Иллюзия престижа, или Сколько стоит статус

История Москвы насчитывает уже более восьми веков. Как это ни удивительно, статус некоторых районов за это время нисколько не изменился. Самая престижная часть города сначала находилась в крепостной стене Кремля, потом уверенно вышла за ее пределы и добралась до Садового кольца. Сложнее дело обстоит с привлекательностью других округов столицы.

Например,Восток традиционно считается менее респектабельным, чем Запад и Юго-Запад. Но правильно ли причислять к «второсортным» дома ВАО? И неужели жилье всего Юго-Запада стоит записывать вкатегорию престижного только «по праву рождения»?

Наконец, самый главный вопрос: есть ли в Москве дома или районы, цена которых завышена или занижена лишь из-за престижности места?

Частные случаи

Перед тем как начинать разговор о тех или иных районах, стоит сказать несколько слов про общие причины переоценки или недооценки отдельно взятых квартир. «Если говорить опереоцененных объектах, то таковыми бывают квартиры, но никак не районы», — считает руководитель аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков.

В свое время ажиотажный спрос, дефицит предложения и галопирующие темпы роста цен способствовали завышению цен на некоторых объектах. Сейчас таких осталось очень мало: все-таки коррекция цен делает свое дело, т. е. приводит стоимость переоцененных квартир в соответствие с их реальной рыночной стоимостью. Кстати, бывает, что объект переоценен в контексте определенных маркетинговых стратегий застройщиков.

«Недооцененные или переоцененные квартиры есть практически в каждом районе, — замечает заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент» Наталья Усова. — Но, как правило, такие объекты составляют небольшую часть предложений. В большинстве случаев это жилье, продающееся на вторичном рынке, — его цену определяет непосредственно собственник».

Недолет, перелет…

Однако встречаются и случаи, когда среди строящихся домов присутствуют удешевленные или переоцененные объекты недвижимости. Например, в одном и том же районе возводятся два дома,примерно одинаковые по качеству. Один из них несколько дешевле рыночной стоимости, а другой — дороже. Здесь возможны следующие выводы, полагает Н. Усова. В случае со слишком дешевым предложением дело скорее всего в неграмотной ценовой политике. Другое объяснение: что-то не в порядке с документами, и застройщик старается побыстрее сбыть объект. Еще одной причиной могут стать финансовые проблемы, когда девелоперу нужны средства, чтобы продолжать строительство.

И наконец, иногда у застройщика находится в стадии разработки большое количество площадок, которые нужно осваивать. В этом случае наименее интересный объект продается по достаточно низкой цене для того, чтобы обеспечить вложение денег в развитие других площадок, которые затем выставят на продажу по рыночным ценам.

В. Луцков добавляет к этому списку такой фактор, как ошибки, допущенные при разработке проекта: например, застройщики не учли перспективы развития района или прилегающих к нему территорий.

Теперь рассмотрим случай с переоцененным объектом. Тут предполагаются следующие причины. Первая заключается в том, что дом объективно отличается от аналогов в лучшую сторону:например, располагается рядом с парком, прудом, или при его строительстве применялись новейшие технологии, коммуникации. Кроме того, застройщик мог сознательно пойти на дополнительныерасходы (инфраструктура, отделка и т. п.), которые закладываются в стоимость товара. Тогда идет речь о быстрых продажах, но если покупатель видит все реальные преимущества проживанияв таком доме, то перестает воспринимать цену как завышенную.

Но иногда высокая цена является следствием неграмотной ценовой политики. Застройщик выставляет квартиры на продажу по неоправданно завышенной цене, а по истечении какого-то временивынужден ее снижать в силу невостребованности объекта.

Откуда берется репутация

«Касаясь вопроса о правомерности именования округов престижными или второсортными, надо четко понимать, — говорит В. Луцков. — Такие характеристики появились не в один день, аскладывались достаточно длительное время. Статус округа зависит от множества факторов: исторических, архитектурных, культурных, экологических, деловых, транспортных, социальных и пр.».

Теоретически можно построить элитный жилой комплекс в рабочем районе, но кто согласится купить там квартиру? Впрочем, и в центре Москвы встречаются дома эконом-класса, но, во-первых,для ЦАО это все-таки исключение, а не правило, во-вторых, скоро дешевого жилья там уже не останется.

Кроме того, существуют вполне объективные факторы, которые, по словам Н. Усовой, влияют на стоимость того или иного района. Если взять ЦАО, то его ценность обусловливается тем, чтовновь возводимое жилье находится в исторической части города рядом со многими памятниками архитектуры, музеями и т. д.

ЗАО и ЮЗАО считаются самыми экологически чистыми местами Москвы. К тому же исторически сложилось, что в этих районах расположены многие престижные вузы (например, МГУ). Восток июго-восток города, напротив, имеют дурную славу из-за расположенных здесь промзон. Общеизвестным фактом является и то, что благодаря преобладающей в Москве розе ветров именно на эти районы сдувает неблагоприятные выбросы с других частей Москвы, они считаются самыми неблагоприятными. Это, безусловно, сказывается на цене.

Если говорить про Запад и Юго-Запад, замечает Н. Усова, то следует учесть, что эти районы всегда заселяла интеллигенция, уровень жизни у местных жителей был всегда выше, чем уработяг с окраин. Восток же — исторически рабочий район, там сначала возникало предприятие, а потом начинали строиться дома, в которых селились люди, трудящиеся на этих предприятиях.Соответственно, качество жизни в этих районах несколько другое, чем в ЗАО и ЮЗАО.

Существуют планы по выводу предприятий с территорий Восточного и Юго-Восточного округов и возведению на освободившихся территориях современного жилья. Если эти проекты действительно осуществятся, ситуация может измениться, но пока есть препятствия для повышения престижа ВАО и ЮВАО.

Престиж стоит денег

И тем не менее, как считают специалисты, вести речь о целых округах не корректно: цена квартир в том или ином районе определяется в первую очередь спросом, а потом уже статусомсамого района. Если спрос на квартиры в определенном районе большой, то и цена, соответственно, повышается.

В связи с этим не вполне правильно говорить о завышенных или заниженных ценах в том или ином районе. Зачастую складывается такая ситуация, что в пределах одного московского района стоимость на жилье серьезно отличается. Дело в том, что ценообразование зависит не только от местоположения, но и от окружения конкретного объекта. Так, квартира в доме, которыйнаходится на границе парка или сквера, будет значительно выше, чем в доме, окруженном типовым жильем 1960–1980-х годов.

Верно и то, что каждая крупная компания-застройщик, серьезно осваивающая тот или иной не слишком престижный район, будет справедливо считать его недооцененным. В частности,пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов полагает, что некоторые районы, расположенные в Северо-Западном округе, сильно недооценены. Причем нельзя не согласиться, что его доводы тоже достаточно логичны.

По мнению С. Лядова, высокий инвестиционный потенциал недвижимости СЗАО определяют несколько факторов. Округ держит лидирующие позиции в экологическом плане. В Москве он являетсянаиболее благополучным по многим показателям: чистоте воздуха, воды, почв, уровню шума, электромагнитного излучения и вибрации. Наиболее низка на северо-западе Москвы и плотностьнаселения.

Еще одна особенность СЗАО — комплексность застройки. Здешние девелоперы меняют привычный типовой облик районов, формируя их новый архитектурный образ. Проекты, которые они реализуют, предусматривают сочетание новейших градостроительных решений и удобство в планировании внутреннего пространства. В результате престиж районов повышается, что отражается и на стоимостижилья в сторону увеличения. Строгино, Щукино, Хорошево-Мневники, где работают крупные застройщики, растут в цене быстрее остальных в округе.

Согласно последним исследованиям, Строгино признано одним из самых экологически чистых районов в Москве. В последние годы оно становится все более престижным, тут появляются новые дома повышенной комфортности и объекты инфраструктуры. Строгинская пойма — одно из немногих мест, где можно заняться водными видами спорта, в том числе яхтенным.

В начале 1990-х годов 1 кв. м жилья в Строгине стоил гораздо больше, чем в других спальных районах, расположенных на таком же расстоянии от центра. Сравнивать его можно было только с Крылатским — лишь потому, что последний пользовался повышенным вниманием из-за многочисленных высокопоставленных чиновников, проживавших там.

Популярность Строгина только увеличится с проведением в этот район линии метро, которое предположительно откроется здесь в декабре 2007 года. По мнению экспертов, стоимость жилья вэтом районе резко подскочит.

Учитывая качественное обновление жилья и всей инфраструктуры, полагает С. Лядов, в рейтингах по индексу стоимости жилья СЗАО в ближайшее время сравняется с ЗАО и будет заметносокращать ценовой разрыв от ЮЗАО.

Таким образом, ситуация с завышенными или заниженными ценами скорее применима к отдельным домам, а не целым округам. Ведь в каждом округе есть свои удачные и провальные проекты, атакже выгодно расположенные дома.

К тому же, если крупный застройщик взялся комплексно осваивать целый район, он сделает все возможное, чтобы поднять его статус до выгодного для себя уровня. В итоге конечный покупатель не заметит особой разницы в ценах при покупке жилья.

Павел Епихин, начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал»:

— До тех пор пока жилье давало государство, сам факт получения квартиры в столице был желанным и радостным вне зависимости от расположения дома. Но с того момента, когда квартиры вМоскве стало возможным свободно покупать, клиенты стали более взвешенно относиться к выбору места проживания. Цена на квартиры определяется законами рыночной экономики: как наиболее ликвидное и востребованное, жилье в престижных местах стоит дороже аналогичного по качеству жилья, находящегося в менее популярных районах.

Москва условно разделена на зоны престижности и непрестижности, границы которых не связаны с административным делением города. При этом никаких официальных схем и планов разделения сейчас не существует.

В разряд привлекательных районов сразу и навсегда попал центр (в границах Садового кольца), а также юго-запад столицы (между станциями метро «Университет» и «Проспект Вернадского») исеверо-запад («Аэропорт», «Сокол»), где проживали представители высшего руководящего состава армии, органов власти, творческой интеллигенции. Надо сказать, что предпочтение западной части столицы было отдано не случайно: роза ветров в городе такова, что массы загрязненного воздуха относит на восток и юго-восток — эти направления наименее престижны.

Но с внедрением в московских новостройках современных технологий и качественных материалов появился новый уровень комфорта и дополнительных удобств. Покупатели начали пересматривать понятие элитарности района. Оно дополнилось одним существенным признаком: хороший район — это еще и тот, где строят качественные дома.

Единой системы и стандартов вычленения наиболее респектабельных зон не существует, но есть ряд факторов, безусловно влияющих на статус района: расположение относительно центрагорода; историческая и архитектурная ценность сооружений; наличие необходимых объектов инфраструктуры; социальный состав жителей; экологическая обстановка; уровень криминогенности;отсутствие объектов, соседство с которыми вызывает психологический дискомфорт (тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры и т. д.); наличие рекреационных зон (парки,скверы, детские площадки); удобство транспортного сообщения.

Полнота соответствия района перечисленным параметрам позволяет судить о степени его статусности. Самыми привлекательными и дорогими местами в центре являются арбатские переулки, Патриаршие пруды, Остоженка, Чистые пруды, Замоскворечье. Непосредственно за пределами Садового кольца большой популярностью пользуются окрестности Фрунзенской набережной и улицы Плющихи. Среди районов, удаленных от центра, лидируют места, расположенные рядом с парками (Воронцовским, Суворовским, Филевским) и парковым комплексом Покровское-Глебово.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:

— Деление на городские зоны — процесс объективный и неизбежный. В Москве этому процессу во многом способствовали социальные причины, когда идет деление на бедные и богатые районы,престижные и непрестижные. Разделение началось уже давно. Хотелось бы отметить, что такое деление города, не доходящее до крайности, оказывает свои положительные результаты.Однородное социальное окружение позволяет жильцам чувствовать себя более комфортно.

Сейчас разрыв все больше усиливается. На цену недвижимости в конкретном районе влияют такие факторы, как расположение района относительно центра города, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, экология, история, а также контингент жителей. Исторически престижные районы стали заселяться людьми с высоким достатком, по мере их развития ценыопять повышались, и квартиры становились менее и менее доступными для остальных людей. Разделение постепенно ограничивает свободу выбора места жительства: чем больше разница вдоходах, тем четче разграничатся зоны проживания разных групп людей в городе.

Этот процесс остановить нельзя, но реально немного сгладить возникающие противоречия, как, например, делают в западных странах. Для решения этой проблемы нужно развивать общностьгородского пространства, прозрачность, доступность городской среды для всех слоев населения. Можно применять административные меры, которые позволят контролировать качество городской среды и снизить напряжение между разными районами, обеспечив дружественные контакты между ними, например, проложить автобусные маршруты, соединяющие районы. В Америке была такая практика: школы строились в пограничных зонах, в итоге в них учились и богатые ученики, и бедные, и афроамериканцы, и белые.

Но нужно использовать и чисто рыночные рычаги, например, в Великобритании идет процесс джентрификации, то есть превращения трущобных эмигрантских районов в респектабельные и модные. Низкие арендные ставки на жилье привлекают художников, музыкантов и других представителей безденежной творческой богемы. Они открывают свои клубы, галереи и кафе, которые быстростановятся популярными. Вслед за ними приходят девелоперы, реставрирующие местный жилой фонд и повышающие цены на недвижимость.

В Москве уже заметны тенденции, которые способны остановить процессы сегрегации. Конечно, центр города, как и в других столицах, всегда останется самым престижным и элитным:стоимость земли, затраты на инженерное оснащение площадок здесь делают рентабельным только строительство элитных объектов. Но наметившаяся тенденция к децентрализации способнараспределить элитные и дома бизнес-класса более или менее равномерно по территории остальной Москвы. Дефицит площадок в центре заставляет масштабное строительство смещаться в районыМКАД и дальше в Московскую область. В районе от ТТК до МКАД (включая окрестности) сейчас формируется пояс новых жилых кварталов бизнес- и эконом-класса с полным инфраструктурным обеспечением. Автомобилизация населения привела к тому, что возрос спрос на собственные дома в черте города, возводимые в районе МКАД, рассчитанные на достаточно обеспеченныхклиентов. В итоге вокруг Москвы помимо микрорайонов эконом-класса будут формироваться зоны элитного загородного жилья, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой. Дальше, в среднеми частично дальнем Подмосковье — еще один ориентированный на Москву эконом-пояс.

Еще одним фактором, способным перекроить карту престижности города, способен стать процесс реконструкции промышленных зон и снос ветхих малопривлекательных строений. Благодаря этому процессу районы ВАО и ЮВАО, где много подобных объектов, получают шанс выйти из аутсайдеров на более высокий уровень. Возводимые на освободившихся территориях объекты недвижимости будут способствовать обеспечению района качественной новой инфраструктурой и росту его престижности.

Но для всего необходимо время, поэтому в течение ближайших пяти–десяти лет карта Москвы с точки зрения сегрегации сохранит пестроту. Центр останется дорогим и престижным, промежуточные зоны (до МКАД) будут зонами бизнес-класса (прежде всего Запад и Север). Юг и Восток продолжат отставать: здесь проблемы этнической сегрегации стоят наиболее остро.

Дальше за МКАД (в пределах 15–20 км) — элитные островки по наиболее престижным направлениям и бизнес-острова — по менее престижным. Дальше — эконом-пояс, но также ориентированный на Москву.

Дата публикации: 10:42 07 марта 2007

Источник: bpn.ru