Новый игрок на гаражном рынке

В Москве немного случаев, когда проектная организация берет на себя функцию инвестора, да еще готова сама управлять проектом. В Московском институте гаражного строительства (МИГС) считают, что именно это сочетание уместно в такой специфической сфере девелопмента, как гаражное строительство, которое в районах сложившейся застройки почти всегда требует сложных технических решений. На вопросы корреспондента КДО ответил Григорий ТУНИК, председатель совета акционеров Московского института гаражного строительства (МИГС).

- Григорий Николаевич, в Москве много универсальных проектных институтов. Зачем в 2003 году понадобилось создать отдельный институт по гаражной тематике?

- Прежде всего, усложнились задачи. Если раньше речь шла о строительстве довольно примитивных сооружений на свободных площадках, то теперь возникла необходимость вписывать гаражные проекты в условия существующей застройки. Кроме того, речь уже не идет только об эстетике дворового пространства: город перегружен транспортом и необходимо строить многоярусные парковки, при этом активно осваивая подземное пространство. Поэтому решение создать специализированный проектный институт было вполне логичным. Предполагалось не просто создавать отдельные проекты, а сделать акцент на разработке передовых технологий строительства. Все эти задачи актуальны и сегодня.

- Помимо технологии, есть ли сложности экономического характера в реализации гаражной программы?

- То, какое значение Правительство Москвы придает строительству гаражей и стоянок, свидетельствует о социальной значимости этой программы. Но социальные задачи и коммерческую привлекательность не всегда легко совместить. Дорогой гараж спроектировать легко, но необходимо, чтобы каждый проект учитывал реальный потенциал платежеспособного спроса.

Сегодня проектировщик гаражей и стоянок обязан учитывать экономику процесса, чтобы инвестору было выгодно строить подобные объекты, а для потребителя конечный продукт имел социально-приемлемую цену.

- Правда ли, что МИГС в определенный момент фактически оказался на грани банкротства?

- Да, именно после этого мы пришли в институт в качестве инвестора. Изначально институт ориентировался только на проектирование. Но не имея достаточного финансирования, он не мог привлечь необходимые кадры, не были созданы проектные группы, и подряд на проектирование просто отдавался в другие организации. А это не лучший путь как с точки зрения создания осмысленной концепции проектирования, так и с позиций рентабельности бизнеса. Наш приход был связан не только с необходимостью финансового оздоровления института, мы принесли новую концепцию развития.

- В чем заключалась новизна вашей концепции?

- Мы прежде всего сосредоточились на создании своего высококлассного творческого коллектива, который занимается проектированием, а не отдает заказы другим организациям. Но ключевым отличием стало самостоятельное инвестирование проектов. Это позволит получить необходимую прибыль для развития института. В то же время для городских властей гораздо лучше иметь инвестора, который способен комплексно реализовать весь проект под ключ, имея для этого не только финансовые ресурсы, но и необходимую компетенцию. А это дает нам преимущество при участии в инвестиционных конкурсах. Новым игрокам конкурировать в сфере жилищного или коммерческого строительства Москвы очень непросто.

Гаражное строительство для нас - это хорошая ниша на рынке. По сути, речь идет о превращении проектного института в универсальную девелоперскую структуру в сфере гаражного строительства.

- Надо заметить, что эта ниша на рынке становится весьма прибыльной. Недавно город продал гараж по цене более $100 тыс. за машино-место. Похоже, гаражи строить выгоднее, чем жилье?

- Да, это был большой сюрприз. Это говорит об остроте гаражной проблемы. Людей волнует не только наличие места для парковки, но и опасность угона, вандализма. Число дорогих машин в собственности граждан растет вместе с ростом экономики и возможностями кредитования. К тому же намного приятнее в мороз или слякоть спуститься на лифте в теплый гараж, чем идти по грязи или снегу к своей машине, а потом ее чистить или "размораживать".

- Вы думаете, народ готов в массовом порядке платить за гараж столько, сколько пару лет назад стоила двухкомнатная квартира?

- Я бы не ставил на то, что такие цены станут нормой для Москвы. А вот цены в 800 тыс.-1 млн. рублей сейчас уже никого не удивляют. Но кроме гаражей в новых жилых комплексах, есть еще и стоянки, которые так нужны городу. И здесь прогноз окупаемости, поверьте, не такой радужный. Сейчас, правда, есть задумка днем использовать объект для временной стоянки, а ночью предоставлять те же места для местных жителей по долгосрочным договорам аренды. Это увеличит коммерческую отдачу паркингов и будет хорошим решением для жителей окрестных домов.

- Наши инвесторы избалованны высокой окупаемостью. За год цены на жилье удвоились. Появится ли у них в таких тепличных условиях интерес к гаражному строительству?

- Интерес есть, хотя он мог бы быть выше. Однако дальновидный инвестор думает о перспективе. Ситуация на гаражном рынке более стабильная. Например, цены на жилье сейчас прочно остановились. А отложенный спрос на гаражи огромен. Что касается стоянок для временно хранения транспорта, то они могут обеспечить долгосрочный стабильный доход. Свидетельство перспективности этого рынка - тот интерес, который к нему проявила компания Vinci, являющаяся мировым лидером в этом бизнесе.

- Ваше совместное предприятия с Vinci будет иметь какие-то преференции в гаражном строительстве.

- Нет, мы будем участвовать в конкурсах наравне с другими компаниями. Однако у нас есть уникальные преимущества. Например, опыт компании Vinci позволяет строить подземные стоянки закрытым способом тоннельной проходки (без рытья котлована). Это очень важно для центра города. Например, был один проект в районе Бульварного кольца, который был заморожен, поскольку не было получено разрешение на строительство традиционным методом. Помимо сохранения уникальных объектов и ландшафтов, немаловажно и то, что при таком строительстве не прерывается движение транспорта. Кроме того, опыт Vinci позволит нам привнести мировой уровень сервиса в обслуживание клиентов московских паркингов.

- Каковы ближайшие перспективы совместного предприятия?

- Мы совместно с компанией Vinci ставим задачу построить в ближайшие годы 20-30 современных паркингов. А всего, по нашим оценкам, Москве необходимо 400-500 таких объектов. Сейчас разработана концепция развития единого городского парковочного пространства до 2010 года, предусматривающая революционное наращивание объемов строительства гаражей и стоянок. Готовится несколько конкурсов по выбору инвестора. мы убеждены, что у нашего совместного предприятия будет большое поле для деятельности. Мы к этой работе готовы.

Дата публикации: 14:32 22 марта 2007

Источник: bpn.ru