Проблемы жилищной кооперации

Программы ипотечного кредитования развиваются в России все активней. А вопрос развития жилищно-накопительных систем пока остается в тени. Но эксперты уверены, что это ненадолго. Ведь во всем мире эти механизмы прекрасно уживаются без конкуренции, поскольку решают задачи по жилищному финансированию в сфере недвижимости для разного круга лиц.

О проблемах реализации российского законодательства о жилищно-накопительных структурах «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель председателя комитета Госдумы РФ по собственности Евгений Богомольный.Три года в законе

Закон «О жилищных накопительных кооперативах» был принят в России в декабре 2004 года. Он ввел четко урегулированную схему приобретения жилья через систему коллективных накоплений и устранил существовавший на тот момент пробел в законодательстве.

Первый мониторинг правоприменения этого закона думский Комитет по собственности провел в ноябре 2005 года. На тот момент только в семи субъектах РФ было зарегистрировано 12 кооперативов. Сегодня в федеральной базе данных «Единого государственного реестра юридических лиц» находится 102 действующих жилищно-накопительных кооператива. Причем шесть из них работают в Петербурге. Так что можно сказать, что форма кооперации граждан в жилищно-накопительные кооперативы все-таки получает распространение.

Минусы и плюсы

В первое время большинство участников рынка высказывалось против закона «О ЖНК», считая, что он начнет распространять нецивилизованные методы работы на рынке. Однако время показало, что неготовыми к появлению жилищных кооперативов оказались только правоохранительные органы – не работает в полную силу механизм привлечения к ответственности виновных в нарушениях их деятельности, хотя законов для защиты прав граждан в данной сфере более чем достаточно.

Сегодня все, кто работает по закону «О ЖНК» признают, что резкая критика этого документа не обоснована. Среди достоинств закона специалисты отмечают, во-первых, то, что собственность ЖНК находится у юридического лица, а не у пайщиков, во-вторых, законом предусмотрена возможность кредитования кооператива в банке и в-третьих, существует контроль со стороны ФСФР за деятельностью таких кооперативов.

Больше конкретики

Конечно, закон не бесспорный, но некоторые положения при его разработке закладывались в документ совершенно целенаправленно. Их несколько. Во-первых, установлен численный предел кооператива – пять тысяч человек. Это обоснованно с точки зрения устойчивости организации. Небольшой системой легче управлять. Во-вторых, закон о ЖНК признает членами кооператива лишь граждан. Это понятно, поскольку именно физические, а не юридические лица заинтересованы в приобретении квартиры. Юридическое же лицо – пайщик, хотя заведомо более состоятельный, но больше подвержен разного рода метаморфозам (банкротство, реорганизация, смена учредителей). И при выходе из кооператива юридическое лицо «уводит» с собой и значительную часть денег.

В-третьих, законом до двух лет ограничен период накопления средств для покупки квартиры. Этим пресекаются возможные злоупотребления в процессе распоряжения средствами ЖНК. При этом надо отметить, что закон о ЖНК в идеале должен решать весь комплекс вопросов, связанных с управления жилищным фондом кооперативов: от управления имуществом каждого конкретного члена ЖНК, до взаимодействия с управляющей и эксплуатирующей организацией застройщика. В этих направлениях закон еще нужно дорабатывать. Госдума РФ уже рассматривает возможность включить данные нормы в кодификационный акт в сфере управления имуществом, а чуть позже они будут оформлены в виде поправок в закон «О жилищных накопительных кооперативах».

Есть другие варианты

Кроме жилищных накопительных кооперативов в России существуют и другие формы жилищной кооперации. Это так называемые потребительские ипотечные кооперативы (ПИК) и кредитные потребительские кооперативы (КПК). В чем их особенности?

Если по закону «О ЖНК» жилищно-накопительные кооперативы предоставляют квартиру в собственность своему пайщику лишь после того, как он полностью выплатит паевой взнос, то ПИКи сразу дают квартиру в собственность и оформляют на нее ипотеку.

Хотя сама по себе форма ПИКа не вполне адекватна новому законодательству – все они работают на основе одной лишь статьи 116 Гражданского кодекса как потребительские некоммерческие организации. А кредитные потребительские кооперативы (КПК), закон о которых принят почти десятилетие назад, вообще неприменимы в современных условиях. Но пока ни о каких санкциях по отношению ПИК и КПК со стороны государственных регулирующих органов не известно. Но рано или поздно их правовой статус должен быть более четко определен. Только тогда можно будет в полной мере обеспечить защиту прав и законных интересов пайщиков кооперативов.

Дата публикации: 15:14 19 марта 2007

Источник: bpn.ru