Россия прирастет мини-городами

До конца мая станет известен список масштабных жилых стройпроектов, финансирование которых частично будет осуществляться из госбюджета в рамках «Доступного жилья». Основные претенденты уже известны, и планы девелоперов-конкурсантов впечатляют своим размахом: в России появится минимум 6 новых городов.

Напомним, принять постановление Правительства «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» планировалось еще в начале этого года. Но Минфин и МЭРТ отказались согласовывать документ по банальной причине: оказалось, что на его реализацию не предусмотрено средств в бюджете.

Согласно первоначальной редакции документа, девелоперы крупнейших проектов в жилой недвижимости (от 1 млн кв. м) могут получить ряд преференций от государства, например госгарантии на кредиты, субсидии для выплат по процентным ставкам и прочее. Кроме того, с 2007 года государство собиралось оплачивать участникам нацпроекта строительство автомобильных дорог и социальной инфраструктуры. Однако в итоговом варианте постановления, по настоянию упомянутых министерств, появились существенные изменения: девелопер должен оплатить инфраструктуру самостоятельно, а потом он сможет продать ее муниципалитету, в том числе в рассрочку. Точный объем финансирования в проекте не прописан.

Это изменение, конечно, не обрадовало девелоперов. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, затраты инвестора на инфраструктуру и дороги достигают 20-30% от общего объема. К тому же вынужденные затраты на необходимую инфраструктуру увеличивают продажную стоимость жилья. Однако цена вопроса так высока, что нововведение мало кого отпугнуло.

Проект, претендующий на господдержку, должен отвечать нескольким требованиям: строительство не менее 1 млн кв. м жилья; срок реализации – не более 10 лет, из них не менее 30% жилья должно быть построено в ближайшие три года; земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора. Отобраны будут не более 10 проектов. Имена всех претендентов пока не известны. Наиболее масштабными проектами-конкурсантами эксперты называют: «Академический» в Екатеринбурге («Ренова СтройГруп»), столичные «Большое Домодедово» («Коалко») и «Рублево-Архангельское» («Нафта-Москва»), «Новый город» в Чувашии (Внешторгбанк) и проекты «Славянка» и «Новая Ижора» в Ленинградской области («Балтрос»).

Эти шесть проектов анонсируются как новые самостоятельные города. Хотя, положа руку на сердце, самостоятельными их назвать трудно. Они не регистрируются как отдельные населенные пункты, а приписываются к уже существующим (к примеру, Рублево-Архангельское юридически будет районом Красногорска). Так что скорее это большие пригородные зоны.

Большое Домодедово: революционный план

Проект Большого Домодедова в Подмосковье развивает компания «Коалко», принадлежащая акционеру «Металлинвеста» Василию Анисимову. Зачем новые города нужны людям и государству – это понятно. Жилья в России сегодня строится очень мало, отсюда и высокие цены. А вот зачем крупным предпринимателям, занимающимся другим бизнесом, связываться со строительством городов? Да еще и быть первопроходцами – ведь частных городов у нас пока еще не строили.

Объяснение «партия попросила», конечно, имеет место быть. Но важно другое: строительство города, особенно при нынешних ценах, может быть очень большим и прибыльным бизнесом. Объем инвестиций в проект «Большое Домодедово» оценивается в $11-13 млрд. Прибыль будет тоже немаленькой. Налицо и перспективы такого бизнеса: огромный неудовлетворенный спрос на жилье в сочетании с ростом доходов населения. А если говорить о Москве, то здесь спрос уже давно перекочевал за границы города в связи с очень высокими ценами в пределах МКАД. Новые города недалеко от столицы могут стать отличной альтернативой как для богатых людей, так и для среднего класса. Кроме того, заявка на строительство города автоматически поднимает стоимость земельных участков.

Конкретные планы по вложению денег в строительство новых городов фактически первым обнародовал именно руководитель компании «Коалко Девелопмент» Владимир Барулин – один из «отцов» Большого Домодедова. Это предложение можно было назвать революционным: естественные монополии должны отказаться от платы за подключение к сетям, более того, за счет инвестиционных бюджетов они должны профинансировать строительство новых мощностей и подвести магистральные сети.

Впоследствии, по логике компании, эти инвестиции должны вернуться в виде коммунальных платежей. Государство же должно взять на себя строительство дорог, а также школ, больниц и других социальных объектов. «Коалко» обещает, что в случае выполнения этих условий построенное жилье будет доступным для покупателей: 25–27 тыс. руб. за кв. м, что примерно в 2 раза дешевле, чем на вторичном рынке Домодедова. Но, по всей видимости, такой цены достигнуть не удастся, поскольку государство от строительства социальных объектов открестилось. «Если нам придется строить сети за свой счет, то цена квадратного метра может вырасти в 1,4 раза», – сказал гендиректор «Коалко» Владимир Барулин.

Новый город должен расположиться вдоль Каширского шоссе и трассы М4 «Дон». Около пяти лет назад компанией «Коалко» были скуплены земли трех агрохозяйств («Барыбино», «Повадино» и «Заря Подмосковья») в Домодедовском районе. Из этих 18 тыс. га под застройку пойдет около 3 тыс. На сегодня компания обещает построить 10,8 млн «квадратов» жилья для почти полумиллиона человек за 7-10 лет. Строительство инженерной инфраструктуры и жилья планируется начать уже до конца 2007 года.

Большое Домодедово будет представлять собой «уникальное для России детально проработанное чередование жилой застройки и высокотехнологичных промзон». В перспективе Большое Домодедово может стать центром двухмиллионного подмосковного мегаполиса, который расположится вокруг оси Подольск – Домодедово – Раменское. Кроме девяти жилых микрорайонов планируется строительство офисных и торговых центров, школ и детских садов (более 1,5 млн кв. м), спортсооружений (100 тыс. кв. м) и медицинских учреждений (150 тыс. кв. м). По проекту, часть жилой застройки составят малоэтажное строительство и коттеджи, а часть – привычные городские многоэтажки. Так что одновременно это будет похоже и на европейский пригород, и на привычный подмосковный город-спутник.

Помимо «первичности», особенность Большого Домодедова – в экзотическом для России инвесторе. В конце прошлого года о своем участии в проекте заявила девелоперская компания Limitless, входящая в структуру одной из крупнейших арабских корпораций Dubai World.

Барулин подчеркнул, что город будет возводиться на собственных землях, «поэтому никакой доли города, как это бывает со стройплощадками в Москве, в этом проекте не будет». По его словам, городской округ Домодедово от реализации проекта получит ряд социальных объектов. «Землю под ними мы передадим муниципалитету, но условия передачи будут определены позже», – сообщил глава «Коалко».

Чувашский «быстрострой»

Другой мини-город должен появиться в Чувашии, на берегу Волги между Чебоксарами и Новочебоксарском. Его площадь составит 257 га. Финансирование проекта, получившего название «Новый город», обеспечит Внешторгбанк (ВТБ). Надо сказать, не от хорошей жизни – в стране не нашлось достойных объектов для инвестирования, и в банке решили: будем строить сами.

По словам вице-президента банка Марата Аметова, ВТБ привлечет 24 млрд руб. Из них 2,5 млрд уйдет на строительство инфраструктуры. По словам заместителя министра градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики Сергея Банюка, специально для осуществления проекта создано открытое акционерное общество «Приволжская градостроительная компания». В него вошли Росстрой, ВТБ, а также правительство Чувашии.

Градостроительная концепция «Нового города» разработана германской фирмой «ABRK – Архитектурное бюро Рудольф Керн». Авторы проекта планируют построить 739 тыс. «квадратов» жилья для 30 тыс. человек. 170 тыс. кв. м будет отдано под офисную, торговую и муниципальную недвижимость. На 36 га вдоль берега разместятся яхт-клуб и оздоровительные центры.

«Фишка» проекта – все жилье, даже социальное, планируется сделать малоэтажным. Ближе к берегу построят коттеджи, которые составят около 10% жилой площади. 65% жилья отдадут под дома бизнес-класса, которые будут расположены в самом центре города. Дома с социальными квартирами будут 3-5-этажными и составят четверть жилой застройки. Как заявили в пресс-службе ВТБ, первая очередь (200 тыс. «квадратов») будет введена уже в начале 2009 года. На год раньше планируется закончить сооружение основных инженерных сетей. Закончится строительство через пять лет.

По словам заместителя министра градостроительства и развития общественной инфраструктуры Чувашской Республики Сергея Банюка, «Новый город», в отличие от Большого Домодедова, обретет полную самостоятельность, то есть станет отдельным муниципальным образованием.

Ранее ВТБ намеревался построить на этой же территории жилой микрорайон общей площадью 320 тыс. кв. м. Предполагалось, что в это строительство банк инвестирует всего около 7 млрд руб. Однако руководство структуры справедливо рассудило, что строительство нового жилья – дело столь перспективное, что имеет смысл раскошелиться. Стоит отметить, что за весь прошлый год в самой Чувашии были построены жилые дома общей площадью 389,5 тыс. кв. м – это вдвое меньше, чем появится в «Новом городе».

Дата публикации: 12:29 07 мая 2007

Источник: bpn.ru