Свежее предложение рынка: земли РЖД

Столичные власти и ОАО «Российские железные дороги» приняли решение о застройке нескольких десятков участков, расположенных рядом с железнодорожными путями. В настоящее время координационный совет, в который входят представители РЖД и правительства Москвы, разрабатывает концепцию застройки 17 участков. Градостроительная документация для этих площадок должна быть утверждена уже в этом году. А в конце года начнется поиск соинвесторов.

Речь идет о так называемых «грузовых дворах» пяти московских вокзалов: Киевского, Ленинградского, Рижского, Белорусского, Савеловского. Также намечается застроить «грузовой двор»станции Северянин Ярославского направления, территорию станции Лосиноостровская, перегоны на Белорусском и Рязанском направлениях. В районе железнодорожной станции Фили выделен участок под создание пересадочного узла. Помимо этого застройка будет осуществляться в промзонах «Братцево», «Калошино» и «Серп и молот». Концепции еще 13 участков утвердят к концу2008 года.

В ОАО «Российские железные дороги» пока затрудняются сказать, каким образом будут привлекаться соинвесторы. Не исключено, что часть земель получит дочерняя структура РЖД —«Желдорипотека», которая создана в 2001 году и занимается в основном строительством недвижимости для нужд РЖД. Эксперты предполагают, что эти проекты заинтересуют столичныхдевелоперов, ведь участки РЖД не требуют сноса жилья и зачастую уже располагают необходимой инфраструктурой.

Ранее о своих планах по освоению земли, принадлежащей РЖД, заявляли несколько компаний. Так, корпорация «Рескор» собиралась вложить $100–120 млн в возведение трех жилых комплексов в рамках соглашения с «Желдорипотекой», а компания «Кузнецкий мост–Девелопмент» намерена застраивать один из участков промзоны «Серп и молот».

В свою очередь корпорация Mirax Group уже реализует проект, который предполагает создание перекрытия над участками Киевского направления Московской железной дороги и комплексную застройку надпутевого пространства и прилегающей территории.

По данным корпорации, область застройки ограничена с севера Поклонной улицей, с юга — проектируемым дублером Кутузовского проспекта, с запада — Минской улицей, с востока — третьим транспортным кольцом. Архитектурная концепция проекта представляет собой протяженную улицу-бульвар (эксплуатируемая кровля перекрытия), на которой появятся офисные, торговые ивыставочно-развлекательные центры. По предварительным оценкам, на образовавшейся площади реально возвести до 1 млн кв. м.

С помощью крытых переходов мемориальный комплекс «Парк Победы» свяжут с поймой реки Сетунь, которая станет продолжением парковой зоны Поклонной горы. Это позволит значительно расширить и качественно улучшить популярную у москвичей зону отдыха. В частности, на освобожденной территории будут сооружены удобные многоуровневые гаражи, которые позволят упроститьдля автомобилистов парковку в районе Поклонной горы.

В рамках проекта будет оптимизирован грузовой поток станции Москва-Сортировочная, а расположенная рядом одноименная платформа превратится в полноценную пассажирскую станцию, что должно улучшить транспортную доступность комплекса «Поклонная гора». Планируется, что городские земли, прилегающие к железнодорожным путям, будут использоваться гораздо болееэффективно.

Как рассказал вице-президент Mirax Group Михаил Медведев, курирующий данный проект, в настоящий момент корпорация пролонгировала соглашение с РЖД и городом, которое было подписанона начальной стадии реализации проекта. Сейчас корпорация продолжает работу по планировке территории. М. Медведев заявил, что Mirax Group намерена осваивать и другие участки РЖД, однако не уточнил какие.

Мосгордума встала на защиту инвалидов

Председатель Мосгордумы Владимир Платонов предлагает ужесточить ответственность строителей за невыполнение требований, которые касаются обеспечения доступа инвалидов к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

«При строительстве и капитальном ремонте не всегда выполняется закон «Об обеспечении беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры Москвы». Мы готовы усилить ответственность проектных и строительных организаций, которые не учитывают закон и интересы инвалидов», — сказал В. Платонов на заседанииправительства Москвы.

Согласно действующему закону, за нарушение порядка разработки и утверждения проектной документации в части соблюдения интересов инвалидов граждан могут оштрафовать на сумму от 10 до20 МРОТ, юридических лиц — на сумму от 50 до 100 МРОТ, должностных лиц — от 20 до 30 МРОТ.

Скачков больше не будет: цены вырастут. Или упадут

Темпы роста цен на жилье в России в нынешнем году не будут такими высокими, как в прошлом. Об этом заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой) СергейКруглик.

«Такого всплеска не повторится», — подчеркнул С. Круглик. По его мнению, в феврале–мае стоимость квартир еще немного увеличится, но потом цены стабилизируются или «вообще снизятся».Чиновник высказал мнение, что подорожание жилья в 2006 году было вызвано крупными бонусными выплатами компаний и ожиданием бесплатных квартир населением после старта программы«Доступное жилье».

Глава Росстроя также отметил, что в этом году уже не будет большого количества инвестиционных сделок на рынке жилья. «Люди, покупающие квартиры с целью заработать, поняли, насколько рискован этот рынок», — пояснил он.

Того же мнения, что и руководитель Росстроя, придерживается глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин, который уверен, что резких скачков цен на жилье в Москве больше не будет. «Мы работаем в рыночной системе, и рынок преподносит свои уроки, иногда такие, каких мы не ждем. Но в целом ситуация, на мой взгляд, выглядит так, что больших скачков, повышения или понижения цен, ожидать не следует», — сказал В. Ресин в эфире канала ТВЦ.

Вместе с тем, отметил глава стройкомплекса, не стоит забывать про инфляцию. Соответственно, будет и небольшое подорожание. По его словам, последует и повышение цен на некоторые строительные материалы.

Председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев также уверен, что в ближайшие годы средние цены на жилье в Москве станут расти в пределах инфляции, а ощутимое снижение реально получить только за счет значительного наращивания объемов жилищного строительства.

Эксперт отмечает, что на стоимость недвижимости влияет ряд факторов. «Первое — соотношение роста и предложения на столичном рынке, — говорит И. Грачев. — Мы видим, что эти позиции несбалансированы, и спрос по-прежнему превышает предложение. Второе — наличие нефтедолларов. Понятно, что вкладывать их будут в большей степени именно в недвижимость, поскольку это самый надежный способ уберечь деньги от инфляции.

И третий фактор — неправильная валютная политика, ведущая к укреплению рубля по отношению к доллару. На этом тоже делают большие деньги путем покупки недвижимости на нулевом цикле идальнейшей продажи за рубли, которые снова переводятся в дешевеющие доллары. Как видим, эти три составляющие не меняются, следовательно, нет основания и для снижения цен на недвижимость».

Эксперты компании Росгосстрах пришли к выводу, что «справедливая», «равновесная» цена 1 кв. м жилья, при которой достигается баланс спроса и предложения на рынке, в столице находится в диапазоне от $2,5 тыс. до $3 тыс. Таким образом, по оценке страховщиков, нужно ожидать, что в ближайшие год–два недвижимость в Москве способна подешеветь более чем на 40% посравнению с сегодняшней средней ценой $4,2 тыс. за 1 кв. м.

По данным компании, если стоимость 1 кв. м в Москве снизится до расчетного, «справедливого» уровня, столица России приблизится к уровню Женевы и Мадрида, тогда как сегодня, по данным Global Property Guide, Москва занимает шестое место в Европе по стоимости жилья, уступая только Монако, Лондону, Парижу, Амстердаму и Вадуцу (Лихтенштейн).

При этом эксперты подчеркивают, что речь идет только о среднем уровне цен на недвижимость. «Известно, что, например, рынок элитного жилья и недвижимости бизнес-класса существуют по своим законам, и цены там могут продолжить рост на фоне падения цен в прочих сегментах рынка», — отмечают в Росгосстрахе.

Город теперь не узнать — подъезды блестят свежей краской

В наступившем году в Москве намечено привести в порядок 12,9 тыс. подъездов жилых домов. Это предусмотрено программой «Мой двор, мой подъезд» на 2007–2009 годы, которая одобрена на заседании правительства города.

Итоги выполнения программы в 2006 году подвел руководитель Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Москвы Артур Кескинов. По его словам, за прошедший год было комплексно благоустроено 3,5 тыс. объектов (2,5 тыс. дворов, 260 объектов образования и 72 объекта здравоохранения), отремонтировано 14,2 тыс. подъездов.

Первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин удовлетворительно оценил итоги выполнения программы. «Сегодня ситуация резко изменилась в лучшую сторону. Город имеет другой вид по сравнению с тем, что было раньше», — отметил он, подчеркнув, что в ближайшие годы предстоит сделать еще больше.

В соответствии с принятым документом в 2007 году в Москве планируется комплексно благоустроить 205 дворовых территорий, провести выборочные работы в 2,2 тыс. дворов, обустроить территории 60 объектов здравоохранения, 193 объектов образования, 213 объектов потребительского рынка.

Кроме того, в течение года будут организованы гостевые парковки на 9,3 тыс. машиномест на дворовых территориях. Больше всего стоянок (2,2 тыс. мест) появится на северо-востоке Москвы.

«МИЭЛЬ» увлеклась управлением небольшими активами

Управление коммерческой недвижимости и девелопмента (УКНД) компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» переходит к широкому продвижению услуги по управлению портфелем частных активов.

Идея услуги по профессиональному управлению небольшими объектами недвижимости, которые принадлежат частным владельцам, возникла в УКНД около двух лет назад. В конце 2006 года услуга была выделена в отдельное направление и получила свое нынешнее название — private property management (PPM) по аналогии с уже завоевавшим популярность private banking.

Суть РРМ состоит не только в текущем управлении портфелем, но и в выработке комплекса мер (касающихся учета, налогообложения, взаимоотношений с арендаторами и госструктурами) по наиболее эффективному использованию недвижимости. Задача состоит в максимизации текущей доходности, а также в росте капитализации сравнительно небольших объектов на базе долгосрочного планирования.

Стоимость портфеля текущих объектов услуги РРМ за год выросла в три раза — с $6 млн до более чем $18 млн. В настоящее время под управлением УКНД находятся объекты площадью от 100 кв.м до 1 тыс. кв. м в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Барнауле и Омске.

«Высокий спрос собственников нежилых помещений и арендаторов на новую услугу позволяет УКНД на основе наработанных в течение 2006 года схем комплексного управления портфелем частных активов перейти к широкому продвижению этой опции на рынке коммерческой недвижимости. На 2007 год запланирован рост стоимостных показателей перспективной услуги private propertymanagement минимум в два раза», — заключили в компании.

«Интеко» вновь метит в лидеры

Холдинг «Интеко» вновь хочет стать одним из лидеров цементной отрасли. До 2011 года «Интеко», 99% акций которой Елена Батурина недавно передала в управление компании «Континенталь», планирует вложить в увеличение цементных мощностей около 100 млрд руб.

В «Интеко» уверены, что цементное производство может быть не менее рентабельным, чем строительство жилья. В апреле 2005 года «Интеко» продала свой цементный бизнес (семь заводов)холдингу «Евроцемент груп». Сумма крупнейшей с 2002 года сделки на цементном рынке России не разглашалась, но участники рынка оценили ее в $800 млн. Часть средств от продажи цементныхзаводов Е. Батурина вложила в акции «Газпрома» и Сбербанка. В прошлом году «Интеко» вернулась в цементный бизнес, купив два небольших завода в Краснодарском крае — Верхнебаканский цемзавод и «Атакайцемент».

Теперь стало известно, что это была не точечная инвестиция, а начало реализации комплексной программы по развитию этого направления. По данным «Интеко», до 2011 года компания увеличит свои цементные мощности до 25 млн т в год. Предполагаемый объем инвестиций — 100 млрд руб. ($3,8 млрд).

Прежде всего «Интеко» намерена наращивать мощности на Верхнебаканском цемзаводе (270 тыс. т в год) и «Атакайцементе» (600 тыс. т в год). На базе заводов будут построены новые технологические линии общей мощностью свыше 5 млн т цемента в год. Кроме того, компания рассматривает проекты создания 12 новых технологических линий в Центральном федеральном округе,в частности в Тульской, Рязанской, Владимирской и Тверской областях.

В холдинге «Евроцемент груп», крупнейшем производителе цемента в России, сомневаются, что «Интеко» в состоянии достичь заявленных объемов к 2011 году. «Это маловероятно, — говорит директор по связям с общественностью «Евроцемента» Сергей Мещеряков. — Сроки строительства цементного завода составляют четыре–пять лет. Начало работ предваряет длительный период согласования и создания инфраструктуры. Поставка оборудования также занимает время. Реально возводить новые заводы «Интеко» сможет лишь в 2009 году, а увеличить мощности до 25 млн т вгод сумеет лишь к 2017 году». С. Мещеряков отмечает, что объем инвестиций в размере 100 млрд руб. для такого проекта недостаточен. «Строительство завода мощностью 1 млн т в год стоит примерно $250–300 млн. Таким образом, для наращивания мощностей до уровня 25 млн. т в год необходима сумма в два раза большая, чем намечает потратить «Интеко», — пояснил представитель«Евроцемента». Сам «Евроцемент» к 2010 году предполагает увеличить производство цемента на своих российских заводах с 23 млн до 32 млн т в год.

Глава РГР обзаводится президентскими атрибутами

У президента Российской гильдии риэлторов Александра Романенко появился первый полномочный представитель в федеральных округах. Как сообщили в РГР, полпредом в Северо-Западном федеральном округе стал Павел Созинов.

Положение о полпредах Национальный совет РГР утвердил 14 декабря прошлого года. По словам президента гильдии, в обязанности представителя входит проведение политики РГР по созданию цивилизованного рынка недвижимости в своем округе.

«Полпред добивается создания региональных объединений риэлторов там, где подобные объединения пока еще отсутствуют, — отмечает А. Романенко, — оказывает поддержку организациям–членам гильдии в урегулировании спорных вопросов с государственными, общественными и коммерческими организациями. На северо-западе России активно работают несколько территориальных объединений риэлторов, которые являются активными членами РГР и с которыми у гильдии налажены нормальные рабочие отношения. Но эти объединения в основном локализованы в крупных мегаполисах, ситуация за пределами этих крупных городов пока оставалась вне нашего влияния».

«Мы серьезно и вдумчиво подходим к региональной политике гильдии. Наша задача — развивать цивилизованный рынок недвижимости там, где он уже состоялся, и закладывать его основы там, где он еще только вступил в стадию своего становления. Мы уверены, что новый институт полномочных представителей позволит проводить региональную политику РГР более успешно», — добавилА. Романенко.

МИАН выходит на международный рынок

Группа компаний МИАН приняла решение о выходе на международный рынок, в частности на рынок Болгарии. Она приобрела земельный участок площадью 0,5 га в Софии с разрешением на возведение офисного центра. Сумма сделки составляет Є10 млн.

Строительные работы планируется начать в ближайшее время, а их окончание намечено на конец 2008 года. В настоящее время компания выбирает партнеров: банки, застройщиков, страховые компании, риэлторов и др.

«Болгария демонстрирует очень хороший потенциал и перспективно высокую доходность в секторе коммерческой недвижимости. Мы надеемся развивать это направление и войти в другие девелоперские проекты в ближайшее время. Для этих целей в Болгарии откроется представительство МИАНа. Выход на международный рынок важен для нас не только с точки зрения получения дополнительного дохода, но как новый опыт, который может оказаться очень полезным в стратегической перспективе», — говорит генеральный директор ЗАО «МИАН» Сергей Озеров.

Sinergo Development получит помощь с Запада

Британский инвестиционный фонд Norfolk и испанская финансово-промышленная корпорация, аффилированная с крупнейшим ипотечным банком Европы Euro Hypo, намерены инвестировать средства в девелоперские проекты российской компании Sinergo Development в сфере загородной недвижимости, а также в сегменте московской коммерческой недвижимости.

В 2005 году Sinergo получила в управление 430 га земли в Ильинской пойме вблизи Рублево-Успенского шоссе (в 10 км от МКАД), где предполагается реализовать проект «Остров Барвиха». В течение пяти лет здесь появится 300 тыс. кв. м особняков с участками от 30 соток до 2 га. Около 100 тыс. кв. м придется на апартаменты и таунхаусы, 50 тыс. кв. м — на торговыепомещения, склады и объекты инфраструктуры. Общий объем вложений в проект достигнет $2,5 млрд.

Помимо этого Sinergo намерена построить коттеджные поселки бизнес-класса на уже оформленных в собственность участках на Новорижском шоссе вблизи деревни Грибаново (площадь 25 га) и вблизи Ильинской поймы у поселка Петрово-Дальнее (50 га). Их площадь будет равняться 53,5 тыс. и 100 тыс. кв. м соответственно, а объем инвестиций превысит $200 млн.

Есть у Sinergo и проекты в сегменте коммерческой недвижимости в Москве. Так, компания собирается возвести офисный центр класса А площадью 40 тыс. кв. м в Слободском пер. Сейчас проект находится на стадии согласования документации. Инвестиции в строительство оцениваются в $100 млн. Более года назад Sinergo выкупила у компании MR Group бизнес-центр«Новосущевский» (площадь 40 тыс. кв. м), который был сдан в эксплуатацию в августе 2006 года.

Город пошел на принцип: нет аквапарка — нет башни

Строительство аквапарка и башни Imperia Tower на четвертом участке московского международного делового центра (ММДЦ) «Москва-Сити» завершится в 2009 году, сообщил главный архитекторМосквы Александр Кузьмин на заседании общественного градостроительного совета при мэре Москвы.

По словам А. Кузьмина, изначально инвестор хотел «выбросить аквапарк из проекта», но затем ЗАО «Флейнер-Сити» согласилось оставить его в составе комплекса Imperia Tower взамен разрешения увеличить паркинг под зданием с двух до четырех уровней.

Первая очередь строительства предполагает возведение аквапарка на 650 посетителей с паркингом на 1 тыс. машиномест. В рамках второй очереди возведут 60-этажное здание с апартаментами, гостиницей и офисами общей площадью более 200 тыс. кв. м и паркингом на 200 машиномест.

Первые 30 этажей небоскреба займут офисные площади, с 33-го по 39-й этаж разместится гостиница уровня «пять звезд», на 40-м и 41-м этажах расположится высотный холл, рестораны,бассейн, фитнес, конгресс-комнаты, с 43-го по 60-й этаж будут находиться апартаменты.

Общая стоимость реализации проекта составит $470 млн, из них на строительство офисно-гостиничной высотки будет потрачено около $350 млн, на возведение аквапарка — примерно $120 млн.Заказчиком строительства является ЗАО «Аква Сити Палас», генеральным подрядчиком выступает известная турецкая компания Enka. Проект разработала известная американская архитектурная компания NBBJ, которая специализируется на высотных объектах.

Дата публикации: 11:45 07 марта 2007

Источник: bpn.ru