Иду на снижение!

Уж сколько раз бывало: купили нужную вещь по высокой цене, а она — раз, и подешевела. Обидно! То же самое с ипотекой. Каких-то 5—7 лет назад ее давали под 13—20% годовых. Но в последнее время ипотечный рынок вырос и окреп, банки «толкаются локтями», спеша привлечь внимание долгожданного клиента, и предложение кредита под 9—11% уже не редкость.

Как тут не «разлюбить» свою старую ипотеку: процент высок, валюта неудобна, цены на недвижимость выросли, и под залог уже имеющейся квартиры можно бы получить совсем другие суммы. Если обида мучит так, что невмоготу, а до полного погашения долга еще далеко, можно воспользоваться новой, недавно проникшей на наш финансовый рынок услугой — перекредитованием или, как его еще называют, рефинансированием кредита.

В чем его суть? Вы берете новый, более дешевый кредит, чтобы погасить старый. То есть фактически вы перезакладываете свою квартиру. Таким образом можно продолжать выплаты по тому же (или по другому) графику, но со значительной экономией средств (см. пример-калькуляцию). Однако это не единственная выгода. Новый кредит можно взять как на остаток, так и на большую сумму, составляющую до 90% от нынешней стоимости вашего жилья. Например, вы купили квартиру за $100 000, а теперь она стоит $300 000. Получаете под ее залог около $270 000, частично используете эти деньги для погашения старого кредита, а остальное вкладываете в увеличение жилплощади, ремонт, строительство дачи и т. д. При этом надо понимать, что, по сути, вы «ввязываетесь» в повторную ипотеку, не успев «передохнуть» после предыдущей. Кстати, нельзя сказать, чтобы эта схема была абсолютно революционной: еще пару веков назад помещики активно закладывали и перезакладывали имения, получая все новые оборотные средства. Тут важно правильно ими распорядиться, чтобы не попасть в долговую яму, а, напротив, приумножить капитал.

Итак, вы решили пойти на рефинансирование. Не надо сразу «глядеть на сторону», считают эксперты. Для начала нужно обсудить с собственным банком возможность снижения ставок. Не исключено, что он не захочет терять добросовестного клиента, трезво взглянет на рынок и пойдет на уступки. А может, и откажет, но, скорее всего, не из вредности. Возможно, накладные расходы велики, или не хочется возиться с переоформлением документов. Ведь для того чтобы провернуть процедуру перекредитования, нужна хорошо отлаженная схема, что при разовых акциях по рефинансированию не всегда возможно. Именно поэтому крупные игроки рынка работают над перекредитованием как над отдельным финансовым продуктом. Так, например, ВТБ 24 предлагает базовую ставку рефинансирования ипотеки около 10%, Райффайзен активно «перекупает» долларовые кредиты под 9,5%, а Альфа-Банк облюбовал рублевую ипотеку и просит за нее 11% в год.

Нельзя сказать, что подсчитанные нами в примере $25 000 представляют собой «чистую» экономию. Существует множество сопутствующих трат, которые каждый кредитор придумывает для своих подопечных. Придется снова платить ряд банковских комиссий, нередко (хотя и не всегда) требуется повторно страховать жизнь, трудоспособность, потерю прав на «перезакладываемую» квартиру. Кто-то ставит ограничения по срокам: «Даем рефинансированную ипотеку не больше чем на пять лет»; кто-то — по суммам: «Остаток меньше $10 000 не рефинансируем». Но в одном сходятся все: рассмотрение документов на перекредитование — гораздо более быстрая и простая процедура, чем получение ипотеки в первый раз. Да и самих документов надо меньше.

Однако сложность не в том, чтобы повторно собрать справки. Скорее трудно выбрать из имеющихся предложений оптимальное именно для ваших ипотечных обстоятельств. И тут могут помочь посредники — кредитные брокеры. Они в деталях знают тонкости процедуры и скрытые комиссии разных банков и быстро смогут подобрать нужный вариант. Запишите в минус взимаемую ими комиссию за сопровождение сделки (нередко это 1,5—2% от суммы перекредитования, но сейчас в моду все больше входит фиксированная плата — 300—500 у. е.). В плюс кредитным брокерам можно поставить широкий спектр консультаций и услуг, которые они оказывают: и поиск нового банка, и улаживание всех дел со старым, оформление заявок и помощь в сборе «бумажек». И даже дают советы по недвижимости — нередко у них имеется база квартир, на которые предоставляется «новая» ипотека. За риелторскую поддержку, конечно, надо будет отдельно платить. Однако решать весь комплекс вопросов в одном офисе все-таки очень удобно.

Пример-калькуляция

Чаще всего ипотека оплачивается по аннуитетной схеме, то есть равными ежемесячными выплатами со сложной структурой. Каждый месяц доля суммы идет на погашение основного «тела» кредита, а другая — на погашение процентов. Итак, сумма каждый месяц одна и та же, но вначале вы выплачиваете преимущественно процент, а потом «баланс» меняется. Расчеты производятся по сложной формуле, поэтому мы не будем считать вручную, а воспользуемся кредитным калькулятором на сайте credit-calc.ru*

Дано: в январе 2002 г. вы взяли ипотеку размером $100 000 на 10 лет под 15% годовых. Калькулятор рассчитал, что ежемесячная сумма выплат составит $1 613 и к концу срока вернуть банку придется $193 602 (то есть переплата составит $93 602).

Прошло пять лет: на декабрь 2006-го сумма выплат достигла $96 780. Значительная часть процента уже погашена, и, если вы разом хотите «закрыть» ипотеку, вам придется погасить остаток: согласно калькулятору он составляет $57 970.

Обмен кредита: в январе 2007-го берем новый кредит (на этот самый остаток суммы и на остаток срока — пять лет) и одним махом гасим первую ипотеку. Сколько же придется платить дальше? Калькулятор сообщает, что выплаты в течение пяти грядущих лет составят $72 202. Ежемесячный платеж будет равен $1 203 (уже не $1 613!), а общая переплата по этому кредиту будет $14 232.

Во что в результате обошелся весь кредит: прибавляем к тому, что выплатили на конец 2006 г., общую сумму по второму кредиту. $96 780 + $72 201,71 = $168 982. Столько стоила нам ипотека вместе с перекредитованием и без изменения общего срока и графика выплат — ведь «свобода» наступила, как и предполагалось, через 10 лет.

Сколько удалось сэкономить: если бы мы не предприняли усилий по рефинансированию кредита, а платили бы по изначально выбранной схеме, то потратили бы «лишних» около $25 000: $193 602 — $168 982 = $24 620.

* В расчетах не учтены банковские комиссии и сборы на страхование.

Дата публикации: 13:05 18 мая 2007