Дисконт от государства. В Госдуме знают, как продавать коттеджи по $600 за кв. метр

Стоимость жилья и в Москве и в других регионах России достигла такого уровня, когда человек даже с относительно высокими доходами не может позволить себе приобретение квартиры "с нуля", не говоря уже о строительстве загородного дома для постоянного проживания. Однако авторы проекта "Свой дом" во главе с депутатом Госдумы РФ Александром Коганом уверены, что могут помочь всем желающим переселиться за город, купить коттедж в пригороде по ипотечной программе, где стоимость кв. метра не превысит $600. Амбиции законодателей, впрочем, не вызывают у специалистов оптимизма: по мнению аналитиков рынка недвижимости, покупка жилья за городом станет возможной, как только повысится общий уровень благосостояния населения России, а не тогда, когда с помощью бюджетных вливаний государство искусственно понизит цену кв. метра.

Коттедж от "Своего дома"

Далеко не каждый представитель столичного среднего класса, в чьей семье на человека приходится доход в $2,5-3 тыс., может позволить себе приобретение дома за городом. Так, по данным заместителя директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимира Яхонтова, минимальная стоимость коттеджа эконом-класса в Подмосковье сегодня колеблется на уровне $250 - 300 тыс., а максимальная может достигать $470 тыс. Между тем, речь идет о домах площадью немногим более 100 кв. метров, которые находятся на значительном удалении от столицы - 25 - 30 километров.

Строительство собственного дома также окажется недешевым удовольствием для любителей загородной жизни. Как отмечает руководитель направления загородной недвижимости компании "МИАН - Агентство недвижимости" Светлана Кондачкова, земля в организованных коттеджных поселках Подмосковья со всеми подведенными коммуникациями в радиусе до 60 километров от столицы стоит не меньше 5 тыс. у.е. за сотку. Верхняя же планка зависит от направления и удаленности поселка, инженерно-технического потенциала и природно-ландшафтных характеристик участка и может составлять десятки тысяч у.е. за сотку.

Нетрудно подсчитать, что только чтобы купить 12 соток земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), потребуется от $60 тыс. до $180 тыс. Между тем, эксперты утверждают, что стоимость земли составляет только 30 - 40% стоимости строительства дома. Значит, чтобы построить собственный коттедж, нужно будет потратить от $150 - $200 тыс. до $450 - $600 тыс. И если цена в $150 тыс. еще предполагает выбор между домом за городом и квартирой в городе (однокомнатная квартира эконом-класса в столице сейчас стоит от $160 тыс.), то цена в $450 тыс. выбор исключает полностью, поскольку столько же стоит 100-метровая "сталинка" недалеко от центра Москвы, которая и с точки зрения доступности выглядит интереснее, и является более привлекательным объектом кредитования для банков.

Однако в Госдуме уверены, что загородные коттеджи могут и должны стоить дешевле. В частности, по инициативе депутата Госдумы, члена комитета по бюджету и налогам Александра Когана был разработан проект "Свой дом". Как рассказал агентству "ИФ-Недвижимость" А.Коган, основная цель этого проекта - более чем двукратный рост объемов индивидуального домостроения с 19,8 млн кв. метров в 2006 году (39,5% от общего объема ввода жилья) до 40 млн кв. метров в 2010-м (50% общего плана нацпроекта по вводу жилья) с помощью увеличения финансирования Федеральной целевой программы (ФЦП) "Жилище" на 40% в части подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства".

Авторы "Своего дома" предусмотрели две схемы реализации этого проекта. Одна из них коснется так называемого среднего класса, то есть тех людей, которые, по словам А.Когана, "не только хотят, но и могут взять какой-то кредит на жилье".

Представителям среднего класса в рамках "Своего дома" предложат специальный ипотечный кредит на покупку земельного участка и строительство на нем коттеджа с последующей ипотекой приобретенного земельного участка. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), подчеркивает А.Коган, уже занимается разработкой кредитного продукта, предполагающего залог не жилой недвижимости, а земли.

Земельный участок для участников проекта, как обещает депутат, будет продаваться по упрощенной схеме, а средства для подготовки коммунальной и транспортной инфраструктуры таких участков будут выделяться из федерального и муниципального бюджетов.

В результате, по словам собеседника агентства, земля в семь - десять соток обойдется участникам "Своего дома" в $70 - 100 тыс. (то есть в $10 тыс. за сотку), а строительство дома в 100 кв. метров - в $60 - $70 тыс. (то есть в $600 - $700) за кв. метр. Всего, по словам А.Когана, собственный коттедж эконом-класса, таким образом, представителю среднего класса обойдется в $130 тыс. - $170 тыс.

Еще меньше, отмечает А.Коган, потратят на строительство жилья те категории граждан, перед которыми государство взяло на себя обязательства по обеспечению их жильем через государственные жилищные сертификаты (ГЖС) и субсидии - работники бюджетной сферы, молодые семьи, военнослужащие, переселенцы из районов Крайнего Севера, чернобыльцы, ветераны и инвалиды. Льготникам, поясняет депутат, будет выделен земельный участок, который можно будет заложить в банке, чтобы получить кредит на строительство дома.

Гладко было на бумаге…

У авторов проекта "Свой дом" большие планы: согласно их намерениям, проект должен стать частью ФЦП "Жилище" и уже к концу 2007 года охватить 60 регионов России. При этом, отмечают в Госдуме, каждый из субъектов - участников проекта должен не только выделить необходимое количество подходящих земель, но и взять на себя обязательство в течение десяти лет построить 1 млн кв. метров, причем, за первые три года регион должен выполнить 30% своих обязательств. "Ответственность за выполнение проекта будет лежать на конкретных представителях муниципалитета", - предупреждает А.Коган.

Однако, как считают опрошенные "ИФ-Недвижимость" эксперты, радужным планам депутатов вряд ли суждено сбыться так легко, как хотят этого представители законодательной ветви власти. В частности, как заявил "ИФ-Недвижимости" руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ (Росстрой), отвечающего за реализацию ФЦП, Сергей Круглик, ни о каком кардинальном изменении ФЦП "Жилище" и вхождении в нее новых программ или подпрограмм "не может быть и речи".

Другие специалисты обращают внимание на то, что хотя авторы "Своего дома" обещают с помощью проекта обеспечить жильем не только людей со средним уровнем доходов, но и социально незащищенных граждан, получить жилье с помощью механизма "Своего дома" сможет лишь небольшая часть населения. Ведь чтобы получить кредит на 10 лет на строительство загородного дома, даже при условии, что кредитный продукт аналогичен обычной ипотеке жилья, доход семьи потенциального заемщика, согласно ипотечному калькулятору Городского ипотечного банка, должен быть, в зависимости от типа заемщика, не меньше $3828 в месяц (ежемесячный платеж по кредиту составит $2106) - $4175 в месяц (ежемесячный платеж составит $2296).

Как отмечает С.Кондачкова, "средний класс на рынке загородного коттеджного строительства - это категория покупателей, которые в состоянии приобрести недвижимость до 300 тыс. у.е. как на собственные средства, так и с привлечением ипотечных и иных кредитных программ".

Но по данным Росстата на конец 2006 года, людей с доходом свыше 12 тыс. рублей в месяц в России не более 26,4% всего населения. Месячный же доход 58,9% населения России не превышает 8 тыс. рублей.

Каким образом, задаются вопросом аналитики, люди с таким доходом смогут взять кредит на строительство дома, по которому им придется платить в несколько раз больше, чем они зарабатывают? Нетрудно подсчитать, делают они вывод, что реализация "Своего дома" коснется небольшой части из тех 26,4% населения России, чей семейный доход превысит $4 тыс. и еще меньшей доли оставшихся граждан нашей страны, кто сможет претендовать на вхождение в число льготников. А это значит, что значительного эффекта реализация проекта не принесет, а вот новый виток цен на рынке вызвать сможет.

"Невозможно в одном ипотечном продукте сочетать программы кредитования льготников и среднего класса, так как для этих категорий предусмотрены разные условия кредитования. Социальная ипотека, по сути своей, изначально рассчитана на социально незащищенные слои населения, которые по уровню своего дохода не могут позволить себе приобрести квартиру, даже с помощью ипотечных кредитов", - подчеркивает директор по ипотеке "МИЭЛЬ-Брокеридж" Юлия Вербицкая и указывает, что "если допустить возможность приобретать недвижимость с помощью социальной ипотеки всем слоям населения, то это неизбежно приведет к значительному увеличению спроса на жилье и, как следствие, к новому витку цен на недвижимость".

Значительная часть недорогого загородного жилья, если смотреть по реализуемым на рынке единицам, констатирует В.Яхонтов, находится вне организованных поселков. "Дело в том, что девелоперам невыгодно планировать поселки, особенно если они будут располагаться недалеко от Москвы, ориентированные на эконом-класс. Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на административные согласования и тому подобные сложности так удорожают проект, что эконом-класса из него, собственно, уже может и не получиться", - поясняет специалист.

"Мне кажется, надо вести речь не столько о цене доступности, сколько о возможностях большей части населения нашей страны, а соответственно - о зарплатах, исходя из которых пока вообще не идет речь о каких-либо накоплениях", - резюмирует перспективы проекта "Свой дом" ведущий специалист департамента ипотечного кредитования компании "Рескор-Недвижимость" Ирина Субботина.

Очередь к Стабфонду

Реализации "Своего дома" препятствует и еще одно обстоятельство, признают собеседники агентства, - это неготовность промышленности стройматериалов к такому масштабному развитию малоэтажного строительства и отсутствие необходимого количества сформированных земельных участков.

Дело в том, что большая часть земельных резервов под строительство представляет собой земли развалившихся совхозов и колхозов, а также земли, не разделенные между Федерацией и регионами. А как подчеркивает юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Иван Сердитых, "осуществление ИЖС на землях, не относящихся к землям населенных пунктов, подвержено таким серьезным рискам, как оспаривание прав на объекты недвижимости жилого назначения, возведенные на землях сельскохозяйственного назначения, оспаривание статуса таких объектов недвижимости как объектов жилищных прав, отказ в государственной регистрации граждан по месту жительства в подобных объектах недвижимости".

В свою очередь юрист-аналитик адвокатского бюро "Юрлов и партнеры" Мария Китайчик напоминает, что "основная сложность при передаче федеральных земель в собственность муниципалитетов состоит в отсутствии кадастровых характеристик земельных участков, а процесс межевания для присвоения этих характеристик очень затратный". Однако даже если государство справится с проблемами земли и инфраструктуры, ему будет нелегко найти большое количество инвесторов, заинтересованных в этом проекте, заявляют эксперты.

Как обращает внимание начальник управления корпоративного и финансового законодательства департамента корпоративного управления Минэкономразвития РФ (МЭРТ) Анна Меньшикова, чтобы поддержать малоэтажное строительство в объеме, предусмотренном проектом, нужно 150 заводов стоимостью $120 млн каждый, то есть порядка $18 млрд только на строительство заводов.

Сам А.Коган оценивает объем необходимых инвестиций в промышленность строительных материалов в 60 млрд рублей (чуть больше $2,3 млрд - "ИФ-Недвижимость") и объясняет, что в качестве источников финансирования проекта "Свой дом" рассматриваются Инвестиционный фонд РФ, ОАО "Российская венчурная компания" и государственная корпорация развития "Банк внешнеэкономической деятельности и развития РФ".

Таким образом, получается, что проект "Свой дом" вместо того, чтобы предложить новые механизмы покупки загородного дома для среднего класса России и стимулирования строительства благоустроенных поселков - спутников городов, предлагает еще один вариант, как потратить Стабфонд России в предвыборный год на коттеджи для льготных категорий граждан, которым, вполне вероятно, содержание подобного жилье будет просто не по карману, считают эксперты.

Дата публикации: 10:49 09 апреля 2007

Источник: bpn.ru