Раскол по выгоде

На прошлой неделе состоялось седьмое заседание Международного ипотечного клуба (МИК). Его участники пришли к выводу, что брать ипотечные кредиты сейчас невыгодно, а инвестиции в московскую недвижимость отныне неэффективны. В общем, информационных поводов было создано множество.

Земля-деньги-закон

Недвижимость и банки - тема, которая волнует участников рынка с момента начала банковского кризиса. Однако вовсе не в отношении ипотеки, а в разрезе инвестирования банками в строительство жилья. 

Как считает Владимир Пономарев, председатель совета директоров Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, банки готовы будут вкладывать инвестиции в строительство, когда появятся права на землю и будет приведена в соответствие исходно-разрешительная документация. "Сейчас в России фактически нет городов, где есть собственность на землю, - эмоционально заявил он. - Я бы хотел узнать, где массово продается земля под жилую застройку. Причем нужна не просто земля, а возможность на ней что-либо строить, нужна исходно-разрешительная документация и проекты, тогда проблем не будет".

Но чтобы создать такие условия,  необходимы достаточно крупные суммы денег. По приведенным им оценкам, первые 20-30% выделенных инвестиций будут иметь доходность в пределах 30-60%, но застройщики не смогут предъявить кредиторам первичный залог, поскольку фактически ни в одном из российских городов нет генеральных планов застройки. "Муниципалитеты должны знать, как будет развиваться та или иная территория, а у нас нет ни кадастров, ни этих планов,  - полагает г-н Пономарев. - Сам по себе Градостроительный кодекс ничего не изменит. Нужен закон плюс финансирование".

Владимир Пономарев привел пример Башкортостана, где власти для решения градостроительной проблемы ввели особый налог для хозяйствующих субъектов на развитие строительной инфраструктуры. Президент МИК и депутат Госдумы Оксана Дмитриева отметила, что такой налог может вводиться лишь на добровольных началах. А принудить все предприятия выплачивать установленные 5% нельзя, это противоречит федеральному законодательству, поскольку все местные налоги прописаны в главе Налогового кодекса, а в ней нет никаких налогов на инфраструктуру.

Участники заседания обсуждали не только проблемы отдельно взятых городов, но и всей страны. В частности, связанные с принятием нового Градостроительного и Жилищного кодексов. Выводы были сделаны не самые утешительные.

Большую опасность таит в себе, по мнению О.Дмитриевой, принятие нового Жилищного кодекса, особенно в той его части, где прописаны нормы перепланировки и эксплуатации многоквартирных домов, а не в той, как принято считать, где прописана отмена бесплатной приватизации жилья. Пункт с отменой приватизации по-настоящему значим только для Москвы, где ежегодно бесплатно приватизируется около 30 тысяч квартир. Для Санкт-Петербурга и других регионов эта проблема не столь актуальна, поскольку даже в северной столице в год на условиях бесплатной приватизации предоставляется не более 1000 квартир, отметила О. Дмитриева. А нормы планировки, прописанные в ЖК, предполагают чуть ли не лишение собственности за замену розетки. Однако участники рынка не сомневаются, что оба эти закона будут приняты в самое ближайшее время.

Ипотека или аренда

Время сверхвыгодных инвестиций в недвижимость прошло. Так, по крайней мере, считает Ирина Радченко, вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов. Как следует из ее отчета, выгоднее всего инвестировать средства в однокомнатные квартиры, которые окупаются и начинают приносить прибыль уже через 12 лет. Для двух- и  трехкомнатных квартир срок окупаемости возрастает до 14-15 лет, что не является привлекательным для инвесторов, а доходность составляет порядка 7-8%, что сопоставимо с доходностью по банковским депозитам.

Ирина Радченко также предложила участникам заседания ознакомиться с проведенным ею исследованием, которое показало, что жить в арендуемой квартире и копить деньги на приобретение собственной выгоднее, чем взять ипотечный кредит в банке на тот же срок. По ее расчетам, кредит под 11% годовых в валюте обойдется семье лишь ненамного дешевле, чем аренда квартиры. Полностью согласился с г-жой Радченко Григорий Полторак, председатель правления компании "БЕСТ-Недвижимость": "Брать ипотечный кредит невыгодно даже под 11 процентов. Берут ипотечные кредиты не потому, что это выгодно, а потому, что хотят получить жилье в собственность, а также потому, что рынок аренды у нас отсутствует".

Казалось, что невыгодность ипотечного кредитования признали все, хотя, как в начале своей речи подчеркнул г-н Полторак, делать такие заявления на заседании Ипотечного клуба, по меньшей мере, крамольно. В защиту ипотеки выступила вице-президент Европейского Трастового банка Наталья Пастухова. Она предложила учесть при подсчетах что, несмотря на то, что цены на городскую недвижимость вроде и прекратили колоссальный рост, нельзя исключать возможность роста в какой-то определенный период. Кроме того, в нашей стране рискованно копить деньги и хранить их даже в банках. А ипотечный кредит позволяет обезопасить себя от форс-мажорных обстоятельств.

Дата публикации: 10:36 30 ноября 2004

Источник: bpn.ru