Что упущено в законопроектах о доступном жилье

Что упущено в законопроектах о доступном жилье - мнение Минпромэнерго и взгляд экспертов.

Правительство РФ совместно с депутатами Госдумы разработало пакет из 27 законопроектов, направленных на формирование и развитие рынка жилья. До конца текущего года Госдума планирует принять весь намеченный пакет документов, включая и наиболее спорные из них.

Споры вокруг жилищных законопроектов ведутся до сих пор и вряд ли прекратятся в ближайшем будущем. В Минпромэнерго РФ считают, что необходимо реализовывать национальную программу обеспечения населения доступным жильем. Нынешний пакет законов по формированию рынка доступного жилья часть очень острых проблем должен решить. Обсуждаемые сейчас в Госдуме 27 законов предусматривают как формирование спроса, так и формирование предложения, в нем заложены коммерческие механизмы по приобретению жилья в собственность и обеспечения жильем малообеспеченных слоев населения. Однако в Минпромэнерго подчеркивают, что многие вопросы, которые носят не тактический, а стратегический характер в сфере жилищно-коммунального хозяйства, не нашли отражение в этом документе и нуждаются в доработке специалистов этого министерства.

ПРАЙМ-ТАСС уже писал об особенностях "жилищных нововведений", обсуждаемых сейчас законодателями. Главной "новинкой" этих законопроектов является проект нового Жилищного кодекса РФ, в котором, в частности, определяются категории граждан, имеющих право на получение "бесплатного" жилья. По новой редакции кодекса, право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма получает нуждающийся в этом гражданин, являющийся малоимущим. Однако он должен быть признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ.

Если рассматривать остальные законопроекты, то можно обратить внимание, что многие нововведения направлены на снятие ряда существующих ограничений развития ипотеки и привлечения инвестиций в область жилищного строительства. К примеру, тот же Жилищный кодекс оговаривает формирование так называемого "маневренного" фонда жилья, предназначенного, в частности, для временного проживания граждан, которым негде жить в результате обращения взыскания на приобретенную за счет кредита жилплощадь. Это, вкупе с рядом других изменений в законодательстве, должно обеспечить нормальное функционирование системы взыскания купленного в кредит жилья в случае неуплаты банкам долга за него. В данный момент такое взыскание сопряжено с рядом трудностей и законодательных неувязок, что повышает кредитные риски банков и, как следствие, процентные ставки по ипотечным кредитам. Теперь же система страхования кредитных рисков будет упорядочена, что повлечет за собой снижение ипотечных ставок.

Между тем, многие участники рынка считают, что спрос на ипотеку растет уже сейчас. По мнению директора аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Геннадия Стерника, динамика объема ипотечных сделок на рынке недвижимости говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в Москве. Согласно статистике, количество ипотечных программ в различных банках за этот год удвоилось, а количество ипотечных сделок на рынке жилья увеличилось втрое, отмечает он.

Однако есть и другая сторона медали. По заявлениям чиновников, жилищная реформа должна привлечь инвестиции на рынок жилья и увеличить платежеспособный спрос. Вкупе с развитием ипотеки, это может привести к новому росту цен на качественную недвижимость.

Вместе с тем, большинство экспертов рынка солидарны в том, что необходимость в жилищной реформе назрела давно, и во многом законодательные нововведения лишь фиксируют уже сложившуюся ситуацию. Руководитель пресс-службы компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Игорь Ладычук отмечает в этой связи, что "законодательная база только стимулирует и поддерживает процессы, которые происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Застройщики сами понимают, что строить в Москве выгодно – необеспеченность жильем и стабильный спрос на новостройки поддерживает рост цен на качественную недвижимость".

Однако многие отмечают и недоработанность ряда моментов в новых законопроектах. Как заявил помощник министра промышленности и энергетики РФ Леонид Чернышов, этот пакет документов нуждается в доработке. "Сейчас уже ясно, что появятся дополнительные законопроекты, которые будут обновлять и улучшать жилищное законодательство, - отметил он. - В настоящее время уже можно смело говорить о новом пакете законов".

Например, данный пакет не предусматривает введение цивилизованных форм аренды жилья. "В демократическом обществе люди должны иметь право выбора. Не все хотят приобретать жилье, поэтому должна быть возможность снять квартиру, - использовать механизм найма. Тем более это актуально в рамках задачи, которую ставит президент, - обеспечение мобильности населения. Люди должны работать, там, где эффективно, а жить - там, где удобно. Поэтому необходим целый блок норм для развития в России коммерческого найма", - сказал Л.Чернышов.

Безусловно, вопрос законодательного регулирования коммерческого найма начинает приобретать актуальность. Коммерческий найм – это по сути доходные дома, так это называлось до революции. То есть это квартиры, которые предоставляются мэриями разных городов или частным бизнесом людям в найм, но коммерческий. В отличие от социального найма, здесь возможна та или иная прибыль, и достаточно высокая. Цена жилья и текущие платежи ничем не определены, кроме желания хозяина. Пока такие объекты даже в Москве можно пересчитать по пальцам. Однако благосостояние среднего класса продолжает расти. Многих топ-менеджеров крупных фирм "положение обязывает" жить в престижном районе, покупка же элитной квартиры пока не входит в их планы. Коммерческий найм элитного жилья – оптимальный выход в этом случае, и специалисты рынка уже говорят о росте популярности данной услуги. Инвесторы проявляют интерес к строительству доходных домов, а значит, число этих объектов будет расти.

Однако аренда жилья – это не только элитные квартиры по коммерческим ценам. Это и частная аренда, которая является уделом менее обеспеченных людей. Многим сдача жилья дает дополнительные средства к существованию. Для арендаторов же это возможность жить в отдельной квартире, если купить собственную нет возможности. Например, иногородние студенты смогут избежать проживания в общежитии, сняв квартиру. Многие эксперты рынка о считают, что этот вопрос также необходимо регулировать законодательно, отмечая, что на данный момент при заключении сделки зачастую приходится "обходить" устаревшие законодательные нормы, что не гарантирует прав ни одной из сторон.

Но изменения в законах не должны быть направлены против людей. К примеру, недавно появились сообщения о том, что с лиц, сдающих жилье в аренду, будут брать НДС. По данным некоторых специалистов рынка, это вызвало существенное снижение предложения по сдаче квартир и спровоцировало некоторый рост цен. Большинство экспертов считает, что тревога арендодателей необоснованна. При этом они ссылаются на Налоговый кодекс РФ, в подпункте 10 пункта 1 статьи 149 которого прямо указано, что НДС не облагаются "услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности".

К тому же, статья 145 этого же кодекса исключает из числа плательщиков этого налога всех предпринимателей, чья выручка не превышает 1 млн руб. в квартал. Таким образом, для того, чтобы платить НДС, гражданин должен ежемесячно получать не меньше 11000 долл за сдаваемое жилье. Это возможно только в случае, если вы сдаете по-настоящему элитный объект. Кроме того, чтобы учесть всех "нарушителей", требуется большое число проверяющих, затраты на которых, по мнению экспертов, не окупят предполагаемых доходов. Сейчас, согласно Налоговому кодексу РФ /п. 4 ст. 208/, физическое лицо, получившее доход от сдачи в аренду своего имущества, находящегося на территории РФ, обязано уплатить налог с полученного дохода по ставке 13 проц. Многие соглашаются "выйти из тени" и платить такой налог, однако если в будущем произойдет ужесточение налогообложения, не исключено, что бизнес, только начавший легализовываться, снова "уйдет в подполье".

Второй вопрос связан с инструментами, обеспечивающими предоставление земли для строительства, отметил Л.Чернышов. "Это инструмент, который практикуется в других странах мира, и который в свое время применялся в Российской Федерации и в дореволюционной России - право застройки", - уточнил он. Речь идет о разновидности вещного права, которая позволяет застройщику приобретать по договору на длительный период времени землю под строительство и эксплуатацию на ней жилых зданий.

В России закон о праве застройки был принят в начале XX в. Проект закона был внесен в Государственную Думу П.А.Столыпиным, и ставил своей целью поддержание мелких домовладельцев в городах, лишенных возможности приобретать землю для жилищного строительства и вынужденного строиться на чужой земле. Согласно закону, право пользоваться чужим земельным участком предоставляется на длительный срок, который часто равен сроку жизни возводимого здания. К примеру, русский закон 1912 г. устанавливал предельный срок 99 лет. Важнейшей особенностью права застройки, отличающей его от аренды, является обязательное установление и минимальных сроков договора, причем также достаточно больших. Без этого договор теряет смысл, т.к. изначально направлен на защиту прав застройщика и третьих лиц от частых изменений условий договора об использовании земельного участка.

"Право застройки" можно считать дополнительным инструментом для застройщиков помимо аренды земли, которая предусмотрена Земельным кодексом. Основное отличие состоит в том, что это право является предметом оборота, то есть договор права застройки может быть заложен в банке, строитель может взять под него кредит, - считает Л.Чернышов.

Третий вопрос связан с инструментами повышения качества жилья. Россия обладает огромным потенциалом недвижимости. Это порядка 30 проц стоимости основных фондов России. Только за последние 30-40 лет были построены 9 млн многоэтажных строений. В этой связи Л.Чернышов сказал, что "часть существующего фонда нуждается в капитальном ремонте и модернизации. И политика государства в области обновления, модернизации, повышения качества ранее построенного жилья тоже должна найти отражение в законодательстве. Не все города в состоянии идти по пути Москвы, которая этот вопрос решает радикальными методами".

Действительно, столица сейчас в массовом порядке избавляется от ветхого жилья. Стоит отметить Программу реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда, которая действует уже несколько лет. Переселение бывших жителей московских пятиэтажек в новые квартиры осуществляется благодаря строительству так называемых "стартовых" домов для первых переселенцев. При этом сооружение городских и инженерных коммуникаций и встроенно-пристроенных помещений ведется за счет городского бюджета, а само жилье строится преимущественно на средства инвесторов.

Однако здесь нельзя не учитывать то, что Москва является самым привлекательным для инвесторов российским городом. Доходность от инвестиций в московскую недвижимость, по данным первого заместителя мэра Москвы в правительстве Москвы Юрия Росляка, составляет 13-24 проц, окупаемость таких проектов – 2-4 года. Большинство регионов не могут развиваться такими же темпами, поэтому для решения проблемы ветхого жилья им требуется поддержка государства. Вместе с тем, некоторые регионы, активно развивающие промышленность и экономику, также начинают привлекать к себе внимание инвесторов. Некоторые эксперты рынка уже говорят о существенной динамике роста инвестиций в строительство именно региональной недвижимости, которую инвесторы расценивают как весьма перспективную и требующую меньших затрат, чем в Москве.

На сегодняшний день рынок недвижимости сам приглашает людей стать его участниками, предлагая различные схемы материального обеспечения сделки – ипотека, жилищно-строительные кооперативы, отмечает И.Ладычук. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом. Однако, по мнению представителя Минпромэнерго, вопрос привлечения средств населения в жилищную сферу пока до конца не решен. В мировой практике существуют два механизма привлечения средств населения в жилищное строительство. Это стройсберкассы и паевые инвестиционные фонды. Суть механизма в том, что индивидуальные физические лица вкладывают деньги в стройсберкассы, а уже стройсберкасса выступает неким институциональным инвестором через паевые инвестиционные фонды в жилищное строительство. Регулирование этого процесса находится в ведении Банка России. "Это цивилизованные формы коллективных инвестиций в недвижимость, которые представляет собой дополнительный источник финансовых средств для стройкомплекса", - заявил Л.Чернышов.

Стройсберкассы, по мнению ряда экспертов, являются одной из альтернатив ипотеки в российских условиях. Они ориентированы, прежде всего, на людей со средним и низким достатком и успешно оправдали себя в Германии и странах Восточной Европы. В то же время, некоторые специалисты рынка недвижимости отмечают, что без должного законодательного урегулирования стройсберкассы часто представляют собой обыкновенные "пирамиды", в которых люди рискуют потерять свои деньги.

Дата публикации: 09:29 24 ноября 2004