Пришел, увидел, оценил

Сколько стоит моя квартира (дача, гараж, склад, офис)? Самый простой способ получить ответ на этот вопрос — купить газету с объявлениями о продаже недвижимости и посмотреть, сколько владельцы хотят получить за схожие объекты. Но насколько точна будет такая информация?

Что делать, если ваша собственность — эксклюзивная и не имеет точных аналогов? К тому же в некоторых ситуациях необходимо официальное заключение эксперта, подтверждающее стоимость вашей недвижимости. В этом случае вам придется обращаться к профессиональному оценщику. Обо всех нюансах оценки недвижимости нашим читателям рассказывает президент ООО «Центр оценки собственности» Ольга Чижова.

— Простые граждане, продающие и покупающие квартиры, обычно к услугам оценщиков не прибегают. В каких случаях нужна оценка недвижимости?

— Оценка (заключение независимого оценщика) может понадобиться в самых разных ситуациях, а в некоторых случаях она просто необходима, поскольку этого требует закон. В эту категорию попадают любые сделки с государственным или муниципальным имуществом — залог, аренда, отчуждение и т. п. Заказчиком в таких случаях обычно выступают государственные органы. Например, последний из выполненных нами заказов — это оценка московского имущества — нежилых помещений, которые предполагается сдавать в аренду.

Кроме того, необходимо оценивать имущество, которое должно стать вкладом в уставный капитал какого-либо общества (таким вкладом может быть и недвижимость). И конечно же оценка нужна при любых ипотечных сделках. Ведь ипотека по сути — это кредитование под залог недвижимости, и большинство банков, которые работают с ипотекой, пользуются услугами независимых оценщиков.

Также оценка производится в случае возникновения споров, например, раздела квартиры между супругами или наследниками. Конечно, оценка в этих случаях не является обязательной, но иногда это единственный способ разрешить спор.

— Кто имеет право осуществлять оценку недвижимого имущества?

— Любая компания или предприниматель без образования юридического лица, которые обладают лицензией на осуществление этого вида деятельности.

Надо сказать, что оценочной деятельности в России всего десять лет: по сути она началась с того момента, как прошли первые семинары и курсы Всемирного банка (их вели американские специалисты). Первые российские оценщики имеют сертификат этих курсов.

— Оценка, по определению, это заключение независимого оценщика. Но насколько оценщики сейчас независимы?

— Проблема независимости оценки действительно существует, ведь любому заказчику она нужна для каких-то конкретных целей, и поэтому каждый заинтересован оценить имущество как можно дороже или как можно дешевле. Иногда заказчики даже просят указать в отчете конкретную сумму. Естественно, мы на это не идем. Были случаи, когда мы вообще были вынуждены отказываться от предоставления услуг.

А вообще каждая компания по-своему решает, как удержаться в рамках дозволенного, не пойти на поводу у клиента. Чем дольше она работает на рынке, тем больше дорожит своим именем и, конечно, старается быть беспристрастной. Хотя, конечно, оценка — это вещь субъективная, это мнение группы экспертов, которые изначально могут иметь разные взгляды на предмет. Поэтому оценка допускает определенный процент отступления, приблизительности.

— Каким образом осуществляется оценка недвижимости?

— При оценке любого объекта мы должны применить три подхода — затратный, сравнительный и доходный. В первом случае выясняется, во сколько обошлось строительство объекта (при этом учитывается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и все дополнительные накладные расходы). Применительно к оценке квартиры это в большинстве случаев подход формальный, мы его осуществляем по требованию законодательства, но в расчет обычно не принимаем. При сравнительном подходе устанавливается, сколько стоит на рынке подобный объект, для этого подбираются и рассматриваются его аналоги, выставленные на продажу. А доходный подход — это оценка объекта недвижимости с точки зрения дохода, который он может приносить своему потенциальному владельцу, в этом случае подбираются аналогичные объекты, которые сдаются в аренду.

В идеале все три подхода должны дать более-менее похожие цифры. Но обычно в каждом конкретном случае оценщик основывается только на одном-двух методах. Так, при оценке типовых квартир доходный подход мы обычно не используем, поскольку рынок аренды жилья у нас пока еще недостаточно сформирован, а потому не представителен. По понятным причинам не слишком показателен в этом случае и затратный подход. Зато очень развитый рынок продаж позволяет нам сосредоточиться на сравнительном методе и получать достаточно точные результаты.

Единственная проблема заключается в том, что мы работаем только с данными о предложении квартир, которые находятся в открытом доступе, поскольку данные о суммах заключенных сделок не разглашаются. Но разница этих цифр невелика. Недавно одна риэлторская компания провела сравнительный анализ цен предложения и цен реальных продаж, в результате выяснилось, что разница между ними не превышает 2%.

Поэтому мы пользуемся открытой информацией, которая размещается в печатных изданиях и интернете. Анализируем ситуацию на рынке, выясняем, какие предложения есть на сегодняшний день со схожими параметрами. При этом учитывается местоположение дома, материал (панель, кирпич, монолит) и количество комнат в квартире. Состояние самой квартиры тоже рассматривается, но оно влияет на ее стоимость в меньшей степени. Все найденные предложения мы, как правило, проверяем, уточняем все параметры, выясняем детали, нередко выезжаем посмотреть квартиры. Как правило, мы должны указать в отчете три–пять аналогов, но они должны быть максимально близки к оцениваемому объекту. Для того чтобы их найти, мы анализируем всю имеющуюся информацию и из всех объектов выбираем несколько самых похожих на тот, который оцениваем.

С коммерческой недвижимостью иная ситуация. Информации о сделках купли-продажи здесь немного, но зато везде дается масса объявлений об аренде. Используем доходный подход. Но все это относится к развитому московскому рынку. Во многих регионах именно из-за неразвитости рынка возникают большие проблемы. В самых затруднительных случаях мы используем затратный подход, хотя он гораздо менее точен, чем два остальных.

— Все вышесказанное относится к оценке типовых квартир. А как быть в ситуации с элитным жильем, где разница между ценой предложения и ценой сделки может быть весьма значительна, или с коммерческой недвижимостью?

— В этих случаях могут просто применяться другие методы оценки. Например, информации о продажах коммерческой недвижимости немного, но вполне достаточно сведений о ее аренде. В этом случае прекрасно работает доходный метод.

Есть уникальные объекты, аналогов по продажам для которых вообще не существует. Например, какая-нибудь трансформаторная подстанция. Здесь и доходный метод не применить, и затратный будет спорным — на ее постройку средства были затрачены, но продать ее невозможно. В этом случае рыночная стоимость (цена объекта на открытых торгах) просто не определяется. Существуют другие виды стоимостей, например стоимость воспроизводства объекта оценки (он нужен в том случае, если объекту был нанесен ущерб), инвестиционная стоимость, утилизационная и др.

— К уникальным объектам можно отнести также памятники истории и культуры. Как производится их оценка?

— Нам приходилось сталкиваться с такими объектами. Например, мы оценивали торгово-офисный центр Гостиный двор. Сложностей при этом возникло немало. Когда мы подбирали аналоги офисов по аренде, то, естественно, учитывали, что здание оснащено самыми современными инженерными системами, оборудованием. На первый взгляд кажется, что это суперкомплекс, который можно причислить к самому высокому разряду. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что это не так. Современный деловой центр должен иметь удобную парковку, рационально спланированные помещения. Всего этого нет. Но есть охранное свидетельство, где записано, что без разрешения органов по охране памятников вообще нельзя производить никакую перепланировку. Приходится довольствоваться спроектированными два века назад помещениями. Все это, естественно, снижает стоимость здания.

— Вы сказали, что при оценке Гостиного двора подбирались аналоги офисных помещений. Как можно подобрать аналог архитектурному раритету?

— Раритету, который коммерчески используется, подобрать аналог можно. Ведь в Гостином дворе расположены офисы, магазины. И его рыночную стоимость вполне можно определить по доходу, который он может приносить. Руководствуясь этим принципом, мы пришли к выводу, что расположенные там офисы нельзя сравнивать с площадями класса А, они могут претендовать только на класс В.

Действительно ценными могут считаться только те торговые площади Гостиного двора, которые имеют вход с улицы. Но таких не очень-то много, а чтобы попасть в некоторые помещения, надо сначала зайти в центральный вход, потом спуститься в атриум и пройти по внутренней галерее. Ведь в такие магазины просто так никто не зайдет. Так что и доход они будут приносить гораздо меньший, нежели более удобно расположенные.

В то же время затратный подход дает сумасшедшую сумму — ведь в это здание, в его реконструкцию были вложены огромные средства.

Так что вопрос об оценке памятников архитектуры — очень дискуссионный. Сколько оценщиков — столько может быть и мнений. Мы подходим к этому вопросу исключительно с точки зрения коммерческого использования, оцениваем рыночную стоимость. У большинства памятников она очень невелика по сравнению с современными зданиями. Для коммерческого использования объекта культурная ценность — это только обременение, которое снижает его стоимость. Необходимость реставрации памятника, многочисленные запреты и ограничения — это все лишние затраты.

Те памятники, которые вообще не приносят доход, рыночной стоимости как таковой не имеют. Но можно ведь оценивать и художественную, историческую стоимость, хотя, как можно произвести такую оценку, я, честно говоря, не представляю, никаких методик не существует. Наверное, это должны делать эксперты-искусствоведы.

— Возможно, совсем скоро будет разрешена приватизация памятников истории и культуры, тогда их оценка станет просто необходима. Если при этом будет использоваться только ваш подход — архитектурные раритеты могут быть проданы практически за копейки. Может быть, при этом стоит высчитывать хотя бы денежный эквивалент престижности «исторического» офиса?

— Меценаты встречаются редко, думаю, мало кто захочет вкладывать деньги в памятник, в проблемный объект. Поэтому мое мнение как профессионала — при оценке стоимости памятника надо учесть, какие условия выдвинет управление по охране памятников предполагаемому владельцу (например, отреставрировать фасады, восстановить уникальную внутреннюю роспись, не менять планировку помещений и периодически пускать экскурсии). Это все только снижает стоимость здания, это минусы. Плюсов, повышающих его стоимость, я не вижу. Я не знаю, как выразить в деньгах престиж. А вот дополнительные проблемы имеют материальное выражение.

Хотя конечно же это вопрос спорный. Возможно, в случае с памятниками надо будет определять не рыночную, а какой-то другой вид стоимости.

Стоимость престижа, наверное, должен однажды отрегулировать рынок. Известны случаи, когда в Шотландии продавались замки — памятники архитектуры за символическую цену 1 фунт. Или, например, уже приблизительно два года (очень большое время экспозиции на рынке) выставлен на продажу замок в Чехии после полной реконструкции с английским парком по цене всего $214 за 1 кв. м, и что-то никто не выстраивается в очередь.

— Насколько совершенен сейчас институт оценки недвижимости? И насколько точны ее результаты?

— Методики оценки недвижимости на сегодняшний день — одни из самых разработанных и всем понятных. Во многом это связано с тем, что на Западе вся теория оценочного дела начинала развиваться именно с оценки недвижимости, нам же осталось только адаптировать зарубежные наработки к нашим условиям. Методики, которые используют оценочные компании, стандартны, а вот результат зависит от качества исходных данных. Если рынок развит, на нем совершается большое количество сделок, информация о них открыта — то и оценщик может получить вполне достоверный результат. В Москве, где рынок достаточно развит, больших проблем у оценщиков не возникает, а вот в регионах дело, конечно, обстоит гораздо хуже.

— Какова допустимая погрешность оценки?

— Проблема погрешности связана только с проблемой исходных данных. Если рынок насыщен, то допустимая погрешность считается не более 10–15%, а для рынка квартир даже меньше. Но это цифры, которые мы видим на практике, законодательно же допустимая погрешность оценки никак не оговаривается. Вообще оценка дает только вероятностный результат — например, вероятную цену продажи: «Скорее всего этот объект может быть продан за такие-то деньги».

— Какую ответственность несет оценщик и можно ли оспорить результаты оценки?

— Формально отчет об оценке действителен в течение полугода, потом все претензии уже не будут иметь смысла. Тем не менее привлечь оценщика к ответственности (например, если есть подозрение, что он указал в отчете заведомо ложные данные, или просто в случае ошибки) можно по суду. Не зря мы обязательно страхуем свою профессиональную ответственность.

Оспорить результаты оценки также можно в суде. Можно заказать отчет об оценке другой оценочной компании, если они будут на порядок различаться — это уже будет повод для разбирательства. Кроме того, саморегулируемые организации стараются создать собственные институты экспертизы, которые могли бы разрешать спорные вопросы.

— Насколько затратна оценочная деятельность и во сколько обходятся ваши услуги заказчикам?

— С увеличением конкуренции на рынке стоимость наших услуг, естественно, снижается. Могу назвать вам стоимость оценки квартир: от $100 за типовое жилье до $200 за элитную недвижимость. Если же речь идет о «штучном товаре», эксклюзивном объекте, то за его оценку мы попросим минимум $500.

Для нас, учитывая себестоимость работы, оценка жилой недвижимости не представляет непосредственного финансового интереса, в основном мы работаем с ней для расширения клиентской базы. Интересно это может быть только на потоке, а не в случае разовых работ. Но многочисленные клиенты к нам придут лишь после развития ипотеки.

Дата публикации: 09:59 25 ноября 2004

Источник: bpn.ru