Дорогая аренда по-русски

Принято считать, что аренда элитного жилья в Москве – рынок для гостей с Запада. И действительно, спрос по сей день формируется преимущественно иностранцами, да и хозяева сдаваемого жилья непатриотично отдают предпочтение именно им. Но в последнее время доля арендующих дорогое жилье россиян заметно выросла.

Что почем?

К настоящему моменту в аренду сдаются порядка 15 тыс. единиц московского жилья (помимо квартир сюда включены и апартаменты), около 2 тыс. из которых, по данным компании IntermarkSavills, появились на рынке в прошлом году. За первый квартал 2007 года, по словам ведущего аналитика агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, объем предложения вырос на 40%.

В то время как арендные ставки увеличились с начала года на 20%. «Ценовой диапазон элитных квартир, расположенных в пределах Садового кольца, составляет от $10 тыс. до $25 тыс., – рассказывает Скобкин. – Но не обходится и без рекордов. В прошлом году апартаменты на Остоженке площадью около 500 кв. м были сданы за $40 тыс. в месяц». В целом же, если брать не только Садовое кольцо и принять во внимание условность существующих критериев элитности, получим более широкий ценовой диапазон: от $2 тыс. до – примерно – $35 тыс. в месяц. Наибольшим спросом, по данным DOKI, пользуются квартиры с арендной стоимостью от $4 тыс. до $8 тыс. в месяц.

В принципе, при возможности платить такую сумму арендатор мог бы купить себе квартиру в столице, но расположенную либо дальше от центра, либо с меньшим числом комнат. В любом случае для покупки требовался бы еще и первоначальный взнос в несколько сотен тысяч долларов, и поэтому граждане, которых смело можно было бы отнести к верхушке среднего класса, предпочитают аренду из соображений экономической целесообразности. «На сегодняшний день арендные ставки дорогой квартиры в 2-3 раза дешевле ипотечных выплат. По этой причине людям проще поддерживать необходимый статус, снимая престижную квартиру», – поясняет Александр Скобкин.

Что русскому хорошо…

Как уже говорилось выше, среди арендаторов элитного жилья сегодня все еще преобладают иностранцы. Так, по словам руководителя отдела аренды IntermarkSavills Светланы Бологовой, на сегодняшний день иностранцы составляют не менее 60% нанимателей в элитном секторе (а «в людях» их количество составляет 3500-4500 ежегодно). Почти половина (46%) из них снимают жилье за $6 тыс. и выше.

Еще большей (на уровне 70%) считает долю иностранных арендаторов Александр Скобкин: «В сегменте элитного жилья наблюдаются незначительные изменения соотношения между числом иностранных граждан и россиян. В последние годы это соотношение изменилось в пользу соотечественников, которых стало на рынке примерно 30%». По мнению аналитика, число россиян среди высокобюджетных арендаторов выросло за последний год на 10%. Отчасти такая динамика объясняется тем, что среди арендаторов дорогих квартир появились люди, рассчитывавшие на покупку по ипотеке, но лишившиеся этой возможности из-за резкого подорожания жилья в прошлом году.

«Среди иностранных арендаторов традиционно лидируют Арбат, Патриаршие и Чистые пруды, Остоженка. Помимо ЦАО наиболее интересными для иностранцев являются ЮЗАО, ЗАО и СЗАО, – рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Предпочтение этим районам отдается из-за большего предложения в этих районах квартир элитного и бизнес-класса, которые могут соответствовать высоким требованиям жильцов. Также эти районы привлекательны в силу расположения здесь иностранных школ».

Разница менталитетов

Арендодатели по-прежнему отдают предпочтение гражданам США, Европы, Австралии: их требования понятны и известны из накопленного опыта. Тем не менее спрос на VIP-аренду среди наших соотечественников растет, и владельцам приходится этот момент учитывать. Вопрос здесь не только в том, откуда «растут ноги» у капиталов, из которых наймодатель заплатит за квартиру. Дело и в том, что требования к снимаемой квартире у иностранца и россиянина неодинаковы. Так, наш соотечественник скорее обратит внимание на красивый вид из окна (отсюда симпатия к жилью на верхних этажах), а представителю зарубежной корпорации важнее, например, вышеупомянутая близость школы, в которую будут ходить его дети, или хорошая освещенность квартиры. Некоторые эксперты отмечают и такую закономерность: если для европейца важнее историческая ценность здания, и потому они чаще обращают внимание на недвижимость «с прошлым», то россияне, равно как и представители азиатских государств, скорее предпочтут квартиру в новостройке с хорошей инфраструктурой.

К снимаемой квартире у иностранца и россиянина неодинаковы Разнятся и предпочтения относительно интерьера арендуемого жилья. «Чаще всего в отношении дизайна иностранцы менее прихотливы. Как правило, их устраивает обычный евроремонт с современным интерьером в стиле модерн или легкой классики, если метраж квартиры и ее локация отвечает их требованиям, – рассказывает Александр Скобкин. – С точки зрения архитектуры дома и интерьера россияне более привередливы. Минимализм не приветствуется, предпочитаются колонны, арочные своды, дворцовый или стиль сафари, дизайнерские интерьеры. Наиболее востребованы дорогой модерн и не ярко выраженный хай-тек».

Есть, разумеется, и вполне «интернациональные» требования к арендуемой квартире. «Элитная квартира расположена в доме, выполненном из хороших материалов с использованием новейших технологий (здесь не столь важно, будет это новый дом или добротно отреставрированный особняк прошедших столетий), – рассказывает консультант по работе с арендаторами компании «Усадьба» Екатерина Ломтева. – В домах такого уровня жильцы не задаются вопросами, куда поставить машину: или предусмотрен подземный паркинг, или достаточно места для парковки около дома (сохранность автомобиля также не является tricky question); вопросы безопасности не тревожат жильцов, никакие технические моменты (как то: отключение горячей воды, отсутствие электриков, сантехников и т. д.) не омрачают их быт – все чинится, убирается, моется, паркуется незаметно и по хорошо отлаженной схеме».

Подводные камни

Незаметность сервиса – ключевое понятие для рынка элитной аренды. Предполагается, что и в доме, и в квартире все будет устроено так (внешние различия в данном случае не важны), что люди, арендующие здесь жилье, не замечают, как именно обеспечивается этот сервис. «Они ощущают лишь конечный результат – комфорт. Проживание, лишенное забот о быте», – поясняет Екатерина Ломтева.

В то же время шанс заметить и, что особенно печально, поучаствовать в осуществлении «ненавязчивого сервиса» у элитного арендатора есть. Правда, участвовать если и придется, то, скорее всего, только рублем. Например, иногда собственник квартиры ставит в качестве обязательного условия проживания оплату услуг горничной или клининговой компании. Еще один момент, к которому нужно быть готовым: довольно часто владельцы сдаваемого жилья наотрез отказываются пускать в квартиру домашних животных. «Но и это ограничение, в принципе, всегда можно снять, внеся в договор пункты о компенсации ущерба, страховании и услугах клининговых компаний», – добавляет Александр Скобкин.

Знать обязательно!

Раз уж речь зашла о договоре: если любовь к братьям нашим меньшим и сподвигла вас на то, чтобы отразить возможные «риски» в договоре, то, например, соглашаться на оплату коммунальных услуг риелторы настоятельно не рекомендуют – на элитном рынке это обязанность арендодателя.

Заключая договор (в данном случае – договор найма, который, в отличие от договора аренды, не регистрируется и не заверяется у нотариуса), имеет смысл также обратить внимание на ряд «контрольных» моментов, таких как наличие оригиналов всех документов, сопутствующих конкретному договору. «То есть не только свидетельства о собственности, но и доверенностей и соглашений, выписок, разрешений соответствующих органов, – поясняет Александр Скобкин. – Кроме того, в договоре найма/аренды должно быть прописано преимущественное право продления договора по инициативе арендатора и санкции арендодателю в случае досрочного расторжения договора».

В тексте договора необходимо отразить присутствие представителя агентства, который подтверждает факт заключения договора, подчеркивает Константин Ковалев, и указать такие обязательные моменты, как:

• дата заключения договора;
• срок действия договора;
• паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц) и представителя агентства;
• арендная ставка;
• порядок оплаты (сроки и пени в случае просрочки платежа);
• штрафные санкции в случае нарушения условий договора;
• условия расторжения договора для обеих сторон;
• величина залоговой суммы и способы ее использования;
• согласие всех зарегистрированных на территории объекта найма лиц.

К договору должны в обязательном порядке прилагаться акт приема-передачи объекта, опись имущества и расписка в расчетах между сторонами. Сам документ составляется и подписывается сторонами в двух экземплярах, а копия отдается в агентство.

«Арендатору стоит обратить особое внимание на пункт, в котором оговариваются обязанности сторон. Можно порекомендовать включить в договор пункт, согласно которому арендатор не будет отвечать за ущерб, причиненный естественными причинами, – советует Ковалев. – Также следует проверить, застрахована ли квартира на случай пожара, наводнения, землетрясения, повреждений другими лицами и т. д.».

Дата публикации: 15:14 08 мая 2007

Источник: bpn.ru