Как сэкономить на кредите и купить автомобиль

Немногие российские заемщики задумываются о том, как улучшить условия погашения кредита. О подобной возможности я узнала отнюдь не из банковских бюллетеней, а из разговора с моей приятельницей — немецкой журналисткой Гизеллой Шад. Как выяснилось, граждане этой благополучной страны испытывают не меньшую необходимость в ипотечном кредитовании.

Но в отличие от наших соотечественников они обладают огромным опытом в использовании заемных средств. Это неудивительно: например, семья Шад оформляла свой кредит еще 25 лет назад. Всю долгую историю выплат супруги стремились выгодно использовать даже незначительные возможности для снижения кредитного бремени. Они открывались, как выяснилось, благодаря использованию рефинансирования, иначе говоря, перекредитования.

Нашим соотечественникам не присущ как немецкий педантизм, так и особая склонность все и всегда просчитывать. Более того, мы еще не накопили опыта приобретения квартиры в кредит, а поэтому часто не в состоянии оценить по достоинству многие возможности ипотеки. Это обстоятельство досадно, поскольку условия, предлагаемые банками, обнаруживают значительные различия.

Тариф «Квартира плюс автомобиль»

Термин «рефинансирование» может толковаться по-разному. Этот процесс постоянно происходит внутри банковской среды и выражается в том, что эти коммерческие организации выдают кредиты и затем продают их другим банкам. Предмет нашего внимания — рефинансирование частных лиц, используемое с целью уменьшения кредитной ставки. Представим себе ситуацию: существует заемщик, выплачивающий проценты по ипотечному кредиту в одном из банков (назовем его банк Х). Он узнает о шансе оформить аналогичные услуги под более низкий процент в банке Y. Схема дальнейших действий хорошо отработана. Владелец обращается в «более выгодный» банк Y, оформляет в нем ссуду для выплаты остатка по кредиту в банк X; после процедуры досрочного погашения он становится клиентом банка Y.

Теперь та же картинка, но в цифрах. Итак, мы берем ипотечный кредит на $100 тыс. под 12% при наличии 30% первоначального взноса. Если предположить, что срок его выплаты растянут на 15 лет, то ежемесячные выплаты составляют $1260. Предположим, что при прочих равных условиях можно получить кредит под 11%. Ежемесячная сумма выплат составит уже $1190. Итого мы получаем ежемесячную экономию в размере $70. Этих средств, между прочим, достаточно для покрытия коммунальных платежей по содержанию приобретенной квартиры. Если же сложить сбереженные таким образом деньги, реально купить автомобиль, поскольку сумма в $13 тыс. это позволяет. Мы просчитали возможности уменьшения кредитной ставки при 1%-ном расхождении условий. На деле отличий в ипотечных программах, которые предлагают сегодня различные банки, существенно больше.

Не процентом единым

Бывают случаи, когда уменьшение процента не является главным поводом для рефинансирования. Например, покупатель приобретает квартиру в новостройке на стадии строительства. Как считает руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН–агентства недвижимости» Сергей Махоткин, найти под такой проект долгосрочную и выгодную кредитную программу практически нельзя. Но после сдачи дома в эксплуатацию ситуация принципиально меняется, поскольку у покупателя оказываются на руках правоустанавливающие документы на владение недвижимостью. В этом случае банки готовы выдать значительно больший кредит.

Иногда увеличение суммы связано с общей тенденцией роста цен на недвижимость. Например, за год стоимость объекта увеличилась на 50%. В этом случае стоит, конечно, попытаться переоформить кредит в том же банке. Но за прошедшее время кредит заемщика вполне мог быть продан другому банку. В этом случае нет принципиальных препятствий для переоформления, но эту возможность надо использовать с выгодой, рефинансируя кредит под более низкую процентную ставку.

Казалось бы, все перечисленные выгоды должны стимулировать заемщиков к рефинансированию, но этого не происходит. В чем же причина подобного явления?

У «них» и у «нас»

Выданный на Западе кредит рефинансируется примерно три раза. И это притом что расхождение составляет десятые доли процента. У нас такие случаи чрезвычайно редки, несмотря на то, что существует огромный по западным меркам разброс кредитных ставок. Например, в настоящее время он колеблется от 10 до 16%. Это, конечно, не означает, что при прочих равных условиях вы сэкономите 6% за счет перевода кредита в другой банк, но 3%-ный разрыв в этом случае вполне реален.

«Причин редкого использования рефинансирования несколько. Одна из основных заключается в сравнительно недолгой истории ипотеки в России. Ни один долгосрочный кредит под залог недвижимости еще не погашен. Нецелесообразны для рефинансирования небольшие кредиты, не превышающие $20–30 тыс.», — поясняет С. Махоткин.

Известны также случаи, когда в целях удержания клиентов банки идут на уступки, понижая первоначально высокие ставки. Отсутствие интереса к перекредитованию было связано и со сложностью процедуры, которая начала упрощаться лишь в последнее время.В числе объяснений невостребованности этой услуги нужно упомянуть и особенности отечественного менталитета. Долгие годы воспитываемые в духе пренебрежительного отношения к мелочности, скрупулезности подсчетов, многие сограждане и сегодня являют образец милой наивности в вопросах планирования семейного бюджета, разумного распределения расходов.

Так что к суровой необходимости жизни в кредит мы оказываемся и вовсе неподготовленными. Кто знает, может, время пожинать плоды такой беспечности еще не наступило? Выгоды рефинансирования во многих случаях очевидны, но арифметика, позволяющая просчитать соответствующую экономию, не так уж примитивна. Перекредитование, которое сулит заемщику очевидные преимущества, на самом деле имеет некоторые незаметные на первый взгляд подвохи. Так, далеко не всегда выгоды более низкого процента приводят к общему снижению общих затрат.

Иногда относительно небольшие ставки, предлагаемые банками, сопровождаются достаточно невыгодными условиями, связанными с другими выплатами. Решившись на рефинансирование, важно взвесить и другие параметры нового кредита, например, такие, как страхование жизни, страхование вклада, комиссия за обслуживание и пр. После суммирования этих расходов может оказаться, что игра не стоит свеч.Чтобы минимизировать кредитные издержки, предусмотрительные люди прибегают к помощи профессионалов — ипотечных брокеров, гарантирующих выбор наиболее подходящих ипотечных программ и условий кредитования. Впрочем, пока за профессиональной поддержкой подобного рода в России обращаются редко.

Хорошему делу помеха

Препятствием для рефинансирования часто является мораторий на досрочное погашение кредита. В большинстве случаев срок моратория составляет около года, но в настоящее время наблюдается тенденция к его увеличению. Некоторые банки уже продлили этот срок до трех лет.

Правда, при этом, как правило, уменьшаются ставки по кредитам (и, наоборот, в случае сокращения срока моратория, ставки повышаются). Со второго месяца реально досрочное погашение кредита в Сбербанке, в ДельтаКредит банке этот срок составляет один год.

Непопулярность рефинансирования в значительной мере объясняется тем, что сравнительно немного банков работают по программам рефинансирования, а значит, допускают приток «вторичных» заемщиков. В их число входят Абсолют банк, Внешторгбанк, КИТ Финанс, Райффайзенбанк, Сосьете Женераль Восток и Международный московский банк. Очевидно, список будет пополняться.

Некоторые затруднения имеются и в процедуре перевода денежных средств для досрочного погашения кредита. Здесь не избежать так называемого временного люфта, когда выделенная новым банком сумма как бы «зависает», не дойдя до конечного адресата. Желая себя обезопасить, некоторые банки требуют от заемщика выполнения каких-либо дополнительных условий.

Однако в целом перекредитование выгодно не только заемщикам, но и банкам, запускающим программы рефинансирования, благодаря которым открываются горизонты для привлечения новых клиентов. С этой целью вносятся изменения, создаются более совершенные и гибкие условия перекредитования.

Кто крайний?

Услуги по оформлению ипотечного кредита в целом и по перекредитованию в частности еще недостаточно знакомы нашим соотечественникам. И такое положение имеет немало причин. Есть психологические, связанные с отсутствием у россиян способности своевременно оценивать преимущества и новые возможности. Например, те, что предлагает сегодня сфера банковских услуг.

Во многом виноваты и сами банки, которые еще не усвоили жестких уроков конкурентной борьбы за клиента, а поэтому не считают необходимым активно рекламировать свои новые услуги, развивать консалтинг. Как ни печально признать, но подобная расстановка сил — очередной отечественный феномен, уникальность которой особенно очевидна в сравнении. В практике цивилизованного Запада давно не существует столь благоприятных условий для снижения кредитного бремени, но возможности перекредитования широко изучаются, используются и приносят немалую экономию.

Из сложившейся ситуации существует единственный выход: следует популяризировать банковские услуги, совершенствовать условия кредитования, развивать сеть консультаций по финансовым вопросам. Словом, способствовать улучшению деловых цивилизованных отношений. Это в свою очередь приведет не только к продвижению банковских технологий, но и к улучшению качества жизни в целом.

Роман Воробьев, член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:

— Рефинансирование — это полное или частичное погашение кредита за счет получения нового кредита.

Безусловно, клиенту выгодно рефинансировать кредит, взятый на других условиях, поскольку с развитием рынка, с улучшением условий кредитования в целом, банки получают возможность предложить более интересные условия.В результате экономия, например, за десять лет при разнице в ставке 3% может составить около 20% суммы долга. Например, при рефинансировании в Райффайзенбанке заемщик может увеличить срок своего кредита на пять лет по сравнению с выданным кредитом, что также снижает размер ежемесячного платежа.

Сложностей при рефинансировании возникнуть не должно. Согласно программе, после получения положительного решения по своей заявке заемщик предоставляет в банк заявление на полное погашение кредита в другом банке, а затем подписывает кредитный договор, договоры страхования и ипотеки.

Елена Хуснулина, руководитель ипотечного центра ООО «Агентство недвижимости «Домострой»:

— В условиях ценовой стабилизации сделки с помощью ипотечного кредитования набирают обороты. Банки расширяют ипотечные программы и улучшают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, изменить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Регулярно появляются сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах и других акциях.

В последнее время ставки снижаются, а многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. Сделки по перекредитованию заемщиков практиковались банками и раньше, но не подвергались огласке. Первые шаги были сделаны еще в начале 2006 года. В настоящее время большинство банков предоставляют услугу рефинансирования для клиентов других банков и собственных заемщиков, получивших кредит в этом банке три–четыре года назад по ставке, которая была выше той, что предлагается сейчас.

Подобная услуга может быть интересна для клиентов, которые брали ипотечный кредит несколько лет назад, причем разница в ставках составляет как минимум 2–3%. Если разница меньше, то рефинансирование невыгодно, так как клиент не только платит за эту услугу, но и тратит много усилий и времени на саму процедуру. Комиссия за проведение операций по перекредитованию составляет порядка 1% остатка задолженности, но есть банки, которые сократили эту цифру почти в два раза.

Павел Комолов, директор по развитию бизнеса Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК):

— Услуга НБИК по подбору программы рефинансирования (перекредитования) практически ничем не отличается от обычной услуги кредитного брокера: консультации, подбор банка и программы, расчеты, формирование кредитного дела, а также выбор и координация работы страховой и оценочной компаний.

Все это дополняется необходимостью «розыска» закладной. Зачастую первоначальный банк-кредитор только обслуживает выданный когда-то кредит, а закладную уже успел продать другому банку, тот — третьему и т. д. Поэтому приходится разыскивать конечного залогодержателя и договариваться о досрочном погашении и последующей ипотеке.

Последующая ипотека — это защитный механизм, которым пользуются банки при рефинансировании. Нельзя дать человеку кредит на погашение займа в другом банке, не получив от него недвижимость в залог, а квартиру получить нельзя: она заложена первому банку. Поэтому и существует такое понятие, как последующий залог. Схема такова: первый банк является главным залогодержателем с первым правом требования, а второму банку для рефинансирования нужно получить согласие первого на то, чтобы стать второстепенным залогодержателем. Эта договоренность регистрируется, банк № 2 полностью гасит кредит за заемщика. Банк № 1 снимает обременение, а № 2 автоматически становится первостепенным залогодержателем.

Как правило, ежемесячный платеж существенно снижается, только если до истечения имеющегося кредита остался небольшой срок. Но уменьшение платежа в целях экономии — не единственная цель рефинансирования. Возможна ситуация, когда это придется сделать, чтобы не потерять квартиру. Допустим, вы взяли в кредит $200 тыс. на 15 лет по ставке 11%, ваш ежемесячный платеж составляет $2273. Через пару лет вы потеряли высокооплачиваемую работу и не нашли вариантов, которые позволили бы вам выплачивать кредит.

В этом случае выходом становится рефинансирование кредита на больший срок. В вышеуказанном примере после двух лет выплат ваш долг перед банком составляет $188,8 тыс. Если рефинансировать оставшуюся сумму на срок 25 лет, ежемесячный платеж составит $1850. Конечно, с увеличением срока растет переплата банку. Но если на повестке дня — потеря единственного жилья, такой вариант вполне приемлем.

Когда ставки по кредитам снизятся, многие владельцы ипотечных квартир заинтересуются рефинансированием. Но стоит помнить, что если пять лет назад вы взяли ипотечный кредит, предоставив только необходимые справки, то сейчас банк будет руководствоваться вашей кредитной историей. В ней содержится информация о том, насколько дисциплинированный вы заемщик, вовремя ли выплачивали кредит. Причем речь идет не только о потребительских кредитах, но и о коммунальных платежах, счетах за мобильные телефоны и отчетах из банков о том, как вы пользовались своей кредитной картой.

Следовательно, если за это время ваши платежеспособность и кредитоспособность понизились, попытка рефинансировать кредит станет для вас пустой тратой времени.

Не имеет смысла рефинансироваться и на слишком большой срок, если доходы позволяют вам выплатить кредит раньше. К сожалению, пока точно не известно, будут ли банки предлагать короткие сроки перекредитования. Ведь для банка, в который вы переходите, вы — лишь источник дохода. Чем больше срок — тем больше банк на вас заработает, даже при низкой ставке.

Возьмем заемщика с доходом $3 тыс. В 2002 году он взял кредит в размере $100 тыс. на 20 лет по ставке 13% годовых. Его ежемесячный платеж составляет $1172. Он честно выплачивает кредит в течение четырех лет, в январе 2006 года, не вытерпев, решает рефинансироваться: ведь банки манят ставками от 9,75%. За это время он уже отдал банку $56,2 тыс., большая часть из которых ушла на проценты. Остаток задолженности составляет $80,4 тыс. Теоретически его доход $3 тыс. позволяет взять эту сумму в кредит на девять лет под 10% годовых. Новый ежемесячный платеж составит $1132.

Сравните: без рефинансирования общая сумма выплат составила бы $281 тыс. за 20 лет. С рефинансированием — $56,2 тыс. по старому кредиту плюс $122,2 тыс. с новыми условиями. Итого — $178,5 тыс. за 13 лет пользования кредитом (четыре года по старым условиям и девять лет по новым).

Теперь рассмотрим, как это повлияло на ежемесячный платеж. В первом варианте, поделив $281 тыс. на 240 месяцев, мы получим $1172, как и ранее. Во втором варианте, поделив $178,5 тыс. на 156 месяцев, получаем в среднем $1144.

Если основной целью для вас является тотальная экономия на процентах, безусловно, рефинансирование имеет смысл. Если же вы хотите снизить ежемесячные расходы, такой шанс есть, если вы рефинансируетесь на больший срок, нежели девять лет. К сожалению, сделать и то и другое одновременно не получится.

Пока всего четыре–пять банков имеют такой продукт и активно его продвигают. Еще три–четыре банка теоретически готовы рефинансировать, но открыто об этом не заявляют. К активным «рефинансистам» относятся КИТ-Финанс, Судостроительный банк, Райффайзенбанк, ВТБ 24. На мой взгляд, этого пока достаточно. Спрос на рефинансирование есть, но не ажиотажный. Объясняется это тем, что не так много людей взяли кредиты на крайне невыгодных условиях.

Но в ближайшем будущем многие кредитные организации поймут, что на этом можно зарабатывать. Да, это не сверхприбыльное занятие, но доход все-таки приносит. Один известный европейский банк признал, что зарабатывать в России стало сложнее. Если раньше от клиентов не было отбоя, а деньги чуть ли не сами падали в карман, то сегодня пришлось «повернуться лицом» к рознице и начать работать с физлицами. Так же они займутся и другими, пока малопривлекательными для них направлениями. Русский бизнес привык к высокой норме прибыли, но это пройдет.

В нашей практике случаев, связанных с рефинансированием, было немного. Наверное, это вызвано тем, что большая часть заемщиков уже успела погасить кредит в рекордные сроки, как это у нас принято. Нормальным соотношением реального срока погашения к номинальному считается 1:3. Россияне умудряются погасить кредит еще быстрее.

Одна из наших клиенток взяла кредит в банке «Огни Москвы» под 20% годовых, а затем успешно рефинансировалась в ВТБ 24 под 12%. Безусловно, банк, переманивающий клиента, должен предложить ему более низкую процентную ставку (в большинстве случаев это так, хотя рефинансироваться можно и с другими целями), но лучше получить хоть какую-то прибыль с нового (своего!) клиента, чем смотреть, как он платит другому банку.

Ольга Садовская, начальник департамента ипотечного кредитования Городского ипотечного банка:

— Рефинансирование подразумевает «перевод» ипотечного кредита в другой банк, иными словами, получение нового ипотечного кредита в другом банке на новых, возможно, более выгодных условиях, и погашение предыдущего ипотечного кредита.

О рефинансировании заемщик задумывается в том случае, когда это способно помочь существенно сэкономить на процентной ставке за пользование ипотечным кредитом или уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования. Дело в том, что еще три–четыре года назад ипотечные кредиты в долларах США выдавались под 15–17% годовых, а сегодня ипотечный рынок России радует клиентов возможностью получить аналогичный кредит под 9,5–11% годовых.

Как видите, разница существенная. У заемщиков, которые кредитовались до 2004 года, возникает очевидный соблазн воспользоваться новыми процентными ставками. Но перед тем как принять решение о рефинансировании, необходимо сопоставить потенциальную выгоду с расходами по переоформлению кредита. Ведь для перекредитования заемщику нужно выполнить ряд условий обоих банков-кредиторов, которыми могут стать: комиссия за досрочное погашение кредита (иногда достигающая нескольких процентов от суммы досрочного платежа); расходы на прекращение залога в пользу существующего банка и регистрацию обременения права собственности на нового банка-кредитора, сборы за рассмотрение заявки на получение кредита и выдачу кредита в новом банке, услуги оценочной, страховой компании, нотариуса.

Дополнительные расходы способны составить несколько процентов суммы займа, делая во многих случаях невыгодным рефинансирование для клиентов. Кроме того, при перекредитовании заемщик лишается льгот по подоходному налогу, которые предусмотрены с выплат процентов по кредиту.

Дата публикации: 16:10 19 марта 2007

Источник: bpn.ru