Получить кредит на квартиру в строящемся доме стало проще

В этом году квартиры в новостройках пользуются ажиотажным спросом, поскольку на покупку жилья на вторичном рынке, даже в кредит, денег у большинства потенциальных новоселов не хватает. Если еще год назад получить кредит на приобретение жилья на первичном рынке было большой удачей, сейчас банки, идя навстречу заемщикам, начинают активно развивать ипотеку новостроек.

"Спрос на ипотеку новостроек всегда был достаточно высоким, но после резкого повышения цен в прошлом году приобретение недвижимости на этапе строительства стало еще более актуальным, - утверждает заместитель начальника управления ипотечного кредитования РосЕвроБанка Елена Каверина. - При этом предложение новостроек, которые можно приобрести в кредит, постоянно увеличивается за счет налаживания партнерских отношений между застройщиками и банками, что не было характерным для рынка ипотечного кредитования в начале его развития, когда сделки по приобретению новостроек с использованием кредитных средств не имели широкого распространения".

Отмечают рост ипотечных сделок с новостройками и риэлторы. "В последнее время увеличивается доля ипотеки в сегменте новостроек. Это связано с поправкой в закон "Об участии в долевом строительстве...", которая устранила пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками, - объясняет Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домострой".

- В прошлом году из-за этого условия банкиры не хотели выдавать кредиты на новостройки. Сейчас ситуация другая. Банки с 2006 года стали работать по новой схеме. Они проводят строительный аудит объекта. Если все документы в порядке и не вызывают сомнений у службы безопасности банка, то клиент может получить кредит на приобретение недвижимости".

Правда, пока, как утверждает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам Международного Московского Банка (ММБ) Алексей Аксенов, сегодня ипотечное предложение по новостройкам не соответствует спросу. "Банки пока не готовы рисковать своими средствами, выдавая заемщикам кредиты на покупку квартир в строящихся домах. Существующие программы на ипотеку в новостройках - это программы на квартиры в определенных домах, количество которых ограничено порой двумя-тремя домами, - объясняет он. - Что касается ММБ, то мы хотим сделать большое предложение на новостройки, которое охватывало бы все типы домов: от элитного жилья до недорогих квартир. Для этого мы планируем сотрудничество с застройщиками, ищем серьезных партнеров для развития таких программ. Но на это требуется время. К сожалению, закон "Об участии в долевом строительстве..." де-факто не действует, очень мало тех, кто оформляет по нему договоры. Поэтому каждая программа на кредитование в новостройках должна быть разработана под конкретного застройщика, с очень четкой схемой взаимодействия всех участников".

Ждите новых программ

Сегодня многие банки, прежде предлагавшие кредиты только на приобретение жилья на вторичном рынке, разрабатывают ипотечные программы кредитования покупателей новостроек. Например, Собинбанк в начале 2007 года вывел на рынок программы, которые позволяют приобрести жилье на любом этапе строительства многоквартирного или отдельного дома. И, как говорит менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова, программы нашли своего клиента.

СДМ-Банк пока выдает ипотечные кредиты на приобретение квартир в строящемся жилом комплексе в г. Ступино Московской области. Но, как говорит начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов, в ближайшем будущем банк планирует расширять ипотечную программу на приобретение новостроек.

О планируемом запуске программы кредитования на первичном рынке жилья в ММБ "Известиям" сообщил и Алексей Аксенов. "Сейчас условия программы дорабатываются, и мы надеемся, что сможем предложить этот продукт уже в самое ближайшее время. Также мы планируем введение кредитов на покупку коттеджей и таунхаусов на этапе строительства и фундамента.

Кроме того, не исключаем возможности появления программ на покупку квартир на первичном рынке, которые будут реализовываться совместно с конкретными застройщиками".

То, что банки кредитуют покупателей квартир в определенных домах и с конкретными застройщиками, не прихоть, а осторожность. "Банки, которые кредитуют новостройки, работают только с определенными строительными компаниями и определенными строительными объектами, и к тому же процентная ставка на этапе строительства обычно выше, чем для вторичного рынка, - поясняет Василий Ченушкин, начальник управления продаж центра ипотечного кредитования БИНБАНКА. - Согласие банка работать с новостройками связано с тем, насколько банк доверяет строительной компании и насколько правильно у застройщика оформлены документы на объект строительства".

Обычно банки доверяют крупным строительным компаниям с хорошей репутацией, и доверительные отношения перетекают в партнерство. РосЕвроБанк, например, предлагает кредиты на приобретение жилья в новостройках застройщиков - партнеров банка, которыми являются, по словам Елены Кавериной, крупнейшие застройщики, предлагающие недвижимость в Москве и Подмосковье. "Список партнеров банка постоянно пополняется, у клиентов появляются новые возможности в выборе как элитной недвижимости, так и недвижимости эконом-класса на этапе строительства", - отмечает она.

Если надежных партнеров у банка нет, он может выдать кредит на покупку квартиры в новостройке под залог имеющегося в собственности заемщика жилья. Такие кредиты (наряду с кредитами под залог имущественных прав на квартиру-новостройку) предлагают, например, Транскапиталбанк, Московский кредитный банк (МКБ) и многие другие банки.

"МКБ предлагает кредиты на покупку жилья в новостройке под залог имеющейся недвижимости. Это означает, что вы можете приобрести квартиру в строящемся доме, предоставив банку в залог уже имеющуюся недвижимость, находящуюся в Московском регионе и принадлежащую на праве собственности вам или вашим ближайшим родственникам, - объясняет суть кредитования под залог имеющегося жилья Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования МКБ.

- Особенностью нашей программы является то, что вы можете купить новостройку не только в Москве, но и в любом другом регионе России. Кредит предоставляется на срок до 20 лет в долларах США и 10 лет - в рублях, процентные ставки - от 11% годовых по кредитам в долларах США и от 13.5% годовых - в рублях. Выдача кредита происходит после государственной регистрации договора залога недвижимости. Банк может профинансировать до 100% стоимости приобретаемой новостройки, но не более 80% стоимости недвижимости, передаваемой в залог".

Банки снижают риски

Конечно, предоставляя кредиты под залог имеющегося жилья, банки рискуют намного меньше, поэтому и проценты по кредитам ниже, чем при ипотеке новостроек.

"Основной риск заключается в том, что дом не будет построен или сдан, - объясняет Алексей Аксенов. - Как снизить эти риски - это вопрос, решаемый в индивидуальном порядке с каждым конкретным застройщиком и даже "адресом". Как вариант возможно поручительство компании застройщика, которая обязуется возвратить денежные средства в том случае, если дом не сдан. Однако независимо от возможных вариантов страхования рисков самое основное - это провести тщательную подготовительную работу с самим застройщиком. Также должна быть в порядке вся разрешительная документация".

По словам Елены Хоркиной, основные риски банков на рынке ипотеки новостроек - это риск несоблюдения сроков строительства, неудовлетворительное финансовое положение застройщиков согласно "официальной" отчетности, отсутствие необходимого пакета разрешительной документации на объекты строительства и т.д.

Чтобы снизить риски, банки тщательно отбирают партнеров. "Застройщик должен иметь хорошую репутацию на рынке, большая часть его домов должна либо уже быть сдана, либо находиться в процессе сдачи, - перечисляет требования к застройщикам Алексей Аксенов. - Этим требованиям соответствуют многие, и поэтому с каждым конкретным застройщиком нужно проводить индивидуальную работу, прежде чем запускать совместную программу".

Дата публикации: 11:44 23 марта 2007