Невольные каменщики

Коттеджное строительство в Подмосковье приобрело ажиотажный характер. Строят крупнейшие столичные застройщики, финансово-промышленные группы, банки, риэлтеры. Аналитики отмечают, что доходность коттеджного строительства может достигать 50% с каждого проекта. Однако помимо перечисленных крупных игроков наблюдается еще одна прослойка строителей - это рядовые граждане, которые возводят жилье для себя. Что выгоднее -, самостоятельное строительство или покупка готового дома?

Правильная земля

Сегодня, по оценкам специалистов, в Подмосковье насчитывается 270-300 организованных коттеджных поселков. Только в 2003 году на рынке появилось около 100 новых. Тем не менее многие соотечественники предпочитают строить жилье в Подмосковье собственными силами. Первый шаг в этом направлении -- покупка земельного участка. В его ценообразовании основную роль играют два фактора: удаленность от МКАД и направление. По информации управляющей компании "Конкордия Эссет Менеджмент", участки в 15-30 км от МКАД в среднем на 50% дешевле тех, что расположены на расстоянии до 15 км от кольцевой дороги, а за 30-м километром земля дешевле еще на 20-40%. Самым дорогим направлением остается западное - в частности, лидером по стоимости земли является Рублево-Успенское шоссе. Менее престижны юго-западное, северо-западное и северное направления. Восточное и юго-восточное не рассматриваются как места для высококачественного жилья. Близость к водоемам и лесу повышает стоимость земли еще на 25-35% по сравнению с аналогичными предложениями без леса и воды, а нахождение в 200-метровой зоне возле водохранилища - и вдвое-втрое.

Сам земельный участок можно приобрести на пустыре, в стародачном поселке, в "шанхае" (хаотичная застройка) и в готовом коттеджном поселке. Самая дешевая земля - на пустыре. Стоимость в зависимости от удаленности от МКАД начинается от нескольких сотен долларов. Обычно такие земли не имеют никакой инфраструктуры, и их привлекательность для единичных застройщиков сомнительна. Как правило, за такими землями охотятся крупные девелоперы. Стоит отметить, что крупные участки земли (от несколько сотен гектаров) в 30-километровой зоне уже распределены между профессиональными строителями и там ведется коттеджное строительство.

Земли в стародачных поселках встречаются нечасто. По словам риэлтеров, бывает так, что порой стоимость земель в таких поселках равна стоимости участка с домом. К примеру, в поселке Фирсановка дом в 100 кв. м с 20 сотками стоит около $100 тыс., тогда как стоимость самой земли может оцениваться в $80 тыс. Активнее всего ведется самострой в "шанхае" -- стихийно формирующемся коттеджном поселке. Стоимость земли здесь на одном уровне со стародачными поселками. Самая дорогая земля - в организованных коттеджных поселках, имеющих одного застройщика. Здесь стоимость увеличивает наличие коммуникаций (примерно втрое) и охраны. В элитных поселках земельные участки не продаются или продаются с подрядом на строительство коттеджа. Кстати, именно в таком поселке по Рублево-Успенскому шоссе зафиксирована рекордная стоимость земли - $100 тыс. за сотку.

По словам генерального директора компании "Терра" Андрея Мажарова, необходимо, чтобы статус земли позволял вести строительство, то есть чтобы земельный участок имел назначение под индивидуальное жилищное или дачное строительство: "Если у этого земельного участка другое назначение, то часто даже не имеет смысла браться за проект, так как его перевод может длиться не один год и стоить неоправданно дорого, особенно при небольших масштабах земельного участка".

Проектный вопрос

Следующий этап - разработка проектной документации. Типовые проекты продаются в любом проектном институте. Для дома в 250 кв. м такие документы стоят примерно $500-800. Однако, по словам Евгения Камышникова, главного специалиста департамента строительства управляющей компании "Северо-Запад", готовый проект не будет адаптирован под конкретные условия: "Нужно спланировать прилегающее к дому пространство -- прикинуть все инженерные сети, которые идут по территории участка; совместить проекты инженерных сетей внутри дома с подключаемыми внешними сетями; продумать инсоляцию дома. Поэтому, даже купив готовый проект, стоит привлечь архитектора для консультаций". Также к частному архитектору придется обратиться, если не устраивает типовой проект. Его услуги стоят от $100 за 1 кв. м. Чем "навернутее" проект, тем дороже. Дальше проект согласуется с главным архитектором района и государственными органами контроля и надзора. Если участок куплен у застройщика поселка, то при согласовании проекта каждого нетипового дома жителям поселка может помочь компания-застройщик.

После оформления проектной документации придется получать разрешение на строительство и подключение к коммуникациям. Иногда стоимость подведения коммуникаций для отдельного дома сопоставима со стоимостью строительства самого дома -- когда он строится на пустыре. "Все, кто хоть раз сталкивался с этим, знает, что главная проблема -- подведение коммуникаций",- говорят в компании "Терра". По прокладке коммуникаций цена на одну осваиваемую сотку иногда достигает $3 тыс. "Фраза 'газ рядом' имеет много значений,- говорит Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании 'Новый город'.- Газ может быть проведен в 30 метрах, но на другой стороне дороги, и газовщики вряд ли согласятся тянуть трубы под дорогой. На подключение требуется разрешение из 'Мособлгаза', стоимость прокладки трубы обходится примерно в $70 за метр". Участники рынка советуют купить участок земли без подряда в организованном и охраняемом коттеджном поселке со всеми центральными коммуникациями и службой эксплуатации.

С кем строить

Конечный этап - непосредственно само строительство. "Будет лучше, если строителей смогут порекомендовать знакомые или архитектор. Однако в любом случае контролировать ход строительства придется лично, а это значит, что в течение нескольких месяцев надо будет регулярно посещать участок",- говорит Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". Строительство дома обычно занимает до года вне зависимости от того, деревянный это дом, кирпичный или каркасный. Средняя ставка на услуги строителей колеблется от $150 за 1 кв. м до $300. Конечная стоимость строительства при любой технологии приблизительно одинакова: стандартный кирпичный дом бизнес-класса под чистовую отделку обойдется как минимум в $500 за 1 кв. м, под ключ - от $1 тыс. К этим цифрам можно приплюсовать стоимость благоустройства территории (деревья, газоны, тротуары). Последним этапом в самостоятельном строительстве дома будет сдача дома госкомиссии. После завершения строительства органы БТИ делают обмеры, вносят строение в свои реестры, и после этого дом считается введенным в эксплуатацию.

Что выгоднее

Только строительство коттеджа в 200 кв. м обойдется частному застройщику как минимум в $100 тыс. И это без учета стоимости земли, услуг риэлтера, подключения к инженерии, трат на сооружение временных зданий и на благоустройство двора. Если сложить все эти цифры, получится довольно внушительное число: цена возрастет как минимум на треть. При этом в охраняемых поселках ценовой диапазон домов ниже. К примеру, в поселке Зеленый Городок (27 км от МКАД по Пятницкому шоссе) коттедж площадью от 220 кв. м и участком в 12 соток стоит от $156 тыс. Другой пример - поселок Удачное (10 км от МКАД по Ленинградскому шоссе), где готовые к проживанию таунхаусы с участками в три-семь соток стоят у застройщика $650 за 1 кв. м. Понятно, что чем престижнее направление и чем ближе к столице, тем выше стоимость коттеджей.

"Если вы сами будете контролировать процесс проектирования, нанимать рабочую силу, осуществлять функции технического и авторского надзора, получится ли это дешевле, чем заказать проект, строительство и контроль за ним у профессионалов? Вряд ли. Это путь кажущейся экономии. Дешевле может получиться, только если вы сами специалист в строительстве",- считает Евгений Камышников. С ним согласен Андрей Мажаров: "Главное преимущество индивидуального проекта -- в возможности выбрать себе жилище по своему вкусу. Однако в последнее время мы наблюдаем недостатки индивидуальных проектов, связанные с некомпетентностью покупателя в самостоятельном выборе места, в ведении строительства (качество стройки, коммерческая ликвидность проекта, выбор подрядчика, строительная документация). Также будущего владельца отдельно стоящего дома могут ждать неожиданности, связанные с отсутствием охраны, социальным статусом соседей, отсутствием инфраструктуры".

Генеральный директор компании "Паллада-Сити" Елена Терехова считает, что, если и удастся сэкономить на материалах и найти недорогих рабочих, никто не гарантирует соответствующего качества стройматериалов и самого строительства. "Если через месяц кровля коттеджа потечет, исправлять брак в работе придется за дополнительные деньги. Приобретать коттедж выгоднее в коттеджном поселке: застройщик возьмет на себя обязательства по решению всех возникающих проблем, позаботится об однородном социальном окружении, о наличии развитой инфраструктуры в поселке и сохранит вашу нервную систему", - уверена госпожа Терехова. А по мнению Андрея Мажарова из "Терры", вариант с готовым домом предпочтителен и с точки зрения инвестиций: наиболее удачные проекты коттеджных поселков растут в цене в среднем на 50-60% в год.

Средняя стоимость земли в Подмосковье ($ тыс./100 кв. м)

Направление	До 15 км от МКАД	15-30 км от МКАД
Новорижское шоссе	24,7	12,7
Рублево-Успенское шоссе	29,8	24,6
Калужское шоссе	9,4	5,2
Сколковское шоссе	23	-
Минское шоссе	7,2	4
Киевское шоссе	8,6	4,3
Дмитровское шоссе	6,7	5
Пятницкое шоссе	8,2	4,3
Симферопольское шоссе	2,1	1,7
Ярославское шоссе	12,2	3,4
Волоколамское шоссе	6,7	2,8
Осташковское шоссе	9,1	5
Ленинградское шоссе	4	2,7
Новорязанское шоссе	3,3	5
Рязанское шоссе	3	2,5
Ильинское шоссе	17,6	-
Каширское шоссе	2,3	1,7
Алтуфьевское шоссе	9	-
Варшавское шоссе	2,8	-
Егорьевское шоссе	2,1	2,5
Щелковское шоссе	2,9	1,5

Прочерк - нет данных.

Информация предоставлена компанией "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Средняя стоимость лесных участков ($ тыс./100 кв. м)

Направление	До 15 км от МКАД	15-30 кмот МКАД	30-50 км от МКАД
Новорижское шоссе	31	18	6
Рублево-Успенское шоссе	47	28	--
Сколковское шоссе	34	-	-
Ярославское шоссе	14	5	2
Волоколамское шоссе	11	4	2
Новорязанское шоссе	5	7	1,5
Алтуфьевское шоссе	15	-	-

Прочерк - нет данных.

Информация предоставлена компанией "МИЭЛЬ-Недвижимость".

Личный опыт : плач о даче

Когда я начинал строительство дома, я был слабо информирован и очень наивен. В этой наивной неинформированности я пребывал около двух лет. Ленточный фундамент из бетона М-400 с гранитной крошкой мне сделали гастарбайтеры всего за четыре дня и обошелся он мне в $2 тыс. О срубе я той же осенью договорился с лесорубами из поселка Жижица и, оставив им задаток, со спокойной душой забыл как о них, так и о доме. В мае следующего года жижицкие лесорубы приехали ко мне на дачу. За четыре дня они поставили сруб из толстенных бревен зимней рубки по старой технологии -- на мох -- и даже накрыли крышу рубероидом. Называли они меня при этом не иначе как барин и произвели на моих родителей неизгладимое впечатление тем, что работали от рассвета до заката, не пили и не ругались матом. Вместе с установкой сруб обошелся мне в $3 тыс. Казалось, что так все и будет прекрасно продолжаться, и уже скоро я смогу долгими зимними вечерами попивать коньяк в кресле-качалке у камина. Ну действительно, дом стоит, за год он "усядется", и останется сущая мелочь -- отделка. Это был, пожалуй, последний всплеск моего наивного энтузиазма.

Первая бригада, которую мне рекомендовали друзья, запросила $12 тыс., при этом жить они собирались у меня на даче, и мы еще должны были их кормить. Управиться обещали за три месяца. Всем, кто хоть раз делал ремонт, хорошо известно, что и цену, и сроки надо умножать минимум на полтора, а меня не устраивало и первоначальное предложение.

Вторая бригада нашлась сама -- они строили дом по соседству. Первое, что они мне сообщили, что дом мне построили хреново: криво, нетехнологично и вообще не так. Но их условия показались мне наиболее приемлемыми -- во-первых, они обещали все сделать за три недели, а во-вторых, жить и столоваться собирались не у нас.

Сейчас идет пятый месяц, и первый этаж пока еще не доделан. Зато я за это время изучил большинство этапов строительства и научил бригаду, например, правильно класть пол. А после того как рабочие испортили три листа кровельного железа, я в общих чертах объяснил им, как правильно класть крышу. Правда, постоянно контролировать их работу я не мог, в результате кровля оказалась кривой.

На этой стройке я потерял время, деньги и нервы. У меня началась депрессия, поскольку я понимал, что прекратить строительство уже не могу, а довести его до финала в разумные сроки и с должным качеством нереально.

От депрессии меня излечил знакомый архитектор. Он некоторое время назад тоже начал строить дом, но у него все было гораздо серьезнее. Начать с того, что расчетная смета его строительства составляла $400 тыс., а участок больше моего в семь раз. Соответственно, и масштаб проблем оказался большим. В определенный момент мой знакомый обнаружил, что он выплатил строителям $240 тыс., и за эти деньги у него стоят пустые коробки сруба и бани.

Сами срубы, несмотря на то что в смету была заложена аренда двух подъемных кранов, собирали вручную при помощи гастарбайтеров, которых несколько раз приходилось выкупать, поскольку их арестовывали за отсутствие регистрации. Неудивительно, что баню перебирали несколько раз, поскольку строители путали бревна. В доме же забыли положить опорное бревно, так что уже построенный дом пришлось поднимать домкратами. Потом его поднимали еще раз, поскольку выяснилось, что его ставили без теодолита и для выравнивания нужно было подложить что-нибудь под углы.

В итоге архитектор сменил рабочих и сейчас пытается лично контролировать стройку. На мой взгляд, это не выход из положения: опыт показывает, что строители - это подвид приматов, напрямую к людям не относящийся. Поэтому личный контроль может прибавить к потере денег и нервов еще и потерю времени. Единственный выход - делать все самому, но тут есть опасность превратиться в строителя.

МАКСИМ БУЙЛОВ

БУМАЖНАЯ АРХИТЕКТУРА

Перечень документов, необходимых для начала строительства индивидуального жилого дома (предоставляются в инспекцию архитектурно-строительного надзора района)

	Документ	Кто выдает
1	Постановление главы администрации о	Администрация
	предоставлении земельного участка под	района
	индивидуальное жилищное строительство
2	Договор о предоставлении прав на застройку участка	Главное управление
		архитектуры и
		градостроительства
		района (ГУАиГ)
3	Генплан участка	Руководство поселка
		или ИЖС;
		согласуется с УГПС
		МЧС УР, отделом
		регулирования
		застройки
		соответствующего
		района ГУАиГ
4	Паспорт земельного участка	Земельный комитет
5	Паспорт проекта жилого дома	БТИ района
6	Акт о натурном установлении	Регистрационная
	границ земельного участка и разбивке строений,	палата
	красных линий и осей здания
7	Технические условия присоединения к	Эксплуатирующие
	инженерным сетям (ТУ) со схемой	организации
8	Постановление главы администрации о	Администрация
	разрешении строительства объекта	района

Основание: Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ.
Состав проекта на строительство частного жилого дома (входит в проектную документацию, утверждается главным архитектором района)

1. Ситуационный план.
2. Топосъемка участка с прилегающей частью улицы.
3. Генеральный план участка с вертикальной планировкой и привязкой проекта к местности.
4. План подвала (техподполья, цокольного этажа).
5. Планы этажей.
6. Главный и боковой фасады зданий.
7. Планы перекрытий и покрытий неповторяющихся этажей.
8. План стропильной системы крыши.
9. План кровли.
10. План фундаментов.
11. Сечение фундаментов, характерные архитектурно-строительные узлы и детали.
12. Общая пояснительная записка и технико-экономические показатели.
13. Сметно-финансовые соображения по стоимости строительства.
14. Чертежи инженерного обеспечения (по заданию на проектирование).

Дата публикации: 10:09 30 ноября 2004

Источник: bpn.ru