Жилищные итоги первого квартала

В первом квартале 2007 года рынок жилья в Петербурге вступил в стадию стабильного равновесия. Объем рынка в количественном выражении сократился до 80 процентов к уровню последнего квартала 2006 года. Это свидетельствует о временном уходе с рынка потенциальных покупателей и продавцов, планировавших обменные сделки, – началась стадия формирования отложенного спроса.

Одновременно с уменьшением спроса, по сравнению с 2006 годом, произошло сокращение объема предложения как на рынке строящегося жилья, так и на вторичном. Рынок замер в ожидании дальнейших, ключевых, событий, связанных, с одной стороны, с выводом новых проектов квартальной жилой застройки, формированием отложенного спроса и ожиданием смягчений условий по ипотеке.

Данные, использованные в обзоре, получены в результате регулярного мониторинга специалистами департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость». Это статистика реальных продаж и спроса во всех районах города по всем типам домов и квартир, что обеспечивает объективность и достоверность анализа.

Предложение нового жилья

В первом квартале 2007 года суммарная площадь объектов, предлагаемых на рынке, составила 4,06 млн кв. метров, что сопоставимо с объемом рынка в середине 2003 года. Вывод новых объектов на рынок в первом квартале 2007 года составил 524,74 тыс. кв. метров, что на 10,26 тыс. кв. метров меньше, чем в четвертом квартале 2006 года. Подобный уровень ежеквартального пополнения предложения может способствовать сохранению баланса на рынке.Наибольший прирост объемов жилья обеспечил Приморский район за счет реализации двух проектов жилых комплексов: «Зенит» на территории бывшего Комендантского аэродрома, застройщик – «С.Э.Р.»; «Долгоозерный» в Коломягах, застройщик – «Гатчинский ДСК». Еще один крупный жилой проект стартовал во Фрунзенском районе – «Международный» на пересечении улиц Белы Куна и Турку, застройщик – «Квартира.Ру». На конец первого квартала 2007 года оценка площади строящегося жилья, находящегося в продаже, достигла уровня 2,04 млн кв. метров, что составляет половину объема первичного рынка, и практически аналогично уровню конца четвертого квартала 2006 года. Данный факт свидетельствует о восстановлении равновесного состояния рынка.

Доля предложения на конец первого квартала 2007 года, составившая 50,3 процента, стремится к своему значению в периоды стабилизации – диапазону, лежащему в пределах 50-55 процентов.

Анализ распределения площадей объектов первичного рынка по срокам сдачи показывает, что до конца 2007 года застройщиками заявлен ввод объектов суммарной площадью порядка 1,77 млн кв. метров без учета пригородных районов и ИЖС. Это примерно на 20 процентов меньше, чем объем ввода жилья по итогам 2006 года.

Динамика территориальной структуры предложения по итогам первого квартала 2007 года показывает незначительное перераспределение объемов строительства между разными районами города по сравнению с итогами предыдущего квартала.

Однако заметно сокращение объемов строительства по сравнению с четвертым кварталом 2005 года, периодом, когда на рынке начали остро ощущаться признаки дефицита, следствием чего стал практически двукратный рост цен на жилую недвижимость.

В структуре рынка по конструктивному типу наметился существенный рост доли кирпично-монолитных домов в совокупности с сокращением доли панельных и монолитно-панельных домов. Это связано с появлением предложений в первом квартале текущего года более 70 процентов домов кирпично-монолитного типа и вытеснением доли панели в общем объеме.

Состояние равновесия

Итоги первого квартала 2007 года свидетельствуют о том, что рынок вошел в положение равновесия. Покупательская активность вернулась в состояние, свойственное периодам спокойного развития рынка. Люди получили возможность сравнивать и выбирать из альтернативных вариантов, в состоянии стабильного рынка вновь заработали ипотечные схемы, в предложении появились относительно недорогие объекты, поведение участников рынка стало предсказуемым.Активность продаж, традиционно низкая в январе, за два месяца достигла уровня декабря прошлого года и находится сейчас на уровне выше среднего. Это может объясняться возросшей активностью покупателей, смирившихся с текущим уровнем цен и имеющих определенный уровень доходов и сбережений, что позволяет им совершить покупку квартиры в условиях стабильного рынка, оперируя как собственными, так и ипотечными или иными заемными ресурсами. Объем продаж в первом квартале 2007 года находится примерно на том же уровне, что и во втором квартале 2004 года – последующем периоде после ценового скачка конца 2003 – начала 2004 годов. Структура продаж по типам квартир с третьего квартала 2006 года по первый квартал 2007 года напоминает ситуацию начала 2005 года – периода, когда закладывались предпосылки дефицита, который привел к ажиотажному спросу начала 2006 года. Фактически это выражается в наметившейся в течение последних трех кварталов тенденции постепенного увеличения доли однокомнатных квартир на фоне уменьшения доли трехкомнатных квартир. Следует отметить, что по сравнению с 2006 годом доля в продажах двух- и трехкомнатные квартиры заметно возросла, а однокомнатных – снизилась.

Такие разные цены

Наибольший рост средних цен в прошедшем квартале зафиксирован в элитном сегменте – 5,4 процента. Меньше подорожал сегмент типового жилья – 3,8 процента. Практически нулевое значение роста показал сегмент жилья комфорт-класса, где средние цены увеличились всего на 0,1 процента.

Таким образом, в марте 2007 года средняя цена в сегменте жилья массового спроса в кирпичных и монолитных домах составила 25 за 1 кв. метр, в панельных и монолитно-панельных – 59. Средняя цена в сегменте жилья комфорт-класса составила 30, причем 05 в сегменте «комфорт» и 62 в сегменте «бизнес». Средняя цена квадратного метра строящейся элитной квартиры в историческом центре Петербурга составила 32 в сегменте «элита А» и превысила 00 в сегменте «элита В».

Предложение снизилось

Несмотря на несколько «застывшие» цены, объем предложения на вторичном рынке в первом квартале 2007 года, выраженный в общем количестве выставленных на продажу квартир, снизился по сравнению с предыдущим кварталом более чем на 13 процентов.

Объем предложения в первом квартале 2007 года составил 80 процентов к уровню первого квартала 2006 года – периоду разгара ажиотажного спроса на жилье. Динамика типологии предложения, несмотря на уменьшение объема предложения, иллюстрирует явный рост количества двухкомнатных квартир в открытом предложении, с одновременным сокращением доли многокомнатных квартир, что свидетельствует о наступлении равновесного состояния рынка.

Спрос на «вторичку»

Данные о количестве договоров, принятых ФРС на регистрацию, свидетельствуют о сезонной, начинающейся с января каждого года, активизации вторичного рынка. Причем данные за февраль сопоставимы с аналогичным периодом 2005 года, соответствующего периоду стагнации.

Анализ динамики типологии продаж показывает фактическую идентичность показателей четвертого квартала 2006 года с показателями первого квартала 2007 года, что выражается в незначительном уменьшении доли комнат в общей структуре сделок на фоне увеличения доли многокомнатных квартир. При этом доля однокомнатных квартир остается практически без изменений.

В первом квартале 2007 года ценовой разрыв между открытыми и закрытыми сделками удерживал минимальные значения, что соответствует периодам стабильного функционирования рынка. Завышение цен предложения относительно средних цен закрытых сделок соответствует текущим ценовым ожиданиям продавцов. Это является вполне логичным явлением в период, следующий за бурным ценовым ростом.

Отличие в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынке, в периоды роста рынка достигающее минимальных значений, постепенно стабилизировалось в течение первого квартала на уровне около 23 процентов. Темпы роста средних цен на вторичном рынке стабилизировались на уровне 1,3-1,6 процентов в месяц, составив суммарно за квартал 4,1 процента. Средняя цена предложения составила 90 за 1 кв. метр, средняя цена по сделкам – 72.

Подведем итоги

Основной показатель, который повлияет в дальнейшем на развитие событий на рынке жилой недвижимости Петербурга – явное сокращение объема рынка, несмотря на возникшую стабилизацию. Оно касается как спроса, так и предложения.Подобное сокращение объема рынка свидетельствует о начале длительного периода стабилизации. Из-за недавнего двукратного роста цен многие потенциальные покупатели решили перенести сроки приобретения жилья. К данной категории граждан, формирующих отложенный спрос, можно, в первую очередь, отнести людей, имеющих собственное жилье, но желающих улучшить жилищные условия, и людей, которым требуется первое жилье.

Сейчас доступна ипотека без первого взноса, определяемая совокупным доходом заемщика. Кроме того, банки заявляют ипотечные программы, предусматривающие увеличение количества созаемщиков до пяти человек. Дополнительным фактором может стать снижение ставки по ипотечным кредитам вследствие возможных слияний или продажей существенной доли в уставном капитале российских банков – профессиональных операторов ипотечного рынка западным банкам и международными финансовыми организациями.

Длительность стабилизации во многом зависит от совокупного действия следующих факторов: скорость накопления необходимых денежных средств потенциальными покупателями жилья в совокупности с ростом их дохода (что особенно важно для ипотечных покупателей) и скорость вывода на рынок масштабных строительных проектов квартальной застройки, суммарная площадь которых достигает 1 млн кв. метров.

Дата публикации: 12:01 15 мая 2007

Источник: bpn.ru