Коттеджи Петербурга - что востребовано?

Коттеджный рынок в окрестностях Петербурга только за последний год вырос вдвое. Средняя цена квадратного метра при этом увеличилась на 25-40%, отражая стабильно растущий, но без излишнего ажиотажа, спрос. Практически каждый месяц на рынок выходятся по четыре новых загородных комплекса. Специалисты ожидают, что в этом году общее число поселков вокруг Петербурга перейдет сотенный рубеж. Впечатляют и темпы продаж: по данным застройщиков, в среднем примерно через полгода после начала рекламной кампании удается реализовать от трети до половины всех объектов.

Гибкие комбинаторы

Наибольшим спросом, по данным аналитиков, пользуется загородная недвижимость среднего и бизнес классов стоимостью до $500 тыс. за дом с участком. Сегодня в открытой продаже находятся 85 коттеджных поселков, на этапе проектирования и подготовки к продаже – еще порядка 35. В прошлом году на рынке было заявлено 52 новых проекта, а за три месяца нынешнего - еще 13. В общей сложности это 846 загородных домов или 16% общего количества выставленных на продажу объектов в коттеджных поселках. За год активность продаж увеличилась на 20-30%.

Застройщики демонстрируют гибкий подход к клиенту: на рынке появилось довольно много комбинированных поселков, в которых имеются и малоэтажные дома, и таун-хаузы, и коттеджи, и участки под застройку. В некоторых проектах бизнес класса продается только земля, при этом встречаются варианты как продажи участков с подрядом, так и без оного. Первый способ подразумевает, что покупатель приобретает землю и заказывает строительство дома по заранее утвержденному застройщиком проекту. Второй означает покупку земли с меньшими ограничениями по застройке: готовых проектов нет, подрядную организацию покупатель выбирает самостоятельно, лишь придерживаясь основных канонов утвержденного девелопером плана развития территории (площади, этажность, архитектура, тип домов и пр.). Правда, таких комплексов немного: чаще застройщики все же стараются создать поселки европейского образца, в едином стиле.

Вне рамок коттеджных поселков приобретаются как земельные участки, так и недорогие загородные дома. Маркетологи отмечают рост объемов производства в деревянном домостроении. Некоторые производители в феврале записывают потенциальных покупателей в очередь на сентябрь месяц. «Это означает, что весомая прослойка покупателей приобретает землю и предпочитает самостоятельно заниматься строительством, выбирая размер и конфигурацию загородного дома. В большей степени это люди, ориентированные на наибольшую экономию, не имеющие возможности приобретения коттеджа в организованном поселке и особого выбора по его местоположению (например, на юге и юго-западе Ленобласти)», - полагает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики АН «Итака».

Расширение и углубление

Из находящихся сегодня в продаже, 18 поселков расположены в окрестностях Петербурга, на административно подчиненных ему территориях (66% этих проектов сосредоточено в Курортном, остальные равномерно распределяются межу Приморским, Петродворцовым и Пушкинским районами). При этом 60% предложения ориентировано на премиум и элит классы, еще 33% - на объекты бизнес класса.

С начала года максимальное число новых проектов появилось во Всеволожском - пять поселков (269 объектов), Выборгском - четыре поселка (447), а также по одному поселку в Пушкинском (96), Приозерском (17), Курортном (9) и Ломоносовском (8) районах.

Из вновь появившихся на рынке поселков половина ориентирована на сегмент бизнес класса, около 23% - на среднюю категорию покупателей. Наблюдается также тенденция укрупнения проектов. Если год-два назад крупным считался поселок на 40-50 домов, то сегодня их число выросло в 4-5 раз: встречаются комплексы, число участков в которых превышает две сотни. Только с начала этого года на рынке появилось четыре проекта, в составе которых более 100 объектов.

По мнению Яны Долотовой, наиболее интересные проекты реализуются в Выборгском районе: «Усадьба Муталахти» от компании «Стинком», состоящий из 180 объектов и ориентированный на средний класс, и комплекс «Золотые пески» (компания PulExpress), состоящий из 200 участков под застройку без подряда. Последний поселок также ориентирован на состоятельных покупателей: сотка земли здесь стоит от $8 до $20 (на берегу Финского залива) тыс.

Новый проект в южном направлении - поселок «Глинки», который возводит компания «СтройСвет» в Пушкинском районе ориентирован на бизнес класс. Он состоит из 96 участков по цене $7,3 тыс. за сотку. В Курортном районе реализуется всего один, но весьма амбициозный проект – «Золотая Миля». Сотка земли под застройку в поселке Репино на берегу Финского залива стоит $36,5 тыс. Аналитики называют этот проект самым дорогостоящим предложением за последние несколько лет.

В Приозерском районе также появился довольно дорогостоящий проект «Ягодное» от СК «Петербургская Недвижимость». Он состоит из 17 коттеджей и ориентирован на премиум класс. Стоимость коттеджей здесь составляет порядка $650 тыс. Из нескольких проектов, появившихся в продаже во Всеволожском районе, наиболее яркими можно назвать «Токкари-Лэнд», расположенный вблизи деревни Суоранда (недалеко от поселка Янино), и состоящий из 122 таун-хаузов. Проект ориентирован на бизнес класс, стоимость коттеджей - $467,5-514,7 тыс.

Если в 2006 г. застройщики более активно продвигали поселки как место постоянного проживания, то сегодня они стараются подчеркнуть дачные достоинства продаваемых коттеджей. Впрочем, современные дачные поселки отличаются от поселков для постоянного проживания лишь удаленностью от города. По свидетельству специалистов, в качестве постоянного жилища используется не более трети коттеджей в радиусе 40-50 км от городской черты. Более дальние поселения вне зависимости от имеющейся инфраструктуры большинство владельцев воспринимают как сезонное жилье. «Но есть и исключения, - говорит Светлана Невелева, руководитель проекта «Западное солнце» компании «Гринсайд», - например, покупатели домов в нашем поселке (90 км от Петербурга), нередко говорят о планах перевезти сюда для круглогодичного проживания своих пожилых родителей. Но, несмотря на то, что дома рассчитаны на зимнее проживание, мы смотрим на такие планы скептически в силу удаленности поселка от города».

Идея – двигатель продаж

Специалисты едины во мнении: ныне серьезно увеличилось количество так называемых концептуальных поселков. Продавать земли под «бесконтрольную» застройку становится сложнее. Исключение - варианты, когда участки отличаются уникальным ландшафтом и видами на лесное озеро или Финский залив.

Чем дороже объект, тем более пристальное внимание клиент обращает на архитектурно-планировочные решения. В поселках эконом класса чаще всего можно встретить типовую застройку: нарезанные правильными прямоугольниками участки, ряды коттеджей – как в садоводствах, только «на современный манер». Однако если застройщик позиционирует свое предложение в иной категории, приходится трудиться над созданием некой идеи. «Сегодня спрос активен во всех сегментах, только в эконом классе конкурируют цены, а в элитных коттеджных поселках – концепции», - уверена Майя Афанасьева, начальник отдела маркетинга ООО «Особняк».

Концепция учитывает все характеристики проекта – размер, местоположение, планировку и архитектурные решения домов, инженерию и инфраструктуру поселка, его позиционирование на рынке. Примеры удачных концепций на рынке есть.

Например, поселок «Новый мир» от компании «Особняк» отличается интересным планировочным решением территории: архитектор решил перенести сюда принцип планирования Петербурга, с его площадями и «першпективами». Интересна идея дачного поселка «Западное солнце» (компания «Гринсайд»). Во-первых, застройщик, рассчитывая количество участков, пытался максимально соблюсти баланс между экономической целесообразностью строительства и комфортом проживания – в результате получился небольшой поселок из 28 домов. Во-вторых, все постройки комплекса расположены на пригорке близ озера Красавица так, что ни один дом не загораживает линию обзора озера соседям, из окон каждого дома можно наблюдать закат солнца (концепция полностью оправдывает название поселка).

Другой хорошо продуманный проект - «Репинская усадьба» (компания «Олимп 2000»). Здесь четко реализована концепция, заключающаяся в гармоничном сочетании места и архитектуры домов, продуманы инженерные и инфраструктурные вопросы.

В эконом классе операторы рынка отмечают поселок «Янино»: здесь на все сто процентов реализована концепция дома, альтернативного типовой городской квартире.

Векторы развития

В 2007 г. специалисты прогнозируют 25-50% рост цен на загородную недвижимость: земельные ресурсы ограничены, а спрос растет. «Основным спросом в этом году будут пользоваться дома с отделкой под ключ и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше будет спрос на дома под чистовую отделку», - считает Сергей Рыжов, менеджер отдела загородной недвижимости компании «Александр-Недвижимость».

Основной рост цен вызовут не внутри рыночные, а внешние процессы. «Загородная недвижимость будет дорожать за счет развития программ федерального значения, таких, как строительство КАД, Приозерского шоссе, - уверен Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» в Санкт-Петербурге, - практика показала, что поэтапная реализация участков вокруг Кольцевой автодороги стабильно вызывает всплеск интереса инвесторов к тем участкам Ленобласти, транспортная доступность которых улучшается. А значит, растут и цены на землю». Помимо земель на юге области, освоение которых под коттеджную застройку началось сравнительно недавно, недооцененными в силу отсутствия хорошего транспортного сообщения специалисты называют такие места, как Лосево, Васкелово, Бугры, Скотное.

Основной проблемой загородного рынка многие эксперты считают замедление процесса перевода земель под сельскохозяйственные угодья в категорию земель, пригодных для строительства. Раньше этот процесс проходил довольно быстро, сейчас стал более длительным и дорогостоящим, - отмечают они. Не лучше дела обстоят и с развитием ипотечного кредитования на загородном рынке. «В большинстве случаев поселки строятся в статусе дачного некоммерческого партнерства на землях сельхозназначения, - говорит Игорь Мазурин, - рассматривать такие предложения в качестве залога при предоставлении кредита готовы лишь считанные банки». Если же на загородном рынке заработает «настоящая» ипотека, рост спроса, а следовательно, и цен, может принять более серьезный характер.

Мнение

Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:

- Сейчас очень активно, десятками гектар, скупаются сельскохозяйственные земли, примыкающие к КАД в радиусе 20 км от Петербурга. Это земли сельхозназначения, которые планируется освоить под коттеджную или малоэтажную застройку. Думаю, что на них будут возведены комплексы недорогого малоэтажного жилья, являющегося альтернативой городским квартирам.

Вокруг города строятся поселки, дома в которых продаются по цене чуть выше $1 тыс./кв.м. Пока таких поселков мало, но, глядя на то, как активно приобретаются земли под строительство, я думаю, в ближайшие два-три года их число возрастет в десятки раз. Многие компании занялись деревянным домостроением, «в моде» приобретение заводов по производству быстровозводимых деревянных и каркасных домов. Такие дома будут «штамповать» в огромном количестве, строя там, где транспортная доступность позволяет за час доехать до центра Петербурга. Они станут реальной альтернативой городским квартирам, потому что цены на жилье в многоэтажных домах начинаются от $2,5 тыс./кв.м, а на малоэтажное за городской чертой – в среднем до $1,5 тыс. за квадрат. Это – западный путь, по которому пошел рынок. Данную тенденцию подхлестнул прошлогодний рост цен на жилье в Петербурге.

Алексей Рогов, директор по развитию и продажам проекта «Загород» Агентства «Петербургская Недвижимость»:

- Емкость петербургского рынка малоэтажного жилья оценивается примерно в $5 млрд. Большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес классе: площади домов - до 450 кв.м, участки - до 35 соток, цена объекта - $300-500 тыс. Однако наиболее высоким спросом пользуются объекты эконом класса (дома на 120-180 кв.м и участки по 10-25 соток при цене $150-300 тыс.). В настоящее время в данном сегменте спрос превышает предложение примерно в три раза. Обратная ситуация наблюдается по самым крупным объектам: в продаже находится втрое больше домов, чем это востребовано рынком. Рынок отвечает на конъюнктуру значительным увеличением числа проектов в сегменте эконом класса: существует даже возможность его перенасыщения в течение ближайших двух лет. В элитном сегменте значительного роста спроса пока не происходит. Я считаю, что чаще всего это обусловлено неумением застройщиков предложить потребителю достойный продукт за заявленную цену.

Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость» в Санкт-Петербурге:

- Сегодня отмечается повышенный интерес к земельным участкам, предназначенным под индивидуальное жилищное строительство. Это объясняется просто: широкий выбор готовых проектов в организованных поселках отнюдь не всегда удовлетворяет покупателей. Доля участков в предложении по-прежнему составляет менее трети совокупного объема продаж, но за последний год число сделок с землей заметно увеличилось. «Недовольные» объемом и разнообразием, а может быть, уровнем цен, качеством строительства или сроками сдачи предлагающихся коттеджей, клиенты приобретают землю и начинают собственное строительство «дома своей мечты». Спросом пользуются участки стоимостью до $150 тыс., площадью от 10-12 соток, расположенные на севере Ленобласти, в 20-30 км зоне от Петербурга.

Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака»:

- Строительство коттеджных поселков будет продолжаться во всех направлениях. По-прежнему, самыми популярными останутся север и северо-восток, но будут осваиваться и южные направления. Возможно, уже в следующем году на рынок выйдет несколько крупных проектов в Ломоносовском и Гатчинском районах. Поселки продолжат укрупняться, большая часть проектов будет ориентирована на средний и бизнес классы.

Продолжится освоение более отдаленных от Петербурга участков, на которых будет формироваться предложение в нижнем ценовом сегменте. Основная часть объектов в радиусе 50-60 км от центра города будет ориентирована на бизнес класс.

Новые проекты ожидаются в Петродворцовом и Пушкинском районах. Здесь должны появится крупные комплексы, которые будут включать в себя разнообразное предложение (коттеджи, таун-хаузы и малоэтажную многоквартирную застройку). Но в ближайшие годы застройка здесь будет ориентирована на верхнюю ценовую группу, то есть как минимум на бизнес класс.

Сергей Рыжов, менеджер отдела загородной недвижимости компании «Александр-Недвижимость»:

- Основным спросом продолжают пользоваться дома с отделкой под ключ и участки с возможностью самостоятельного строительства домов на них, чуть меньше спрос на дома под чистовую отделку. Покупатели все более избирательно стали подходить к выбору объектов: среди требований лидируют такие, как качество строительства, транспортная доступность, грамотный подход к архитектурной концепции, планировочным решениям, управлению и эксплуатации поселков, повышенные требования к юридической подоплеке сделок. Загородная недвижимость продолжает оставаться выгодным объектом для инвестиций, поскольку цены на высоколиквидные объекты растут, что делает их еще более привлекательными для вложения денежных средств с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду.

Юлия Лозовская

Дата публикации: 17:36 04 апреля 2007

Источник: bpn.ru