Офисная недвижимость: спрос влияет на качество

Потребность в офисной недвижимости неизбежно отражается на качественных характеристиках бизнес-центров, появляющихся на петербургском рынке. Эксперты утверждают, что спрос может работать как на улучшение, так и на ухудшение этих объектов.

Офисный рынок Петербурга характеризуется стабильным ростом спроса на помещения. По данным компании Colliers International, за истекший год общий объем арендованных и купленных офисных площадей классов «А» и «В» составил около 110 тыс. кв. м. Заполняемость бизнес-центров близка к 100%. Свободные помещения можно найти только в недавно введенных в эксплуатацию или строящихся деловых комплексах. За 2006 год ставки аренды возросли от 10% до 15% – в зависимости от классности и расположения.

Рынок «съест» все?

Растущий спрос на офисную недвижимость и дефицит бизнес-центров в Петербурге приводят к тому, что качество возводимых деловых комплексов иногда оставляет желать лучшего. Причем страдают не только технические характеристики зданий и помещений, но также объем и ассортимент услуг, предлагаемых арендатору.

Есть масса примеров того, что очень часто бизнес-центры реконструируют из административных или производ-ственно-складских зданий. На волне спроса под офисную функцию перепрофилируются не самые подходящие для этого строения. «Сейчас на Крестовском острове и в Московском районе идет процесс перепрофилирования под офисы зданий, возводившихся под гостиницы, – рассказывает Алексей Федоров, консультант департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International. – Неприспособленность систем вентиляции и кондиционирования, неудобные планировки с обилием капитальных стен, стояки водоснабжения через каждые 20 метров – все это не смущает девелоперов. Они уверены, что в условиях дефицита арендаторы закроют глаза на эти недостатки, а арендные платежи полностью покроют понесенные расходы».

В Петербурге немало объектов, высокие арендные ставки в которых выставляются исключительно из-за удачного местоположения. Например, бизнес-центры на Невском, 25, и Невском, 38, не могут похвастаться хорошей парковкой и удобной нарезкой помещений. Другой пример – «Петровский форт» на Финляндском проспекте. Он изначально реконструировался под гостиницу. Со сменой застройщика план не изменился. Несмотря на то что «Петровский форт» теперь бизнес-центр, «нарезка» помещений осталась очень мелкой.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Александр Гришин, генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст»:

Растущий рынок «съедает» почти все, что ему предлагают девелоперы. Так как ставки аренды растут, действительно – все оправдывается, рентабельность проектов достаточно высока. Но в будущем могут быть проблемы. Такие же, как и с рядом торговых объектов, на которых уже проводят реконцепцию. Об этом говорят западные инвесторы: в России немало проектов, которые можно купить, но мало качественных объектов, которые хочется купить как долгосрочные проекты.

Иногда офисный комплекс не соответствует стандартам сертификации бизнес-центров, разработанных и утвержденных Гильдией управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД). По мнению Алексея Федорова, одна из причин размытости классификации офисных зданий кроется в том, что девелоперы не стесняются в процессе строитель-ства повышать класс объекта на пункт-другой, не внося при этом никаких изменений в сам проект. Арендатор все равно «съест» арендные ставки класса «B+» в здании «B-», ведь выбора у него практически нет.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Игорь Горский, управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости:

Повышенный спрос на коммерческую недвижимость отражается на качестве возводимых зданий. Строители научились строить, проектировщики – лучше проектировать. Заработала конкуренция, арендаторы стали требовательней. Если компания заселилась в бизнес-центр и ее что-то не устраивает, то она «посидит» год и переедет. Чем качественней и интересней проект, тем быстрее сдадут все помещения, и тем быстрее он начнет приносить доход владельцу. Бизнес-центр сейчас, как и торговый центр, начинает требовать изюминки, которая бы привлекала арендаторов.

И, наконец, услуги. Следует признать, что эта область относится к числу самых неразвитых, и именно по причине дефицита офисных площадей. «В глазах арендатора до сих пор конкурируют между собой не управляющие компании, их опыт, сервис, бренд, а исключительно здания – планировки, инфраструктура, расположение. В подобных условиях о качестве управления с арендатором говорить не приходится. И замены лампочки в ряде случаев приходится ждать не по одному дню», – говорит Алексей Федоров.

Большинство потенциальных арендаторов в процессе выбора помещений смотрят на внешнее качество и достаточно терпимо относятся к низкому качеству сервисных услуг. «Клиенты иногда слишком доверяют обещаниям арендодателя, – считает Александр Гришин, генеральный директор ЗАО «ВМБ-Траст». – Например, почти все офисные центры сдаются с опозданием от заявленного срока. Поэтому «воспитанная» этими сложностями терпимость позволяет девелоперам расслабляться и создавать объекты с недостаточно продуманной концепцией, плохо спланированной системой управления, низким качеством строительных работ и т. д.».

Непрофессионализм девелоперов нередко приводит к неоправданным затратам на возведение бизнес-центра. Чаще всего такое случается с объектами, построенными компаниями, для которых данный бизнес не основной. Девелопер волен решать, на чем он может экономить в процессе реализации проекта.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Ирина Романова, руководитель департамента консалтинга филиала компании GVA Sawyer в Петербурге:

Типичные ошибки девелоперов и проектировщиков бизнес-центров – это недостатки планировки (например, неудобная «нарезка» помещений, маленькая входная зона для объектов высшего класса), неверный выбор отделочных материалов, просчеты в управлении. Качество петербургских бизнес-центров, позиционируемых на уровне классов «В+» и «А», ниже уровня аналогичных объектов в Москве и тем более – ниже международных требований (на полтора-два уровня). Так, недавно построенные объекты класса «А» в Петербурге международные инвесторы оценивают как объекты «В-».

«Достаточно распространенная прак-тика, когда много денег тратят на дорогие отделочные материалы и гораздо меньше, чем нужно, – на оборудование и исполнителей этого проекта, – рассказывает Александр Гришин. – Получается, что к моменту запуска коммерческого объекта недвижимости, который существенным образом отличается от жилого дома, начинаются проблемы: испорчены дорогие материалы, не соблюдены условия эксплуатации дорогостоящего оборудования и пр. Поэтому в этих зданиях, несмотря на то, что на них потрачено достаточно много ресурсов, процесс «старения» начинается существенно раньше, нежели изначально рассчитывалось».

«Девелоперы, желающие создавать что-то исключительное, позволяют себе вкладывать в объекты значительные суммы, что было бы нецелесообразно на развитом рынке. При этом у них есть уверенность, что рост арендных ставок все равно сделает такие проекты рентабельными», – говорит Алексей Федоров. Для примера он приводит Дом Зингера – Невский, 28.

Исторические детали здания были воссозданы до мелочей, вплоть до заказа особой породы мрамора в Италии и методик нанесения штукатурки. Естественно, это существенно увеличило стоимость проекта, но зато поставило его на ступень выше большинства офисных зданий в Петербурге. Для сохранения рентабельности проекта собственник установил арендные ставки на пока непривычном для нашего города уровне – свыше $2,5 тыс. за кв. м в год, и все равно это не отпугнуло арендаторов – почти на каждый квадратный метр здания сейчас есть претенденты.

В ожидании насыщения

Причиной такого вольного обращения арендодателей с клиентами эксперты считают неразвитость рынка офисной недвижимости в Петербурге. «Насыщение рынка пока не наступило, но оно наступит – через три-четыре года. Вот к этому моменту с продажей объектов теми девелоперами, которые планировали это сделать, могут возникнуть проблемы, – считает Александр Гришин. – Арендатор станет выбирать качественный сервис, наличие услуг и пр. Поэтому для профессиональных игроков насыщенный рынок более приемлем, нежели растущий».

По словам Ирины Романовой, руководителя департамента консалтинга филиала компании GVA Sawyer в Петербурге, девелоперы офисной недвижимости живут в ожидании усиления конкуренции, а наиболее дальновидные – «грядущего насыщения». «Первый активный процесс можно будет наблюдать через один-два года, – говорит Ирина Романова. – Базовый прогноз рынка офисной недвижимости говорит о насыщении через шесть-семь лет, но такие факторы, как приход крупных международных компаний или перевод офисов крупнейших российских гигантов в Петербург могут повлиять на развитие Северной столицы в целом и отсрочить насыщение».

По мнению Алексея Чижова, директора департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property St.Petersburg, девелоперы предчув-ствуют скорое насыщение рынка, поэтому качество возводимых бизнес-центров постоянно растет.

«Рынок требует предъявления все новых и новых характеристик объектов, как в инженерно-техническом плане, так и в смысле организации пространства. Здания, построенные пять лет назад, сегодня устаревают. Например, первые бизнес-центры класса «А», которые появились в Петербурге еще в конце 1990-х, на тот момент были лучшими в городе. Но сегодня они уступают многим офисным зданиям класса «А», построенным в последние годы, по внутренней организации пространства».

Как показывает практика, в последнее время качество офисных проектов по-степенно улучшается. Причина – желание девелоперов обеспечить высокую ликвидность объекта в долгосрочной перспективе: прежде всего для сдачи его конечным пользователям (арендаторам) и (не в последнюю очередь) для продажи здания целиком в качестве готового бизнеса. По словам Ирины Романовой, количество классических девелоперов, которые акцентируют свои усилия на развитии проекта (выбор площадки, разработка эффективной концепции, реализация строительного проекта, сдача объекта в аренду, прочие работы start-up-периода) и затем продают объект как бизнес с целью участия в новом проекте и получения большей прибыли, растет. «Это тоже влияет на качество здания – плохой продукт в текущий момент можно сдать в аренду, но продать трудно, так как инвесторы анализируют долгосрочный прогноз ликвидности и востребованности объекта», – считает Ирина Романова.

Арендатор становится разборчивым

Уровень местных компаний становится все выше, продолжается активная экспансия московских компаний, и – как следствие – требования к офисам неизбежно возрастают. Арендатор становится более разборчивым. Он уже знает, что указание класса бизнес-центра может не соответствовать действительности, поэтому ориентируется на фактические преимущества объекта.

«Первое, что оценивает потенциальный арендатор, это соответствие локации, позиционирования и внешнего вида здания требованиям компании (соответственно, управляющей компании необходимо уделять огромное внимание поддержанию высокого имиджа объекта)», – поясняет Ирина Романова.

Конечно, оцениваются такие факторы, как удобство транспортного сообщения (на автомобиле и метро); количество парковочных мест; продуманность планировочных решений предлагаемого помещения и внутренней отделки бизнес-центра. Сравниваются арендные ставки. И арендаторов интересует уже только качественная инфраструктура здания и высокий уровень управления объектом.

«Цена и качество конкретного предлагаемого помещения редко стоят на последнем месте в списке влияющих на выбор факторов, – подчеркивает Ирина Романова. – В настоящее время арендаторы вынуждены отказаться от части своих требований из-за дефицита предложения. Но с его увеличением при адекватных ценах можно прогнозировать высокую ротацию арендаторов в объекты более высокого класса. Этим сейчас обуславливается высокая востребованность деловых комплексов класса «В+». Это – высокое качество при разумном уровне цен».

ПРЯМАЯ РЕЧЬ:

Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property St.Petersburg:

На качество возводимых зданий влияет не столько повышенный спрос, сколько инвестиционная стратегия девелопера. Несмотря на объективные требования рынка, при сдаче объекта многие собственники экономят на некоторых моментах, например на инженерной инфраструктуре. Это не является критичным. Все зависит от экономической стратегии. Если речь идет о длинной экономической жизни объекта, то большие долгосрочные вложения целесообразны. Если интересует быстрая отдача, то можно чем-то пожертвовать, но не рассчитывать на длительные сроки эксплуатации.

«С одной стороны, быстрое развитие рынка и сокращение сроков возведения бизнес-центров провоцируют девелоперов на некоторую неряшливость в строительстве, – говорит Евгений Герасимов, архитектор, руководитель архитектурного бюро «Евгений Герасимов и партнеры». – С другой – клиент-арендатор предъявляет все более высокие требования к качеству возводимых офисных зданий. Это вынуждает девелопера стремиться к улучшению характеристик объекта. Поэтому я бы не сказал, что в Петербурге наблюдается тенденция некачественного строительства. В Северной столице возводятся здания, ориентированные на разного арендатора. Девелоперы работают в разном ценовом диапазоне. Но это отнюдь не является причиной ухудшения качества строительства».

Залог качества объекта – в грамотной концепции, профессиональном девелопменте, а также в продуманном брокеридже, управлении и эксплуатации. А иначе для чего еще на стадии строительства необходимо привлечение эксплуатирующей компании. Таким образом, недостаточно высокое качество бизнес-центров в Петербурге – следствие не намеренных действий девелопера, а, скорее, недостатка опыта по созданию объектов международного класса.

Дата публикации: 10:57 27 апреля 2007