Полк новостроек пошел на убыль

Несмотря на высокие объемы строительства в Москве (около 5 млн. кв.м в 2006 г.), количество домов-новостроек, представленных на рынке, продолжает сокращаться. Если за 2005 г. после введения в действие знаменитого Закона о долевом участии в строительстве (ФЗ №214) количество предложений на рынке новостроек уменьшилось примерно на 30%, то за 2006 г. сокращение новых домов в Москве составило еще около 10 процентов.

ПримеЧательно, что основная причина уменьшения объемов предложения в новостройках, по мнению экспертов, связана даже не с Законом о долевом участии, а с изъятием квартир с рынка под различные социальные программы для очередников и военных по программе переселения.

По словам Андрея Паньковского, первого заместителя генерального директора компании ДСК-1, из 1.2 млн. кв.м, которые комбинат строит ежегодно, порядка 800 тыс. кв.м уходят на различные социальные программы и не поступают на рынок.

Несколько лет назад эта цифра составляла не более 300 тыс. кв.метров. Более того, по словам эксперта, в ближайшие годы доля социального жилья будет только расти и может почти целиком поглотить строительные мощности комбината.

Вытеснение панельного домостроения из Москвы - тенденция не новая. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", на сегодняшний момент среди коммерческого жилья доля панельных домов упала до 16,7%, в то время как еще в 2004 г. панельных и монолитных домов строилось примерно поровну. Отсюда еще одна причина сокращения объемов предложения в новостройках. Если в панельных домах средняя площадь квартиры составляет порядка 60 кв.м, то в монолитно-кирпичных - около 100 кв.м и более. В результате, при том же количестве построенных квадратных метров количество квартир оказывается в полтора-два раза меньше.

Рост объемов предложения наблюдается сейчас только в сегменте новостроек Подмосковья средней удаленности - от 5 до 30 км от МКАД. Это связано с тем, что строительство домов шагнуло дальше от Москвы, а также ведется активная застройка не только относительно крупных городов Подмосковья, но и небольших населенных пунктов. С другой стороны, наибольшее сокращение предложения наблюдается в центральной части Москвы - внутри третьего транспортного кольца - в сегменте элитных квартир. Эксперты называли самые разные причины ценового скачка 2005-2006 годов.

В частности, Дмитрий Эткин, генеральный директор компании "Ренова-Девелопмент", обращает внимание на значительные перемены, которые произошли за последние несколько лет в правилах игры на рынке инвестиционных контрактов, на изменения градостроительного кодекса и земельного законодательства. По его словам, большая часть потенциальных площадок под застройку оказалась "подвисшей", а приведение их к требованиям нового законодательства потребовало от застройщиков отвлечения финансовых и управленческих ресурсов, заметно растянуло сроки реализации проектов. Это, с одной стороны, привело к существенному снижению рентабельности строительных проектов и росту инвестиционной стоимости квадратного метра, а с другой, - к дефициту жилья на рынке, что сделало возможным произошедший скачок цен на квартиры в Москве.

Эксперты отметили и другие причины двукратного подорожания квартир в Москве за последние полтора года. Среди них и существенный региональный спрос, и высокие цены на экспортное сырье, общий подъем экономики страны, а также доступность ипотеки. Все эти факторы в совокупности и создали существенный дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья московского региона, который потребовал двукратного роста цен на жилье для восстановления равновесия на рынке.

В отношении прогноза цен на новостройки в 2007 г., среди экспертов обнаруживается удивительное единство мнений. Все отметили, что для заметного падения цен на недвижимость в московском регионе причин сейчас нет. С одной стороны, наращивать объемы строительства в перегруженной Москве уже некуда, а значит, предложение будет сохраняться на ограниченном уровне. С другой стороны, экономический рост и доступность ипотеки будут поддерживать платежеспособный спрос.

Текущую ситуацию на рынке эксперты склонны сравнивать с периодом стабилизации-стагнации 2004 года. Вполне естественно, что после ценового скачка наступил стабилизационный период, который продлится, по мнению одних экспертов, до майских праздников, а по мнению других, до осени. Впоследствии все ожидают возобновления незначительного роста цен на уровне инфляции - порядка 1-2% в месяц.

Дата публикации: 15:26 02 апреля 2007

Источник: bpn.ru