В кольце стройплощадок

Кольцевая автомагистраль, первая и единственная объездная дорога Северной столицы, призвана спасти город от разрушения транзитным трафиком. КАД не только определяет судьбу мегаполиса на пути континентального «девятого интермодального коридора», но и в огромной мере влияет на развитие окрестных территорий. Два соседних субъекта федерации — Петербург и Ленобласть — накрепко «окольцованы» КАД, которая даже в нынешнем состоянии полуфабриката выступает мощным фактором развития обеих экономик.

Нормальные герои

«Всегда идут в обход» заказчики дороги – ГУ «Дирекция по строительству транспортного обхода города Санкт-Петербург Федерального дорожного агентства» (ДСТО). «Прикольцованным» субъектам надо как следует уяснить, что у федерации - конкретная цель: связать центральную Россию с северо-западом, минуя Петербург. При этом каждая развязка и съезд со скоростной магистрали внутрь или наружу кольца есть отвлечение от главной цели, что на языке ревизоров может называться «нецелевым расходованием федеральных средств» и, строго говоря, наказуемо. Поэтому заказчик должен как закон чтить проект, хотя он переменчив в меру щедрости бюджета. В трудные времена проект был изрядно секвестирован за счет нескольких развязок, а сейчас денег на стройку века родина не жалеет. Недавно директор ДСТО Борис Мурашов заявил, что проект всего кольца с учетом норм и секвестра, наконец, готов (на шестом году строительства), и менять его – дело хлопотное. Впервые названа стоимость дороги в текущих ценах – 128 млрд руб.

Для Росавтодора петербургская КАД - это просто дорога первой категории, на которой полагается устраивать развязки не чаще, чем через пять километров. Городу и особенно области этого явно мало, да и транзитное значение скоростного автобана подрывается пятничными пробками. Пока «вдоль по Питерской» не разгонишься: даже сданные в эксплуатацию участки – всего лишь «полуфабрикат полукольца», весьма далекий от проектных показателей.

В реальности сегодня, по словам заместителя директора ДСТО Вячеслава Петушенко, КАД представляет из себя новостройку длиной 116 км с участками разной степени готовности. Эксплуатируются два участка общей протяженностью 66 км: первая очередь 23,5 км от Горской до Приозерского шоссе, сданная полтора года назад, и восточное полукольцо 42,5 км до Московского шоссе. Из них «на полное развитие» (до 8 полос движения) построен 51 км. «Сейчас нужно расширить 15,3 км первой очереди, где мы построили по две полосы в обоих направлениях, закончить уже в этом году вантовый мост, а потом - Муринскую развязку. Тогда в 2008 г., если ничего не произойдет, восточное полукольцо будет полностью завершено», - надеется г-н Петушенко.

Западное полукольцо КАД от Московского шоссе до станции Бронка разбито на два участка. Первый (14,4 км) до Нарвского шоссе уже проложен и будет сдан в эксплуатацию этом году, правда, только 4 км между Московским и Пулковским шоссе – на всю ширину. Последний кусок (36 км) до Бронки выставлен на генподрядный конкурс, при удачном окончании которого, с мая начнутся работы. Сквозное движение от северного берега залива до южного должно быть открыто в 2009 г., а еще через три года строительство полностью завершат. Искусственных сооружений, кроме уникального для России вантового моста (1,5 км с подъездами) на кольцевой насчитывают более полусотни, включая путепроводы, эстакады, тоннель в Мурино и 13 развязок.

Последняя нехорошая цифра и портит всю картину. Городу остается решать проблему связи автобана с улично-дорожной сетью силами Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. Областное правительство пытается переложить задачу на федеральный бюджет, направив Росавтодору просьбу включить в проект еще пять развязок. По мнению Владимира Рыбальченко, генерального директора компании «КАД-Ленобласть», как минимум три из них имеют шансы на воплощение: перекресток с дорогой на Новосергиевку-Кудрово, на продолжении Гражданского проспекта и путепровод на Порошкино.

Но Борис Мурашов обнадеживать не уполномочен: «Осуществленное нами в рамках проекта - это все. Мы сами недовольны, например, развязкой с проспектом Культуры. А в район Ржевка-Пороховые вообще съехать с кольцевой нельзя». Но и проектировщиков он не осуждает, вспоминая эйфорию начала пути, когда казалось, что такую дорогу можно построить за три года и за 20 млрд руб. Некоторые улучшения ДСТО сделает за счет экономии: еще один съезд на Московской развязке и, возможно, дополнительный свободный выезд из аэропорта на Пулковской. Признавая, что часть развязок уже требуют модернизации, г-н Мурашов подчеркивает, что «федеральный орган обеспечивает только транспортный коридор, а остальное - это уже проблемы города или области».

Пенсионеры на большой дороге

Тормозят стройку два обстоятельства: неритмичное финансирование и проблемы расселения. Борис Мурашов сетует, что из года в год поступление средств запаздывает на несколько месяцев, и вынужденные простои в общей сложности составили не меньше полутора лет.

Развязку подключения к Западному скоростному диаметру строители завершат не вовремя, поскольку на их пути стоят три ведомственных садоводства и товарищество «Пенсионеры Ленинского района». Предлагаемые суммы компенсаций от 600 до 900 тыс. руб. за участок с постройками и посадками некоторых садоводов не устраивают. Они уверяют, что за такую сумму аналогичную «фазенду» уже не купить. Поэтому дирекция предлагает взамен участки с новыми домиками и подъездными путями неподалеку от трассы. Борис Мурашов уверен, что даже с пересадкой любимых яблонь на новое место дирекция уложится в сумму оценки.

С квартирами тоже вышла незадача. Дирекция еще в 2005 г. выплатила городу деньги за все жилье соцнайма, взяв на себя выкуп 132 приватизированных квартир. Однако когда распоследняя «хрущовка» подорожала вдвое, расселяться по нормам стало невыгодно, и в собственность перешли еще 108 квартир. Рыночная стоимость выкупаемого жилья, например, в районе Запорожской улицы составляет $2,5-3 тыс./кв.м – есть за что хлопотать. «Честно говоря, теперь мы с петербургской администрацией не знаем, куда двигаться дальше, поскольку город их расселить не может, а мы не имеем права платить дважды. Я полагаю, в ближайшее время этот вопрос будет решен через договор мены», - пояснил г-н Мурашов.

Для инвесторов придорожная полоса 150 м от бровки дороги, как медом намазана. Хотя это не только экологический разрыв, но и земельный резерв для расширения магистрали, многие стремятся строить здесь капитальные сооружения. Если завтра понадобится 20 полос, все построенное придется ломать, да и для санитарных зон предписан специальный режим содержания.

Борис Мурашов так комментирует ситуацию: «Поджимаясь к дороге, инвесторы рискуют, но пока непонятно чем. Законодательство в этой сфере несовершенно, поскольку сегодня, к сожалению, нет закона о дорогах. Сейчас понятие «придорожное полоса» только обязывает инвестора согласовывать с нами, что можно строить, а что нельзя».

Придорожные пасторали

Земли вокруг кольцевой – немерено, но свободных участков вокруг восточного полукольца, как уверяют специалисты, уже нет. Ситуация кажется странной, что называется, «не верь глазам своим», но имеет объяснение. Пустыри и унылое редколесье за обочиной – примерно на четверть – Ржевский полигон, остальное - муниципальные земли в границах поселений, а также сельхозугодья в частной и общедолевой собственности. Переговоров с военными «КАД-Ленобласть» не ведет: «Это бесполезно, у них профессия – родину защищать, и в девелопменте они ничего не смыслят», но компания внятно претендует на управление землями после демилитаризации.

Сейчас любому инвестору приходится торговаться с собственниками либо покупать участки на аукционах. В числе самых крупных землевладельцев - компании «Агроинвест», «Евроинвест», фонд «Бугры», совхозы «Приневский» и «Ручьи». Правда, около 500 га сельскохозяйственных земель уже переведены в другую категорию под конкретные проекты посредством компании «КАД-Ленобласть», которая по госконтракту с областным Комитетом по архитектуре и градостроительству управляет территориями вокруг восточного полукольца. Компания полгода назад рассчиталась со всеми пайщиками и переводить новые участки не спешит.

Вообще в этом вопросе у областных деятелей налицо существенные разногласия. Губернатор Ленобласти Валерий Сердюков не раз публично заявлял, что все придорожные угодья будут беспрепятственно переводиться в более удобные для рыночного использования категории, поскольку вырастить на них что-либо съедобное все равно нельзя. Он считает более уместными логопарки, торговые комплексы и промышленные предприятия. Однако, главный архитектор области Валерий Ким и менеджмент «КАД-Ленобласть» не видят путей законного упрощения процедур.

По словам Владимира Рыбальченко, схема функционального зонирования всей управляемой территории еще три года назад утверждена областным правительством. А г-н Ким уверяет: «Сегодня практически не осталось ни одного свободного участка. Все уже разобрано, причем, под те функции, которые мы разработали. Это говорит о том, что мы вели себя очень правильно.

Если процесс пойдет бесконтрольно, это может привести к тому, что область, как субъект федерации, потеряет критическую массу сельхозугодий и окажется на грани экономической безопасности. Чтобы такого не произошло, руководство муниципалитетов и отраслевые звенья правительства отслеживают перевод сельскохозяйственных земель под иные цели».

Под строительство отводится не более 10% площадей, которые в конечном итоге и будут переведены в новый статус. «А как только этот лимит будет выбран, вообще никто ничего не получит», - утверждает один из руководителей компании.

Кадастровая стоимость не должна превышать среднюю по району больше, чем на 50%, иначе участок не застраивается ни при каких обстоятельствах. «КАД-Ленобласть» вообще не переводит земли, пока не появится конкретный инвестпроект, и запускает процедуру только при старте строительства. Никто из чиновников не берется оценить, сколько придорожной земли в той или иной форме скуплено с целью перепродажи после перевода. «Вот такая пачка заявок», - и больше никакой информации.

Для перевода мало заявить «город-сад», «силиконовую долину» или макаронную фабрику на фермерских землях. Надо позаботиться об инженерных сетях и дорогах, получить техусловия, по заказу волости разработать генплан и придать ему законную силу распоряжением правительства. Все эти хлопоты и есть основное поприще компании «КАД-Ленобласть» плюс эксклюзивное право на инженерную подготовку территорий. Поэтому реального «упрощения процедур» не предвидится. А сельскохозяйственные земли, используемые не по назначению, по словам Валерия Кима, могут и изъять: «Механизм есть».

Бизнес у автострады

«Честно говоря, не сторонник колец. Думаю, новая кольцевая в обозримом будущем вряд ли понадобится», - заявил Борис Мурашов. Строительством КАД, ЗСД и скоростной магистрали между двумя столицами дорожные «стройки века», похоже, ограничатся. Еще одна областная зона инвестиционной активности – «бетонное кольцо» пролегает на изрядном расстоянии от мегаполиса, так что ценнее КАД в ближайшее время ничего не предвидится. По оценке Владимира Рыбальченко, инвестиции в придорожный бизнес составят не менее $3 млрд еще до окончания строительства.

На восточном полукольце - три крупные зоны развития: северный район от Парголово до Мурино, селитебно-рекреационная зона Суоранда-Орово за станцией Янино-2 и полоса от Заневки до вантового моста, включающая жилой район Кудрово, логистическую зону и «Европарк». Изначально особо привлекательны участки у двух развязок: на пересечениях с проспектом Энгельса и с Мурманским шоссе. Возведенные здесь торговые комплексы «МЕГА» выступают мощными локомотивами дальнейшего развития. Впрочем, автодилеры выходят на большую дорогу независимо от остальной торговли. В Буграх у развязки с Приозерским шоссе на 20 га проектируются автоцентры «Капитал-авто» (Chevrolet, инвестиции - $25 млн), «Авто-Инвест» (Ford, $10 млн) и «Петровский автоцентр» (Renault, $5,5 млн) - всего в этой зоне уже 14 собственников, а близ Кудрово на 12 га разместятся мультибрендовый центр «Атлант-М Балтика» (Chevrolet, Opel и Saab) и автосалон Honda. По словам г-на Рыбальченко, общий объем заявленных инвестиций, не считая крупных жилмассивов, превышает $600 млн.

Сложившийся уровень рыночных цен придорожных земель Владимир Рыбальченко определить затруднился: очень большой разброс в зависимости от назначения участка. Дороже всего продается земля под заправки, которых на восточном полукольце запланировано всего четыре. Под логистку стоимость земли в зависимости от близости развязки составляет $40-80/кв.м.

По данным КУГИ Ленобласти на стоимости муниципальных участков заметно сказывается их инженерная подготовленность. Например, цена квадратного метра в Уткиной заводи только от получения техусловий, еще до строительства сетей, подскочила втрое: с $15-17 до $45 за квадрат. У Парголово на территории в 100 га планируется разместить два торгово-развлекательных центра и несколько складских терминалов.

Каннский экспонат прошлого года, проект ярмарочного комплекса для торговли сельхозпродукцией, пока не нашел серьезного инвестора, а итальянский проект «Невский Колизей» стоимостью 100 млн евро, по данным Валерия Кима, уже нынешней весной начнет воплощаться в натуре.

Кроме того, южнее города-спутника Кудрово уже строится крупный офисно-складской комплекс и обширные территории неподалеку от вантового моста отводятся под амбициозный проект «Европарка», еще не нашедший стратегического инвестора.

Жилье не ниже городского

По словам Валерия Кима, проезжая по кольцевой, мы увидим с обеих сторон вполне урбанизированный ландшафт. По Концепции градостроительного развития судьба многоэтажных жилых районов уготована Новодевяткино, Мурино, Кудрово и Сертолово.

Дождавшись своего звездного часа, Кудрово вознесется выше всех: до 40 этажей. Во всяком случае, четыре огромных башни предусмотрены проектом на фоне остальной застройки высотой 25 этажей. Компания «СВП-Инвест», выкупив у «Агроинвеста» 94 га, приступило к строительству жилого массива с объемом инвестиций в $1,5 млрд и совокупной площадью - около 2 млн кв.м. Инженерная подготовка района потребует 8 лет и $150-200 млн. В планах РАО ЕЭС построить здесь подстанцию мощностью 250 МВт, чего хватит и Веселому поселку, и его рослому спутнику.

Пока неясно, партнерами, соинвесторами или самостоятельными застройщиками выступят в Кудрово компании «Отделстрой» и «Строительный трест», которые заявили намерение за 10 лет построить жилой комплекс стоимостью $1,15 млрд на 1 млн кв.м жилья экономкласса.

Кольцевая стимулирует развитие Всеволожска не меньше, чем идея наделить этот город функциями столицы Ленобласти. Наиболее активно застраивается новыми кварталами комфортабельный микрорайон Южный. Застройку жилмассива на 25 тыс. человек ведут «Невская строительная компания», «Стройинтекс» и «Балтийская корпорация», обещая до 2008 г. построить 222 тыс. кв.м жилья. Высокоплотным станет и поселок Новодевяткино, где на площади застройки около 150 га, планируется до 2 млн. жилых квадратов.

Бросок на юго-запад

Схема функционального зонирования земель вдоль южного полукольца КАД в границах Ломоносовского района тоже давно готова. У развязок определены зоны промышленности, логистики и придорожного сервиса. Что касается строительства жилья, то конкретные площадки в Ленобласти предъявлены инвесторам новым справочником к нацпроекту «Доступное жилье».

Наиболее интересные пятна в зоне влияния кольцевой располагаются в поселках Пеники, Разбегаево, Горбунки, Новоселье и Аннино, где возможно строительство жилья разной этажности.

По сведениям областного КУГИ, земли у Таллинского шоссе после начала строительства транспортной развязки подорожали с $5-8 до $ 25-30 за кв.м. Чуть дальше в Ломоносовском районе пока затишье: участки на торгах продаются по $10 за квадрат.

Первым признаком неизбежной ценовой «бури» можно считать сенсацию в Купеческой гавани, что в Петергофском районе неподалеку от границы с областью. Конечно, не исключено, что покупатель просто вошел в азарт, купив на торгах участок под малоэтажное строительство без малого по $ 24 тыс. за сотку, но все специалисты предвидят кратный рост цен на южном берегу, как только начнется активное строительство автомагистрали до Бронки.

Дата публикации: 10:42 03 мая 2007

Источник: bpn.ru