Долевой вопрос

Ситуация с дольщиками заставила вспомнить финансовые пирамиды 90-х, которые, казалось, никуда не исчезли, а лишь кочевали из одного сектора рынка в другой, появившись в сфере строительства.

Более года Москву лихорадило от митингов, пикетов, голодовок - в столицу съезжались обманутые дольщики из регионов. Их требования в конце концов сводились к одному - отдайте квартиры, за которые были уплачены деньги. По мнению обманутых дольщиков, во всем были виновны региональные и федеральные власти, допустившие долевой беспредел.

Если б речь шла о плановой экономике, то вопросов бы не возникло. Виноваты однозначно власть предержащие. Но в рыночных условиях ответственность - вещь обоюдная. И в течение всего года понимание данного факта росло, постепенно утверждаясь как в СМИ, так и среди граждан.

Стоит задаться вопросом, откуда вообще появились строительные пирамиды, ведь до 2005 года ситуация на рынке казалась вполне благополучной. Одна из важнейших причин, как оказалось, - большое количество строительных площадок на разных стадиях работ, принадлежащих одной компании. Среди застройщиков, не выполнивших свои обязательства перед дольщиками, оказались те, кто, привлекая инвестиции для строительства жилого дома, изначально неверно рассчитал затраты и риски.

Получилось так, что средства, внесенные частными соинвесторами, оказывались израсходованными еще до окончания строительства, дело стопорилось. Для того чтобы его продолжить, застройщик получал еще одну площадку, соответственно продав квартиры в еще даже не спроектированном доме. Эти средства шли на продолжение строительства начатого объекта. Далее бралась третья площадка, четвертая, и компания-застройщик, накапливая долги перед каждой следующей группой соинвесторов, все туже затягивала удавку обязательств на собственной шее.

Как ни странно на первый взгляд, крах подобной схемы случился как следствие стабилизации на рынке недвижимости, наблюдавшейся с 2004 года. В условиях ажиотажного спроса застройщики могли без проблем привлекать средства населения и банковские кредиты на новые объекты и использовать их на завершение старых. Но когда спрос некоторое время продержался примерно на одном уровне, оказалось, что «затыкать дырки» нечем.

Сыграли свою роль прорехи в Законе о долевом строительстве жилья. В нем не было прописано максимальное количество домов, которые одновременно допускается строить одной компании. Впрочем, сами застройщики признают, что сегодня в России принцип «взял деньги, построил дом, расплатился с дольщиками, взял новую площадку» может обанкротить кого угодно. На плаву держатся только те, кто имеет задел на разных стадиях строительства, чтобы оптимально оперировать финансами, техникой, рабочими разных специальностей.

Особо нужно отметить, что строительные компании, стремясь максимально обезопасить свою деятельность, с частными соинвесторами не церемонились. В договорах, заключенных между застройщиками и дольщиками, слово «соинвестор» опускалось. Причина этого стала ясна гораздо позже. Инвестиция - это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. То есть соинвесторы по большому счету могут претендовать не только на квартиру, которую они получают после вложения средств, но и вообще на долю прибыли компании, которая может оказаться намного больше заветных квадратов.

Юридически же «дольщики», «пайщики», «вкладчики» и т. д., как они именовались в договорах, по-прежнему оставались соинвесторами со всеми вытекающими отсюда последствиями. Любой бизнесмен знает, что, вкладывая деньги в высокодоходный проект, он рискует потерять свои вложения. Однако большинство дольщиков себя коммерсантами не ощущали, им казалось, что они просто покупают жилье в рассрочку, выступая при этом в роли потребителя товара и услуг.

Произошла банальная подмена понятий, с помощью которой компании снимали с себя всякую ответственность перед вкладчиками. Однако это не снимало ответственности и рисков и с вложивших свои деньги в строительные компании, так как насильно никто туда не гнал.

Первой «забила тревогу» столица - еще до того, как проблема стала достоянием широкой общественности. Распространение вышеуказанной практики вызвало возмущение мэра Москвы Юрия Лужкова, который в сентябре 2005 года обратился к прокурору города: «Анализ поступающих материалов свидетельствует о признаках наличия среди фирм-застройщиков финансовых пирамид. Фирмы аккумулируют огромные денежные средства, которые могут быть пущены в оборот и использоваться нецелевым образом для получения прибыли... При этом недобросовестные застройщики могут формально оставаться в рамках закона...» - написал он в письме. С этого и началось поэтапное решение проблем москвичей, пострадавших от недобросовестных строителей. Несмотря на то, что по закону город не обязан был помогать обманутым дольщикам, столичные власти взяли на себя обязательства достроить брошенные жилые дома. В результате некоторые дома уже построены и даже заселены, большинство будет достроено в этом году, и в 2008 году завершатся строительные работы на самых проблемных объектах, тех, где строительство было брошено на стадии котлована, а документация отсутствовала. К сожалению, помощь пострадавшим от прямого мошенничества - вне компетенции столичных властей. Город просто не уполномочен искать украденные деньги, этой проблемой занимаются правоохранительные органы.

Произошедшее на рынке долевого строительства жилья стало уроком для всех. Обманутые соинвесторы на своем опыте убедились в необходимости большего внимания к подписываемым документам, научились организованно бороться за свою собственность (развивая тем самым гражданское общество). Власть пришла к выводу о несовершенстве существующего законодательства в строительной сфере и необходимости большего участия государства в контроле над деятельностью частных компаний-застройщиков.

Дата публикации: 10:24 28 марта 2007

Источник: bpn.ru