоправительства, в 2007 году планируется построить 4,8 млн кв. м жилья, из которых 2,2 млн кв. м пойдет на реализацию социальных программ, т. е. фактически не выйдет на рынок. Львинуюдолю из оставшихся 2,6 млн кв. м занимают новостройки бизнес-класса.

Происходит это из-за невыгодности массового строительства недорогих домов. Несмотря на то что потенциальных покупателей очень много, застройщику выгоднее возводить дома бизнес-классас квартирами абсолютной стоимостью от $500 тыс. Таким образом, типовые панельные дома появляются только там, где по определению нельзя построить жилые комплексы бизнес-класса, т. е.около МКАД и за ее пределами.

Где искать?

Отметим, что за последние годы застройщики несколько увеличили средние площади квартир. В результате на рынке первичной недвижимости образовался дефицит жилья небольших размеров. Темне менее проекты, учитывающие интересы покупателей с ограниченным бюджетом, все же встречаются. Так, по словам пресс-секретаря компании «Сити–XXI век» Сергея Лядова, «в проекте«Лазурный блюз» предусмотрено много сравнительно небольших квартир. Большинство из них однокомнатные (39 кв. м), двухкомнатные имеют площадь 62 кв. м, трехкомнатные — 82 кв. м. Такиеквартиры подойдут тем, кто не нуждается в больших площадях, часто предлагаемых в сегменте бизнес-класса, а предпочитает оптимальное использование пространства. Размеры квартирпозволяют применить различные варианты планировок и в то же время выдержать цену на приемлемом уровне».

К слову, стоимость квартир в строящемся жилом квартале «Лазурный блюз», который компания позиционирует как бизнес-класс, составляет $158– 185 тыс. для «однушки» (цена колеблется взависимости от видовых характеристик и этажа), $256–318 тыс. — для «двушки» и $307–381 тыс. — для «трешки». При этом наибольшим спросом у покупателей пользуются именно однокомнатныеквартиры.

Руководитель отдела продаж управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Туляков тоже замечает, что в категории эконом-класса первыми распродаются наиболее дешевыепредложения площадью от 36 кв. м. В качестве примера он приводит микрорайон Новопеределкино, застраиваемый домами серии П-3М. Квартиры здесь имеют улучшенную планировку с удобнымикухнями и просторными холлами.

В районе Кузьминки ведется масштабное возведение микрорайона Волжский. Помимо большого выбора квартир район привлекателен тем, что на прилегающих территориях нет ветхих пятиэтажек.Волжский окружен жилыми кварталами с развитой инфраструктурой. Рядом расположена главная достопримечательность района — усадьба «Кузьминки».

Есть ли причины для оптимизма?

С конца прошлого года специалисты рынка официально признали тот факт, что число сделок по покупке квартир падает. В этой связи началась переориентация рынка с продавца на покупателя.Это дает шанс человеку, располагающему суммой около $200 тыс., спокойно определиться со своими желаниями и возможностями и выбрать именно то, что нужно, а не пытаться догнатьпостоянно растущие цены.

Трудности сегодня ожидают в основном тех покупателей, которые ищут предложения в пределах $100 тыс. Из-за низкой абсолютной стоимости подобные объекты не задерживаются на рынке. Онипродолжают пользоваться устойчивым спросом — утверждать, что положение дел изменилось с прошлого года, нельзя.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:

— Ценовой диапазон $100–300 тыс. за квартиру можно назвать интервалом, в котором совершается наибольшая доля покупок на рынке в настоящий момент. Но надо оговориться, что, по нашимданным, средняя стоимость сделок практически приблизилась к верхней границе интервала — $280 тыс. за квартиру на первичном рынке. Средняя площадь, которую реально приобрестипокупателю, обладающему такой суммой, — около 65 кв. м (хорошая «двушка» с кухней средних размеров), причем такая квартира с равной долей вероятности может находиться как в панельном,так и в монолитно-кирпичном доме. При этом среди объектов первичного рынка, появляющихся в свободной продаже, доля монолитно-кирпичных домов явно растет.

Другой вариант для указанногобюджета — однокомнатная квартира меньшей площади, но расположенная в более престижном районе и/или доме бизнес-класса.

Покупателям, располагающим такой суммой, мы советуем обратить внимание на предложения в Северо-Восточном и Северо-Западном административных округах, где за эти деньги реальноприобрести жилье большей площади, чем в среднем по Москве. Но это является лишь временным стечением обстоятельств, обусловленных относительной статичностью предложения.

Сергей Лушкин, директор департамента по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— Ввиду того что на рынке недвижимости не существует единой классификации жилья, при отнесении квартиры к тому или иному сегменту зачастую возникают трудности. Что касаетсяэконом-класса и его отличия от жилой недвижимости бизнес-класса, то здесь мнения большинства специалистов сходятся. Больше споров возникает при делении жилья на бизнес- и элитныйклассы.

К жилью эконом-класса однозначно относится все строящееся типовое панельное жилье вне зависимости от дополнительных опций, а также отдельные монолитные дома. Жилье эконом-классаможет располагаться в любом районе. Отделка мест общего пользования (подъездов, межквартирных и лифтовых коридоров) в таких домах обычно весьма аскетична. Подземной автостоянки, какправило, не имеется, да и с наземными парковками большие проблемы. Лифтовое оборудование производства КМЗ или МосОтис. Придомовые территории не огорожены, а охрана и прочие системыбезопасности в лучшем случае сводятся к консьержке на первом этаже.

Площади квартир находятся в следующем диапазоне: однокомнатные — 35–50 кв. м, двухкомнатные — 50–70 кв. м, трехкомнатные — 70–100 кв. м, четырехкомнатные — 100–130 кв. м. Высотапотолков в квартирах — от 2,6 м.

Цена подобного жилья очень сильно зависит от местоположения объекта. Престижность направления и близость к метро способны повысить цену 1 кв. м жилья эконом-класса до стоимости«квадрата» квартиры бизнес-класса. Например, в конце 2006 года ОАО «Квартал» покупало квартиры в панельных новостройках под расселение жителей пятиэтажек в районе станций метро«Проспект Вернадского» и «Юго-Западная» по цене не менее $5 тыс. за 1 кв. м. При этом стоимость «однушек» (38 кв. м) составляла около $200 тыс., «двушек» (60 кв. м) — около $300 тыс.,а «трешки» (80 кв. м) по цене 1 кв. м были дешевле, но их абсолютная стоимость уже зашкаливала за $320 тыс.

Дата публикации: 11:20 02 марта 2007

Источник: bpn.ru