Кооперативное движение застройщиков

Банки все чаще предъявляют к застройщикам строгие требования для получения кредита. Солидный процент, обязательства, да еще «дамоклов меч» закона о долевом строительстве, согласно которому, прежде чем заключать договоры с дольщиками, застройщик должен оформить и согласовать огромный список документации. На это уходит не один и не два месяца. Вот и подыскивают бизнесмены способы обхода препятствий.

Что такое, кто такой?

Кооперативное движение – это законная схема привлечения средств на строительство жилья в рамках нового Жилищного кодекса. К тому же жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) не попадают под действие закона о долевом строительстве. Поэтому в настоящее время на рынке возникла тенденция ухода застройщиков в кооперативы. Ведь, чем следовать всем тонкостям 214-ФЗ, куда проще реорганизоваться в ЖСК или ЖНК и пополнить свои ряды новыми пайщиками, которые и будут финансировать проект.

ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», принятый в конце 2004 года, вступил в силу в тот же день, что и закон о долевом строительстве, – 1 апреля 2005 года. Основное нововведение – если раньше кооперативы могли быть только жилищно-строительными, то с принятием соответствующей нормы государство разрешило жилищно-накопительные схемы. Впрочем, даже новый закон не позволяет сделать многого.

Деятельность ЖСК и ЖНК по сей день законодательно четко не разграничена. ЖСК – особая разновидность потребительского кооператива. В него могут объединяться граждане с целью строительства нового дома, а также для приобретения домов в различном состоянии – от новых до требующих капитального ремонта. Экономическая сущность ЖНК – касса взаимопомощи.

Члены кооператива объединяют имущественные паевые взносы для приобретения жилья и иных объектов современной социальной инфраструктуры. Работа ЖНК строится на принципах добровольности, имущественной взаимопомощи, самоокупаемости и самоуправления.

К истокам

У кооперативного движения есть своя история, есть опыт и положительная репутация. Многие помнят, как в дорыночные времена можно было стать обладателем жилья, вступив в кооператив. И не дожидаться, пока подойдет твоя очередь в исполкоме. Такая возможность была по карману состоятельным гражданам, ведь квартиры строились именно на деньги членов кооператива. Так появились, например, дома «северян» в курортных городах. Кстати, «обманутых кооператоров» тогда себе и представить никто не мог… Кооперативное движение было популярно и среди активной молодежи: комсомольцы объединялись в молодежные жилищные кооперативы (МЖК) и, после рабочей смены у станка, бежали на стройку класть кирпичи, мешать раствор – строить себе квартиру. Именно с тех пор у народа укоренилась мысль о полезности и реальности кооперативного движения.

Современные же кооперативы не слишком похожи на советские. Они трансформировались в новую модель финансового рынка. ЖСК теперь стало больше, а доверия к ним – меньше. Вот и приходится «завлекать» сограждан в кооперативы целым списком видимых преимуществ. Так, например, стать участником программы ЖСК и приобрести жилье может любой желающий, достигший 16-летнего возраста: как гражданин РФ, так и иностранец. Для вступления не требуется никаких документов, кроме паспорта. Нет необходимости в поручителях и справках о доходах. Минимальный размер первоначального паевого взноса составляет всего 100 у. е. Гибкий механизм оплаты формирует система взаимозачетов. И, несмотря на долгосрочность проекта и не полностью выплаченный пай, кооператив может предоставить своему члену ссуду на приобретение жилья. Еще один привлекательный момент для потенциального кооператора – фиксированная цена жилья на момент его приобретения.

Плюс на минус…

Как говорится, просто не схема, а сказка – куда там ипотеке! Столько преференций пайщикам, и это при условии, что сама форма организации – ЖСК – была избрана с целью изыскать средства на строительство жилого дома. Вопрос: если в пайщики будут приниматься не самые обеспеченные граждане, а цена на квартиру будет фиксированной, в чем же тогда смысл реорганизации застройщика в ЖСК? На какие средства будет возводиться дом? И все же в кооперативном преобразовании компании (именно компании) находят больше плюсов, чем минусов. Взяв кредит в банке, организация обретает серьезные финансовые обязательства. Справиться с ними под силу только крепко стоящей на ногах фирме, обладающей оборотными средствами. А в кооперативе пайщики с завидной регулярностью сами пополняют казну процентами и членскими взносами.

Что касается очевидных минусов кооперативных схем для пайщиков – за «кооператорами» не закреплена обязанность соблюдения сроков строительства. За невыполнение их на ЖСК не возложат штрафные санкции, как это может произойти в отношении компании-застройщика, работающей в рамках 214-го закона. Даже в собственной рекламе «кооператоры» не должны указывать сроки сдачи жилых помещений. А значит, может возникнуть узаконенный долгострой.

Для покупателей жилья, по мнению вице-президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, кооперативы, как и прочие существующие альтернативы 214-му закону, не самая выгодная схема. Члены кооператива копят деньги и не знают, когда сдадут объект, хватит ли накоплений кооператоров на продолжение стройки. А в условиях постоянно растущих цен на жилье этот аспект очень актуален. В таком случае выгоднее взять ипотечный кредит.

Никаких гарантий приобретатель в кооперативной схеме не имеет. Кроме того, количество членов ЖСК должно ровняться количеству квартир в строящемся доме. То есть членом кооператива может быть лишь один член семьи, а раздел пая на доли между родственниками не предусмотрен законом. Зато большие полномочия есть у руководства кооператива. Так что не исключается вероятность, что организаторы ЖСК или ЖНК однажды могут просто «испариться» с деньгами пайщиков. «Если приобретатели недвижимости хотят получить гарантии, они обязаны действовать в рамках закона, а если нет, то могут действовать так, как считают нужным», – считает Константин Апрелев. По его мнению, государство предприняло все попытки защитить потребителя, приняв 214-й закон «О долевом участии». Так что, следуя советам эксперта, заключайте договоры, гарантирующие соблюдение ваших интересов.

Дата публикации: 14:55 19 марта 2007

Источник: bpn.ru