«Закон помидора» на рынке недвижимости

Представьте себе ситуацию. Вы заходите на рынок. В первом ларьке помидоры стоят 100 руб. Во втором — столько же, и в третьем. И даже в четвертом. Но в пятом! В пятом вас ждет маленькое счастье — 80 руб. И вы покупаете, нисколько не задумываясь над тем, что все пять ларьков принадлежат одному хозяину. Вот примерно так обстоят дела и на рынке недвижимости.

Разница заключается в том, что торговцы помидорами устраивают этот цирк только для создания психологического эффекта, «средняя цена помидоров по рынку» — 96 руб. — для них скорее антиреклама. А вот продавцам недвижимости подобная «средняя температура» жизненно необходима — для благоприятной статистики.

Так уж у нас рассчитывается средняя цена 1 кв. м: простенькая программа банально делит все декларируемые цены предложений на все выставленные «квадраты». В лучшем случае цены и площади предварительно рассортируют либо по десяти группам — по округам столицы, либо по трем — эконом-, бизнес- и премиум-класс. В остальном методика расчетов остается прежней. Но здравый смысл подсказывает, что точную картину средних цен в состоянии дать только цены продажи. А они остаются за кадром. Причин тому несколько.

Право первой ночи

Бесполезно ориентироваться на стоимость «квадрата», которая указывается в договорах купли-продажи: здесь действуют вполне легальные способы оптимизации налогов. В странах, которые мы называем развитыми, государству удается предотвращать массовое декларирование занижения цен. Просто муниципалитету дано право в течение, скажем, двух недель после заключения сделки расторгнуть ее и купить такую дешевую квартиру для собственных нужд, например социальных.

Но представьте, что было бы, если бы у нас появился департамент, который устанавливал бы «рекомендуемую» цену продажи данной квартиры. Или того хуже — чиновник, который мог бы прийти к счастливому новоселу и сказать: «Что-то вы, батенька, дешево квартирку купили. Мы ее у вас, пожалуй, заберем». Что-то вроде средневекового права первой ночи в антикоррупционных целях.

Кроме того, узнать реальную цену продаж трудно ввиду так называемого «индивидуального подхода» к клиенту. Это хорошо заметно на первичном рынке, где есть «цена от...», которая для одного покупателя (извините, «лоха», «индейца», «пыжика» и т. п.) может значительно возрасти, какую бы квартиру он ни выбрал. Другой будет торговаться с застройщиком до хрипоты, хлопать дверью, возвращаться, рассказывать о сыне-олигофрене и безногой любимице-таксе и выбьет наконец квартиру на хорошем этаже, но по этой самой «цене от...». А третий после короткого разговора в нужное время в нужном месте «подвинет» эту цену на 10% и более в сторону уменьшения, и ему будут долго жать руку — «профи»! Разумеется, речь идет не о самом ходовом жилье и не в период сумасшедшего роста цен.

Некоторые застройщики (вернее, их дочерние управляющие компании) умудряются распространять «индивидуальный подход» и на дальнейшую эксплуатацию комплекса, когда владельцы одинаковых квартир платят разные платежи. Причем компания виртуозно избегает скандалов.

А уж как изощренно работает «индивидуальный подход» на вторичном рынке! Особенно если вы получили одобрение банка на ипотечный кредит, которое действует четыре месяца, и вас поджимают сроки.К тому же вообще не понятно, на какой правовой основе регистрирующие государственные органы стали бы поставлять данные всем желающим и какой степени подробности были бы эти данные. Можно порассуждать, но лучше не увлекаться.

Игра в «дурку»

Итак, инвестор продает сотню квартир. На 80 квартир средняя цена 1 кв. м назначается на уровне $4750, а на оставшиеся 20 — $4550 (именно по этой цене будет покупать квартиры большинство людей). Средняя цена для аналитических обзоров — $4710.

То есть статистический показатель завышен по сравнению с реальной продажной ценой ($4550) более чем на 3,5%. Остается только не забывать по мере продаж подносить в дешевый «киоск» новые «помидоры» из дорогих «киосков». Разные корпуса одного объекта и степень готовности, разные этажи и видовые характеристики, разные площади квартир и планировки также влияют на стоимость «квадрата». Умножьте все это на разные агентства, через которые ведутся продажи, возведите в степень «индивидуального подхода», учтите, что все это перемешано с предложениями других застройщиков — того же класса, но сильно различающимися по цене, и решите, легко ли проследить фокус с «помидорами».

Строго говоря, описанная методика позволяет даже повышать «среднюю цену» 1 кв. м, когда настоящая фактически падает. Ведь ничто не мешает назначить на те 80 квартир цену $4800 или $4850. Тоже мало? Тогда сократить долю «дешевых» квартир с 20 до 15 или 10: кому очень надо, те найдут наши объявления и будут счастливы. Ведь цены продолжают расти: «За минувшую неделю средняя стоимость 1 кв. м выросла еще на $1,5!», «Спешите! Новый рост цен не за горами!» и т. п.

Разве что должно сокращаться число тех, кто не желает ради экономии нескольких десятков тысяч долларов сидеть два часа за компьютером или с карандашом над газетами и тем более торговаться: «Милый, я запала на эту квартиру и ничего не хочу слышать!» Но что-то не уменьшается, и против этой маленькой риэлторской радости мы ничего не имеем.

Наконец, есть вариант, когда и «запавшая» дама выбирает квартиру по базе данных, где вообще не предусмотрено дешевых вариантов. В газете есть большой рекламный модуль, его довольно заманчивая, как правило, «цена от...» в аналитических расчетах не участвует, но его видят все читатели газеты. А за массу всяких строчных объявлений с более высокой ценой, да еще с другим телефонным номером, застройщик как бы и не отвечает.

Сколько стоит вид?

Когда неоправданно большой разброс цен на квартиры одного девелопера удается обнаружить, отдел продаж оказывается вполне подготовленным к соответствующим вопросам. Вам объяснят, что никаких дефектов в «дешевой» квартире нет, просто из «дорогой» видно больший сектор парка или к тому корпусу на 100 м ближе остановка. На недоумение: «Неужели кто-то заплатит лишние $25 тыс. за остановку?!» — уверенно отвечают: «А как же!» А ведь здесь разница в цене квартир составляла не 3,5, а почти 8%! Как видим, дело не только в статистике: 8% — это уже психологический «помидорный» эффект.

Отличие в стоимости квартир в зависимости от ее особенностей былo всегда. Просто сейчас оно становится все более явным, резким, «выпуклым». Характеристика квартиры, которая раньше меняла стоимость предложения на 3–4%, сегодня «тянет» на все 10% и более. А на все вопросы есть ответ: «Такова политика компании». Грубо говоря, такая игра в «дурку».

Понятно, что вечно прятать реальное снижение цен невозможно. К тому же здесь работает эффект пружины, а ударить она может весьма чувствительно. Так ведь и снижение не будет вечным. На весну риэлторы уже не надеются, но уж осенью-то рост должен возобновиться. Есть гипотеза, что люди покупают квартиры весной и осенью, а зимой и летом — нет. Хотя никто не способен объяснить, как $3 тыс., потраченные на Таиланд, помешают купить квартиру за $300 тыс. Непонятно также, почему потенциальные покупатели так глупы, что не хотят воспользоваться ситуацией и купить квартиру в «низкий» сезон, когда легче выбить дополнительные скидки. И тем самым свести на нет различие сезонов.

«Первичка» и «вторичка»: топ-модель и девочка-подросток

Да, доля «первички» едва достигает 15–20% столичного рынка недвижимости. Но продавцы-одиночки (не спекулянты) вторичного жилья ориентируются именно на цены «первички». Накинув определенный процент на готовое аналогичное жилье или сбавив — на жилье похуже. Некоторые аналитики отрицают определяющую роль рынка новостроек. Перефразируя известную пословицу, главный их аргумент формулируется так: семеро за одним не идут. А почему, собственно? И сто пойдут, и миллион. Особенно если речь идет о завышении цены.

Тех «вторичников», которые вынуждены срочно продавать квартиру, не слишком много. В период ажиотажного роста цен такие предложения, как правило, и до базы данных не доходят: их скупают агентства, чтобы тут же или попозже перепродать.

Сейчас, в «период равновесия и скорого нового роста», агентства почему-то не хотят рисковать. В каждом номере газет с большими базами данных по вторичной недвижимости есть десятки предложений без явных дефектов по ценам, значительно ниже среднерыночных.

То, что большинство сделок на вторичном рынке — альтернативные, никак не опровергает ведущей роли «первички» в ценообразовании, стремления опереться на ее «авторитет». В альтернативных сделках «все хотят одного и того же, причем именно для себя»: продать подороже, а купить... тут уж как получится.

Отсюда же следует, что никакого оформленного сговора застройщиков скорее всего нет. Люди занимаются одним бизнесом, а значит, могут вполне самостоятельно прийти к общим методам повышения его эффективности и устранения негативных тенденций. Наверное, нельзя уверенно говорить даже о некоем «обмене опытом»: прием нехитрый, каждый торговец помидорами его освоил. Но если даже кто-то докажет, что застройщики сговорились указывать завышенные цены на часть квартир, то — что?

В чем, собственно, состоит нарушение прав потребителей? То, что им предлагаются фактически одинаковые квартиры по разным ценам? Так ведь только фактически. А формально доказать разницу квартир легче, чем в случае с помидорами. И вообще, с чего вы взяли, что я на эти квартиры завысил, а не на те занизил? Может быть, это моя социальная ответственность так проявляется?

Обвинить в том, что такие действия искажают статистику? Нет, это уже ни в какие ворота... Мы же не статистику потребителю продаем, а конкретную квартиру. А то, что кто-то что-то там рассчитывает и потенциальным покупателям подсовывает, — это не наша вина.

Не сейчас врем — тогда ошибались

Тем не менее остается слабое звено — «вторичка». Людям безразлична статистика, да и нет у них способов на нее повлиять. Им нужно решить свою конкретную проблему. И на этот счет звучит немало честных оценок ситуации. Так, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин предполагает, что процесс плавного снижения цен сделок на вторичном рынке продлится минимум до осени 2007 года. К этому времени, по его мнению, средние цены снизятся не менее чем на 10–15% от пиковых значений сентября 2006 года. В последующие месяцы и до начала второго квартала 2008 года с большой степенью вероятности цены предложений продолжат плавное снижение.

То, что доказывает большинство других аналитиков, похоже на анекдот: «Во-первых, никакого снижения цен не было, а во-вторых, рынок это снижение уже отыграл назад». Небольшое уточнение. Цены на неликвидную «вторичку» уже упали на 10–15%. Не у каких-то хитрых кооперативов, а в базах данных солидных агентств есть предложения однокомнатных «хрущевок» в не самых престижных районах по $115–118 тыс. Обзвон подтверждает: покупателя ждут, торг уместен. Это те предложения, за которые в сентябре хотели $125–130 тыс. Самый «неликвидный неликвид» сдулся еще больше. Скажем, в Пушкине или Подольске цена той же «однушки» в пятиэтажке взлетала до $90–100 тыс. и более. Сегодня она стоит $75–80 тыс. То есть речь идет о 20%-ном падении.

А с учетом инфляции за полгода целесообразно говорить о снижении реальной цены на четверть. Что в иной стране дало бы повод сказать: «Пузырь лопнул, господа!» Нам, максималистам, верните «как было», а то не признаем. Хорошо бы произнести броскую фразу: «Пузырь лопнул, но мы этого не заметили», но воздержимся.

«Пузырь» на рынке недвижимости начинает надуваться с неликвида и с него же сдувается. Можно сказать, что рынок «дышит» неликвидом. Вопрос в том, произойдет ли на этот раз полный выдох, коснется ли снижение цен «вторички» более дорогой, нежели неликвид. Увы, бизнес-класс прочно удерживает ценовые позиции, и время работает на них. Дело не только в том, что инфляция понемногу «отгрызает» лишнее.

Величины постоянные и переменные

К новым ценам на хорошее жилье привыкают его потенциальные покупатели, привыкают, между прочим, работодатетели этих покупателей, перестраивается вся экономика города. Аналитики допускают, что цены на неликвид продолжат снижение, но относительно приличного жилья это не коснется. Несмотря ни на колебания цен на нефть, ни на «политические факторы» (ведь любые выборы — это кризис, хотя бы в медицинском смысле слова — «кульминация»). А если «пузырь» не лопнет, значит, его и не было.

Так или иначе, но сегодня привычное соотношение цен между первичным и вторичным рынком нарушено, застройщикам приходится строить хорошую мину при плохой игре. Удержатся ли они до осени, а то и до весны следующего года — большой вопрос, но то, что удалось отсечь падающий неликвид от остального рынка (перевязать сдувающуюся часть «пузыря», если можно так выразиться), свидетельствует о высоком профессионализме игроков.

Тут бы застройщикам и риэлторам самое время закрепить успех и громко задаться вопросом: «А был ли мальчик?» Была ли в Пушкине и Подольске цена $90–100 тыс. на панельную «хрущевку»? (Это удобнее, чем напрямую покушаться на фундаментальные ценности, т. е. на среднюю цену 1 кв. м в Москве свыше $4 тыс.) Что с того, что несколько десятков алчных пушкинцев и подольчан пару месяцев в августе–сентябре хотели получить за свои квартиры по $100 тыс., а то и $110 тыс.? Они (а также московские «неликвидчики») испортили статистику, ввели рынок в заблуждение.

Но не будем судить строго. Они осознали, раскаиваются, больше не повторится. Ах, да... Получается, что действительная средняя цена 1 кв. м раньше была не $4,3 тыс., а, скажем, $3,6 тыс. Надо же... Но теперь-то цены точно растут!

Прием «не сейчас врем — тогда ошибались» применяется аналитиками в самых разных сферах и достаточно широко. Да, он требует легкого самобичевания и обещаний улучшить методику расчетов в будущем. Но это все-таки лучше, чем отрицать очевидное.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН-агентства недвижимости»:

— Средняя стоимость квартир в Москве по итогам февраля составила $4,3 тыс. за 1 кв. м (рост по сравнению с январем — менее 1%). По причине несовпадения структуры спроса и предложения наблюдается постепенное увеличение стоимости качественного жилья.

В феврале продолжилась стабилизация цен. Объем предложения растет примерно равными темпами в различных категориях, но тем не менее надо отметить тенденцию увеличения числа монолитно-кирпичных объектов: в целом по рынку новостроек прибавилось на 10–15%, а домов данной категории — на 15–20%. Спрос в феврале по сравнению с январем также вырос более чем на 5%, что примерно соответствует уровню середины осени 2006 года. По прогнозам нашей аналитической службы, к концу марта, когда рынок вступит в самую активную фазу, спрос способен увеличиться еще на 10%.

С высокой долей вероятности сохранится ситуация, когда потребители в полной мере получат широкий выбор предложений и в следующем месяце. Но активизация спроса в свою очередь будет способствовать росту цен на 1–1,2%.В целом средняя стоимость «квадрата» в Москве может увеличиться на 5–15% в течение года.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ»:

— Почему стабилизировался рост цен? Есть несколько основных причин. Во-первых, увеличилось количество предложений (прежде всего на вторичном рынке), во-вторых, в конце 2005–начале 2006 года был колоссальный платежеспособный спрос, сегодня же он себя исчерпал. Стабилизация рынка является естественным процессом. Никакого направленного воздействия нет и быть не может.

Массовых скидок на рынке вторичного жилья не наблюдается, что, правда, не означает их отсутствия. Вообще скидки — результат переговорного процесса. Покупатель должен уметь убедить продавца в целесообразности скидки. Есть объекты, которые изначально реализуются со скидками, есть и такие объекты, на которые скидки исключены.

Несмотря на то что по итогам января–февраля 2007 года наблюдается стабилизация цен почти на все категории московских квартир вторичного рынка, к осени, с увеличением общей активности на рынке жилья, велика вероятность возобновления роста цен. Его темпы будут чуть выше уровня инфляции.

Что же касается первичного рынка, то на нем тон во многом будет задавать дефицит строительных площадок. Столичные власти намерены ограничить объемы строительства жилья до 5 млн кв. м в год. Так что значительного роста объемов предложения ждать не приходится. Вполне возможно, что строители станут придерживать имеющееся жилье: оно все равно будет реализовано. Такой подход в ближайшее время сохранит цены на нынешнем уровне с небольшими колебаниями в пределах 2–4% в месяц.

Дата публикации: 16:04 19 марта 2007

Источник: bpn.ru