Время взрослеть

Мнение о том, что на рынке загородной недвижимости девелоперы ощутили “начало конца” коттеджного бума, большинство активных участников этого рынка если и оспаривают, то в основном с точки зрения семантики (словоупотребления). Эксперты из числа инвесторов и риэлторов предпочитают говорить о том, что рынок претерпевает изменения, взрослеет. В любом случае конец коттеджного бума не означает конца загородного рынка.

Изменения на рынке приведут к его структурированию и формированию соответствия первичного и вторичного сегментов. Спрос, несмотря на кажущееся обилие объектов на продажу, по-прежнему неудовлетворен, и застройщикам для успеха надо лишь тщательнее обдумывать концепцию предложения. В ней должна быть изюминка — тогда все будет в порядке.

Но рассчитывать на реализацию всего, что ни построй, не приходится — в этом единодушны все эксперты. Как и в том, что сумасшедшей доходности загородного коттеджестроения приходит конец.

Сверхдоходы: нереально

Главным событием 2004 г. директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard Андрей Васильев назвал впервые после кризиса 1998 г. происшедшее резкое снижение темпов роста цен на объекты загородной недвижимости.

В то же время, по данным компании Blackwood, постоянно растут цены на строительные материалы: отпускная цена цемента выросла на 20% с начала года, металла — на 30%, отделочные материалы подорожали на 15%, заработная плата строителей увеличилась на 15%. Себестоимость строительства возросла с $500-520 за 1 кв. м до $750-780 за 1 кв. м.

“Рентабельность с каждым годом уменьшается. Сегодня уже крайне сложно сделать проект, который принесет 100% годовых”, — говорит Васильев.

Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”, полагает, что сегодня покупка коттеджа с инвестиционными целями уже не столь выгодна, как пару лет назад, отсюда и некоторое снижение спроса. А высокая доходность этого рынка для мелких подрядчиков — 20-25% годовых — в дальнейшем будет недостижимой.

Генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев вообще назвал происходящее “концом загородного бума”, и многие эксперты склонны согласиться с такой оценкой.

Среди объективных причин снижения темпов роста цен, которое началось в июне, — общее насыщение рынка загородной недвижимости во всех ценовых сегментах, влияние сложностей в банковском секторе и отток капиталов из страны как реакция на ситуацию вокруг “ЮКОСа”. Летом риэлторы говорили, что банковский “кризис доверия” на загородный рынок никак не повлиял. Но “ожидания игроков рынка, что деньги из банков население изымет и вложит в недвижимое имущество, не оправдались. Кроме того, банки сократили программы кредитования застройщиков недвижимости”, поясняет Васильев.

На рынке загородной недвижимости отразились и шумиха вокруг нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков, и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований или с нарушениями. Отсутствие четкого понимания правовых вопросов, касающихся землепользования, тоже отрицательно сказалось на покупательской активности. Ожидается, что принятие новой редакции Лесного кодекса, в котором будут прописаны все основные положения землепользования участков Гослесфонда, внесет ясность в правовое регулирование вопроса и снимет сложившееся напряжение на рынке, надеются в Paul's Yard.

Суета вокруг сноса

С одной стороны, по мнению маркетолога-аналитика ИК “Велес-Капитал” Романа Большакова, эффект от деятельности Минприроды может быть положительным: застройщики будут уделять больше внимания проработке проектов в соответствии с законодательством. “Мы сейчас каждый проект рассматриваем и с этой точки зрения — все ли в порядке с землеотводом, с водоохранной зоной особенно”, — говорит он.

Недавний пример — коттеджный поселок с яхт-клубом, реализацию которого начала на берегу Клязьменского водохранилища компания “Паллада-Сити” (предполагаемый объем инвестиций составляет $130 млн, одним из соинвесторов выступает компания “Красинвест”), будет занимать 32 га. Был заключен договор выкупа участка с Миноблимуществом, в соответствии с действующим законодательством участок был переведен из земель сельхозназначения в земли поселений с уплатой убытков и потерь сельхозпроизводства и получением согласований в 28 инстанциях. Поскольку по закону от уреза воды на Клязьменском водохранилище до капитальных строений должно быть не менее 150 м, часть участка вдоль береговой линии оформлена как земли рекреационного назначения. На этих землях при соблюдении определенных достаточно жестких природоохранных мероприятий может быть возможно уменьшение водоохранной зоны до 50 м и строительство объектов оздоровительно-культурного комплекса, каковым является запланированный яхт-клуб, если будут выполнены ряд требований. А именно — проведены берегоукрепления, дноуглубительные работы и сделана ливневая канализация, которая должна быть согласована и принята в эксплуатацию.

“Мы получили разрешение областной СЭС, но не торопимся строить, поскольку учитываем напряженность ситуации. Действительно, нам всем пора задуматься о воздействии на природу от нашей деятельности, — говорит Валерий Барков, заместитель генерального директора "Паллада-Сити". — И на эскизе генплана развития нашего района мы указываем на то, что мы освобождаем 150-метровую зону от застройки до тех пор, пока не выполним комплекс природоохранных мероприятий. Примерно через год вернемся к вопросу согласования размещения капитальных зданий, строений, сооружений в этой зоне еще раз”.

Сейчас этот участок на Дмитровском шоссе со статусом земли под ИЖС оценивается экспертами в $30-35 млн, т. е. в $10 000 за сотку. Во сколько обошлось приобретение столь лакомого участка у правительства Московской области, в компании не сообщают. Эксперты же говорят, что “цена вывода составляет существенную часть стоимости самой земли, отнюдь не доли процента”. Один из экспертов, попросивший не называть его имени, предположил, что участок мог обойтись в $5000-6000 за сотку.

Компания “КомСтрин” строит поселок с яхт-клубом на берегу Пестовского водохранилища, и начальник отдела реализации компании Ирина Игнатьева также говорит о важности корректного оформления разрешительных документов на строительство в природоохранной зоне, чтобы потом не было недоразумений и причин прекращения строительства.

Марина Маркарова, управляющий директор Blackwood, считает, что заявления Минприроды РФ о сносе незаконно построенных коттеджей немного насторожило игроков рынка. Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка, говорит, что пока не ясно, каким именно образом повлияет активность природоохранного ведомства на загородный рынок. Многие покупатели нервничают, не будучи уверенными, правильно ли была оформлена земля. Но если результатом будет большее количество проблем с выводом новых земельных участков на первичном рынке и переводом их под ИЖС (что и происходит сейчас в Подмосковье), то цены на вторичном рынке земельных участков будут расти.

Без права на ошибку

“Цена на землю значительно увеличилась, поэтому ошибаться при проектировании поселков крайне рискованно, — говорит руководитель направления загородной недвижимости "Корпорации МИАН" Светлана Кондачкова. — Более качественно осваиваются новые площади под застройку. Загород уже сегментировался и классифицировался. Сейчас на рынке есть место и "элите", и бизнес-классу, и экономклассу. Учитывая интересы потенциального покупателя, их увлечения, требования к ландшафту, сегодня тщательнее выбирается место для застройки. Более того, архитекторы, проектировщики, застройщики — все участники рынка на опыте старых ошибок пытаются предусмотреть все, чтобы поселок стал более востребованным на рынке”.

“Я полностью согласен с тем, что сейчас выставленные на продажу объекты не сметаются в считанные недели, как это было немного раньше, — говорит Андрей Уфимцев, заместитель генерального директора компании "Новое качество". — Происходит это потому, что даже пару-тройку лет назад рынок загородного жилья не был насыщен продаваемыми объектами. На продажу была выставлена в основном земля в стародачных местах или стихийных поселках из красного кирпича, строившихся еще в начале 1990-х. Лишь гораздо позже на рынке начали появляться "идейные" поселки, имеющие собственную концепцию. На мой взгляд, отсутствие бума на рынке, как сейчас, — это нормальная стабильная ситуация. И произошло это вследствие того, что рынок попросту насытился. Различных поселков и отдельных домов сейчас очень много”.

Хорошо продаются сегодня именно те поселки, которые имеют изюминку — что-то, ради чего имеет смысл купить здесь дом. Чаще всего такие поселки строятся под определенную группу людей, имеющих какой-либо интерес: они хотят жить в лесу и охотиться неподалеку, или ходить на яхте, или иметь недвижимость в определенном месте, например на Рублевке, непременно в модном поселке.

С другой стороны, Евгений Михаленков, директор отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость”, уверен: затоваривание на рынке носит теоретический характер, а на практике купить что-то приемлемое по соотношению цена — качество сложно.

Шанс для вторички

То, что проблемы застройщиков коттеджных поселков замечены рынком, по мнению Михаленкова, — хороший признак. “Это приведет к структурированию рынка и появлению вторичного рынка коттеджных поселков. Вторичный рынок так или иначе привяжется к первичному рынку, установится какое-то соотношение, и появятся определенные ориентиры. В том числе для покупателей”, — говорит он. А расширение вторичного загородного рынка приведет к появлению достаточно солидного числа покупателей, желающих поменять единственное жилье в городе на загородный коттедж.

По данным “Терры”, вторичный рынок загородной недвижимости составляют дома, построенные 5-7 и более лет назад. Многие дома не соответствуют современным требованиям, так как чаще всего строились по индивидуальным проектам, согласно вкусам и предпочтениям владельцев. Поэтому вторичные предложения пользуются меньшим спросом, чем первичное жилье. Сегодня на вторичном рынке большое количество “висячих” предложений единичной застройки (владельцы которых не ориентируются на требования рынка, рассчитывают цену, исходя из себестоимости строительства, и не готовы ее снижать) не может найти покупателей.

Наиболее адекватно спросу предложение домов в коттеджных поселках, созданных в рамках единой концепции. С момента начала строительства цена на такой дом может вырасти до 100%, а на момент заселения — еще на 50%. Например, в поселке “Павлово” (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) за год была продана почти половина выставленных на продажу домов, что является редким случаем для рынка.

Сейчас рынок загородной недвижимости находится на начальном этапе становления. Поэтому на вторичном рынке домов в поселках немного, хотя спрос на них самый большой. Надо ожидать, что с введением в эксплуатацию всех строящихся коттеджных поселков на вторичном рынке появится большее количество ликвидных предложений и наступит баланс первичного и вторичного рынка. По оценкам “Терры”, это произойдет через 5-7 лет.

Вторичный рынок загородных коттеджей в поселках не особенно развит потому, что покупка загородного дома, как правило, продуманный поступок, считает управляющий директор “Конкордии Эссет Менеджмент” Андрей Прокофьев. Человек ориентирован на личное и долговременное пользование.

Случаев продажи коттеджей в поселках владельцами не так много. Коттеджи так называемой хаотичной застройки предлагаются достаточно часто, но не они определяют состояние рынка загородного жилья. Продавцы домов на вторичном рынке в большинстве своем физические лица, которых насчитывается несколько тысяч человек, сроки экспозиции объектов большие, говорит руководитель департамента маркетинга и рекламы компании “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Все больше проявляют себя мелкие застройщики (возводят 1-2 объекта на продажу).

По оценке Елисеева, соотношение цен на первичном и вторичном загородном рынке сейчас не столь определенно, как на рынке городского жилья. Те, кто продает старые дома, построенные еще в 1990-х гг., часто завышают цены в надежде отбить свои расходы. Мелкие частные застройщики, кроме того, закладывают в цену определенную прибыль, происходят процессы взаимных ценовых корреляций. Поэтому объекты на вторичном рынке могут быть и дешевле, и дороже коттеджных “новостроек”.

Чем дальше, тем доступнее

Более 300 поселков, по оценкам активных участников рынка загородной недвижимости, продается в настоящее время (более 100 из них выведены на рынок в 2003 г.). Рынок загородной недвижимости претерпевает изменения в соответствии с тем, что он сегодня перегрет: цены на землю на Рублево-Успенском шоссе, например, достигают $100 000 за сотку, цены домов здесь же — более $1 млн. По словам Романа Большакова, иногда эти объекты выставляют на продажу по принципу “Так дорого, потому что деньги нужны”, но $50 000-60 000 за сотку на Рублевке — данные реальных сделок.

Однако даже это не сильно влияет на покупательский спрос в этом секторе рынка, считает Светлана Кондачкова. Загород становится реальной альтернативой городскому проживанию, и спрос по прежнему превышает предложение.

По данным компании “Конкордия Эссет Менеджмент”, за 2003 г. емкость рынка загородной недвижимости достигла $6 млрд ($2,5 млрд — емкость первичного рынка, $3,5 млрд — вторичного) и, по прогнозам, за 2004 г. она увеличится на 20%. За 2004 г. риэлторы прогнозируют рост цен на дома и коттеджи на 20-45% и на 20-50% — на земельные участки под строительство в зависимости от направления. В 2,5 раза увеличится предложение коттеджных поселков класса А.

Предложение ликвидной земли на рынке ограниченно, и в последнее время выделение новых земельных участков происходило довольно медленно, что отражалось на их стоимости. С дефицитом земли и достаточно плотной застройкой в 30-километровой зоне от МКАД связана и возросшая популярность участков на расстоянии 50-120 км от МКАД, цены на которые пока остаются низкими, но имеют тенденцию к росту. “Цена участков, расположенных на расстоянии более 30 км от МКАД, в среднем меньше на 30-50%”, — говорит Марина Маркарова.

Андрей Васильев также отмечает оживление коттеджного строительства за 30 км от МКАД. “Стало даже модным строить на расстоянии 60-70 км от Москвы, спрос рождает предложение, поэтому этот сегмент рынка на протяжении еще 2-3 лет будет активно развиваться”, — говорит он.

В целом, считает Алексей Годованец, рынок будет развиваться в сторону домов бизнес-класса по цене около $500 000 (не более $1500 за 1 кв. м). Но освоение “дальних земель”, рост благосостояния потенциальных покупателей загородной недвижимости и отмечающийся “перебор” предложения дорогого (но не по-настоящему элитного) загородного жилья будут способствовать развитию сегмента экономкласса.

“Спрос на поселки экономкласса был всегда, но застройщики занимались "дорогими" поселками, приносящими им большую прибыль. Сегодня, когда рынок элитного загородного жилья насыщен, застройщики, что называется, "пошли в народ". Удачным примером может быть коттеджный поселок "Истра Кантри Клаб", расположенный в 38 км от МКАД по Новорижскому шоссе, занимающий территорию около 200 га”, — говорит Андрей Васильев.

Арсений Мищенко, начальник отдела управления загородной недвижимости агентства недвижимости “Домострой”, говоря о тенденциях на рынке доступного загородного жилья, отмечает, что мало кого теперь может испугать расстояние 50-60 км до Москвы, если дачный участок находится в красивом месте. По данным “Домостроя”, возрос спрос на построенные, готовые для заселения дачи в садовых товариществах. Отмечается повышенный интерес к деревянным деревенским домам стоимостью до $50 000-60 000. Наиболее востребованы в этом сегменте коттеджи площадью 150-250 кв. м на участках не менее 10 соток.

Цены по сравнению со II кварталом остались примерно на том же уровне. Изменения цен коснулись только недорогих объектов стоимостью до $50 000, которые подорожали на 10-20% и приобретаются с целью вложения средств. В компании прогнозируют увеличение спроса на недорогие готовые дома и дачи и сохранение дефицита предложений по деревенским домам и участкам стоимостью до $70 000.

Если же говорить о рынке дорогого загородного жилья, то ни о каком кризисе перепроизводства не может быть и речи, уверена Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty. Проблема иная: как на рынке аренды, так и на рынке первичных и вторичных продаж ощущается острая нехватка хороших предложений.

Время взрослеть

“Рынок будет взрослеть”, — говорит Алексей Годованец, и большинство экспертов разделяют это мнение. Соответственно, в конце 2004 — начале 2005 г. ожидается дальнейшая дифференциация спроса, и некоторые поселки с низким качеством девелопмента могут испытывать проблемы с продажей.

Аналитики “Терры” предполагают, что покупатели все больше будут ориентироваться на инвестиционную привлекательность жилья, пытаясь просчитать, насколько сохранит и увеличит свою стоимость в будущем тот или иной объект недвижимости. В связи с этим рост цен будет гораздо более избирательным, чем прежде, и в значительной степени будет определяться, насколько тот или иной проект отвечает запросам покупателей.

“Большинство потенциальных покупателей загородной недвижимости заняли выжидательную позицию. В ближайшем будущем, когда появится окончательная ясность по правовым, экономическим и политическим аспектам, следует ожидать существенного повышения спроса на данный сегмент рынка с соответствующим повышением цен”, — прогнозирует Андрей Васильев. По прогнозам Paul's Yard, цены на загородную недвижимость продолжат рост в среднем на 20% в год. По успешным проектам он будет достигать 40-50%, а по неудачным проектам роста цены практически не будет.

Генеральный директор “Терры” Андрей Мажаров также назвал ситуацию на загородном рынке летом “войной нервов”: многие покупатели откладывали покупки, надеясь на скорое падение цен, а продавцы, в свою очередь, не снижали цены, несмотря на спад продаж и сложности с финансированием проектов.

“Практически все профессиональные игроки на рынке прекрасно понимают, что, если они снизят цены, это не подтолкнет потенциальных клиентов к покупке, а, наоборот, послужит сигналом, что кризис начался и стоит еще немного подождать, чтобы купить недвижимость еще дешевле. Поэтому продавцы будут стоять до последнего, тем более что многие, особенно в секторе дорогого жилья, ранее создали значительный запас финансовой прочности. Конечно, существует определенная вероятность, что у кого-то из профессиональных участников рынка не хватит этого запаса прочности и они будут вынуждены продавать свои проекты по сниженным ценам. Однако такие сделки, если они вообще состоятся, будут происходить между инвесторами и на рынок недвижимости влияния не окажут”, — говорится в аналитическом отчете “Терры”.

Поскольку стоимость земли велика, можно прогнозировать также увеличение предложения поселков с более плотной застройкой таун-хаусами и малоэтажными многоквартирными домами. Кроме того, из-за высокой стоимости подмосковной земли и в поисках большей рентабельности инвесторы и девелоперы обратят внимание на регионы (этот процесс уже идет).

Дата публикации: 11:53 26 ноября 2004

Источник: bpn.ru