Меж двух берегов

Вопреки устоявшимся представлениям, обменять можно не только две муниципальные квартиры или две квартиры, оформленные в частную собственность. Возможен и "гибридный" вариант, когда при обмене одна квартира в собственности, а другая - в социальном найме. Иногда для совершения обмена бывает проще и выгодней приватизировать неприватизированную квартиру или расприватизировать приватизированную и совершить обмен в пределах своего "класса".

В случае, если есть возможность приватизировать неприватизированную квартиру, то тогда совершается обычная сделка купли-продажи или мены. Недостатки этого варианта - за оформление договоров купли-продажи и мены нужно платить, а при обмене муниципальных площадей платить не нужно, кроме того, некоторых затрат требует и оформление договора приватизации.

Можно попытаться расприватизировать квартиру, т.е. добиться признания договора приватизации недействительным в судебном порядке. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным для обстоятельств данного дела (ст.178 ГК РФ). У гражданина, расторгнувшего договор, не теряется право на приватизацию. После расприватизации квартиры совершается обмен двух неприватизированных квартир в обычном порядке.

Невозможное возможно

Но можно исхитриться и провести обмен приватизированной квартиры на неприватизированную. Этот вариант самый сложный, поскольку в обмене участвуют квартиры с двумя разными режимами собственности. При этом граждане обмениваются не только жильем, но и своими правами и обязанностями: бывший наниматель неприватизированной квартиры становится собственником приватизированной квартиры, полученной им по обмену, а бывший собственник в обмен на свое право собственности получает право найма и становится нанимателем.

Надо иметь в виду, что бывший собственник, если он уже использовал свое право на бесплатную приватизацию, не сможет приватизировать полученную по обмену квартиру и сможет "выбраться" из режима социального найма, только если найдет собственника, который пожелает с ним поменяться. А это, надо сказать, не так просто. Если же кто-либо из членов семьи не является собственником, а имеет регистрацию и право на пожизненное проживание в квартире собственника, то он не использовал свое право на бесплатную приватизацию жилища. Соответственно, после обмена он может приватизировать квартиру на свое имя.

Бывшие собственники после госрегистрации сделки обмена приобретают право найма муниципальной квартиры. Обычно, обмен приватизированной квартиры на неприватизированную производится через бюро обмена: приватизированная квартира отчуждается в установленном законом порядке, т.е. путем договора дарения или купли-продажи в пользу лица, въезжающего в эту квартиру. А неприватизированная квартира предоставляется по договору жилищного найма (в данном случае обмена), то есть, по ордеру. Поэтому бюро обмена потребует от собственника приватизированной квартиры договор отчуждения, который и будет являться правоустанавливающим документом для вселения в нее лица, выезжающего из неприватизированной квартиры. С лицом, въезжающим в неприватизированную муниципальную квартиру, будет заключен договор обмена и выдан ордер на право ее занятия.

А может, не стоит?

После ознакомления с этой замысловатой процедурой невольно встаешь перед вопросом: а зачем все это нужно? И на этот вопрос ответ можно найти, только изучив конкретную жизненную ситуацию. Говорить о том, что такой обмен проще, чем две сделки купли-продажи, не приходится. При этом стоит предостеречь собственников, которым предлагают обменять их квартиру на муниципальную. Прежде чем соглашаться, надо хорошо понять, в чем выгода нанимателя. Бывают ситуации, когда одного из нанимателей пытаются лишить его права на жилье. Таких случаев уже было много, именно они являются главным источником риска при покупке квартиры. Эти процессы активизировались с учетом объявления срока окончания бесплатной приватизации.

Поэтому лучше все-таки не мудрить, а предложить второй стороне сделки сначала приватизировать квартиру. Сама эта процедура предполагает проверку соблюдения прав всех нанимателей. А потом уже можно провести стандартную сделку купли-продажи. Хотя, конечно, и здесь есть минусы: придется ждать три раза по одному месяцу: сначала пока пройдет приватизация, потом пока будет регистрироваться первая сделка купли-продажи, потом вторая. Выход из этой ситуации прост - поискать другую квартиру. Сейчас предложение на рынке весьма обширно.

Дата публикации: 13:44 05 апреля 2007

Источник: bpn.ru