От «ракушек» до подземных гаражей

На смену «ракушкам» приходят благоустроенные многоместные гаражи, однако их дефицит, приводящий к высоким ставкам аренды, очевиден. Рост цен на машино-места в этом году не столь стремителен, как в прошлом, однако ожидать серьезного улучшения ситуации с парковкой в столице пока что не приходится.

Дефицитные места

Последнее время в московских дворах можно наблюдать необычные залежи мусора, явно накопленные не месяцами, но годами. Появляются эти поражающие размерами кучи на месте сносимых «ракушек». Правда, мусорный ветер, гуляющий в переулках, в том числе в непосредственной близости от современных торговых и деловых центров, – проблема не столь серьезная: от залежей вполне можно избавиться всего за несколько дней. Гораздо больше волнует проблема самих гаражей, которые должны прийти на смену сносимым конструкциям.

С тем, что «ракушки» давно уже перестали справляться с возложенными на них задачами и только уродовали внешний вид города, трудно поспорить. На смену гаражам-одиночкам активно приходят «массовые» автостоянки, с гораздо более высоким уровнем комфорта, появляющиеся, прежде всего, в новых бизнес-центрах и элитных жилых домах.

Однако, несмотря на существующие темпы строительства, в настоящее время потребность москвичей в гаражах обеспечена примерно на треть: так, по словам Аллы Ефремовой, PR-директора агентства недвижимости DOKI, сейчас в Москве на 3 млн. машин приходится примерно 1 млн. машино-мест в гаражах и на автостоянках. При этом автопарк столицы ежегодно пополняется примерно на 200 тыс. машин.

Строительство новых подземных и наземных автостоянок при таком раскладе даже в лучшем случае может лишь частично удовлетворить потребность, но не отвечать полностью запросам автовладельцев. И даже если представить ситуацию, в которой городские программы гаражного строительства будут реализованы в полном объеме (по 60-100 тыс. новых машино-мест в год), то на фоне прироста столичного автопарка гаражная проблема в Москве сможет быть закрыта в обозримом будущем лишь на 30-50%.

Откровенно говоря, даже владельцам и арендаторам офисных зданий машино-мест зачастую не хватает. «Собственники офисных зданий класса А и В+ стремятся обеспечить 1 машино-место из расчета на 100 кв. м арендуемой площади, но и этого уже становится недостаточно, – рассказывает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентство недвижимости». – Невыполнение этого норматива может существенно снизить привлекательность офисных помещений для потенциальных арендаторов, и, несмотря на качество остальных технических составляющих объекта, может понизить класс бизнес-центра. Многие новые бизнес-центры едва укладываются в существующие параметры». Наземные парковки предусматриваются, как правило, в офисных центрах более низкого класса, поскольку само строительство подземного гаража предполагает вложение серьезных средств, что увеличивает стоимость объекта и, соответственно, сроки его окупаемости.

Ирина Черникова, маркетолог отдела консалтинга компании DeltaRealty, объясняет недостаточность машино-мест в офисных центрах и новых жилых комплексах особенностями расчета: «В офисных центрах класса А и В машино-места предоставляют из расчета одно машино-место на 60-100 кв. м арендуемой площади, хотя на сотрудника предполагается в среднем 10-15 кв. м. В жилых комплексах парковочные места предлагаются на одну квартиру – одно машино-место. Однако уровень благосостояния жильцов элитных жилых комплексов позволяет семье иметь несколько машин». В такой ситуации места, предназначенные для арендаторов офисных зданий, редко сдаются «на сторону», однако бывают случаи, когда владельцы автомашин договариваются об аренде свободного машино-места.

Стоимость аренды и продажи

Очевидно, что в гаражах нуждаются не только жильцы элитных домов, арендаторы офисных центров и посетители крупных торговых точек. Именно поэтому наиболее актуальными центрами строительства становятся многоместные гаражи, упомянутые в городской программе гаражного строительства. В частности, такие гаражи предусмотрены в районе станций метро «Бауманская», «Курская», «Павелецкая», «Чистые Пруды», «Киевская», «Ленинский Проспект», а также в других оживленных местах города. Часть мест планируется сдавать в аренду, часть продавать, в том числе местным жителям по льготным ценам.

В зависимости от категории гаража арендовать машино-место в настоящее время можно за $150-300 в месяц. Разумеется, эта цена корректируется в зависимости от общей стоимости жилья в данном районе. К ключевым факторам стоимости парковочного места, кроме расположения, также относится стоимость строительных работ; наличие дополнительных инженерных систем (кондиционирования, удаляющих выхлопные газы, противопожарных систем, освещения и т. д.), а также дополнительных сервисных услуг. Себестоимость подземного гаража гораздо выше, чем надземного, из-за стоимости грунтовых работ. Так, место в подземном паркинге в ЦАО может доходить и до $100 тыс., а на окраине отдельный гараж можно купить за $3 тыс.

Для частных инвесторов данный бизнес становится очень прибыльным. Стоимость аренды одного машино-места подземной парковки в новых бизнес-центрах класса А и В+ составляет в месяц порядка одной трети арендной ставки по офисной площади, что в среднем выражается в $200-500. Если говорить о почасовой оплате места, то торговые центры, гостиницы и бизнес-центры предлагают наземные паковки от 60 до 100 руб. в час.

По словам Ирины Черниковой, инвесторы заинтересованы в строительстве многоэтажных паркингов из легких металлоконструкций в жилых и деловых районах Москвы. Стоимость такого гаража будет рассматриваться от $5-6 тыс. При этом наиболее острым вопрос парковки остается в центральной части города.

Скачущий рост цен

Как известно, в 2004 году правительством Москвы была сформирована программа «Народный гараж», в рамках которой планировалось построить к 2007 году до 330 тыс. машино-мест вместо «ракушек», ликвидация которых активно осуществляется властями. Однако реализация программы идет настолько медленно, что мэр Москвы внес предложение продлить ее реализацию до 2020 года.

Рынок не замедлил отозваться повышением цен на ставки аренды. Стоимость машино-места в подземных паркингах, особенно это касается домов бизнес-класса и элитных, в 2006 году выросла почти в 2 раза. Например, на начало 2006 года в жилом комплексе «Шуваловский» стоимость стандартного машино-места (2,3 х 5 м) в подземном паркинге составляла от $45 до 50 тыс.

На сегодняшний день его стоимость уже составляет от $70 до 100 тыс. «Подобный рост, – рассказывает Сергей Лобкарев, – обусловлен как ростом цен на недвижимость в целом, так и большой нехваткой парковочных мест (не только в самом доме, но и в разрезе прилегающей территории). При этом рост стоимости машино-места в 2006 году наблюдался не только в сегменте жилья бизнес и элитного классов, но и в домах эконом-класса. В качестве примера можно привести стоимость парковочных мест в подземном паркинге в Солнцево. На начало 2006 года цена реализации составляла $23-25 тыс., на конец года – $35-40 тыс.».

Скорее всего, 2007 год уже не будет ознаменован таким буйным ростом цен на аренду, однако преждевременно и ждать понижения ставок, поскольку дефицит ликвидирован не будет. В то же время, по словам Аллы Ефремовой, на аукционных торгах стоимость машино-мест даже не в центре доходит до 100 тыс. у. е. и выше. Ожидается также и «вымывание» дешевых мест в современных бюджетных паркингах по 5-10 тыс. у. е.

Дата публикации: 10:21 17 мая 2007

Источник: bpn.ru