На заметку будущему пайщику

Почти никто, перед тем как вступить в кооператив, не изучает законы о жилищных накопительных кооперативах. Часто люди обращаются в первый попавшийся кооператив и в результате остаются у разбитого корыта. Между тем есть несколько юридических моментов, на которые будущему пайщику стоит обратить внимание.

Закон о жилищных накопительных кооперативах действует с 1 апреля 2005 года, но, несмотря на это у будущих пайщиков все еще остаются вопросы, связанные с данной формой приобретения жилья. Одним из основных вопросов, который волнует многих, остается вопрос, как максимально себя обезопасить при вступлении в кооператив. Как убедится в том, что кооператив не окажется очередным «лохотроном»? Что необходимо знать, перед тем как вступить в жилищный накопительный кооператив, что можно и надо изучить будущему пайщику?

Без учредителей

Любой жилищный накопительный кооператив является юридическим лицом, которое считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Но запомните, что в жилищном накопительном кооперативе нет и не может быть учредителей. Кооператив создается по инициативе не менее пятидесяти человек и не более пяти тысяч человек. Все данные лица являются членами кооператива, которые имеют определенные права и обязанности. Стать членом кооператива можно по достижении возраста 16 лет.

Новый вернее старого

Не верьте информации, что данный жилищный накопительный кооператив действует уже более 5 (10, 15) лет: закон о ЖНК действует только два года, и он предписывал обязательную перерегистрацию действующих кооперативов иных форм. Таким образом, кооператив в качестве именно жилищного накопительного не может действовать более двух лет.

Тех кооперативов, о которых мы помним еще с советских времен, давно уж нет, да и принцип их действия был несколько иной. Будущему пайщику стоит внимательно посмотреть даты учредительных документов: деятельность и учредительные документы любых кооперативов, привлекающих средства в жилищное строительство, созданных до вступления в силу Закона о ЖНК, в срок до 01.04.2006 года должны быть приведены в соответствие с Законом о ЖНК или ликвидированы.

Проверить правдивость предоставляемой кооперативом о себе информации можно в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР), которая ведет реестр всех жилищных накопительных кооперативов. Из этого реестра можно почерпнуть сведения о том, является ли приглянувшаяся вам компания таковой на самом деле или это очередная финансовая пирамида (если ее нет в реестре). Для этого в соответствии с законом нужно подать в ФСФР России запрос, и в течение 10 рабочих дней ответ должен быть получен.

Доверяй, но проверяй документы

Как и любое другое юридическое лицо, жилищный накопительный кооператив должен иметь определенные документы. С чем можно ознакомиться, прежде чем вступать в ЖНК? В соответствии со ст. 17 Закона, кооператив обязан обеспечить свободный доступ к ознакомлению со следующей информацией:

1. информация об установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива (далее – ОС) формах участия в деятельности кооператива, а также заключения саморегулируемой организации жилищных накопительных кооперативов об указанных формах участия в случае наличия таких заключений;
2. информация о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
3. утвержденные общим собранием членов кооператива годовые отчеты кооператива за три последних финансовых года или, если кооператив осуществляет свою деятельность менее трех лет, за каждый финансовый год после его завершения;
4. информация о затратах кооператива на управление его деятельностью и ее ведение в течение последнего календарного года;
5. иная установленная решениями органов кооператива информация.

Если число членов кооператива превышает пятьсот человек или кооператив размещает рекламу, кооператив обязан осуществлять раскрытие следующих данных:

1. об уставе и о внутренних документах, регулирующих деятельность органов кооператива;
2. о формах участия в деятельности кооператива, установленных уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива;
3. о порядке определения стоимости жилых помещений, приобретаемых или строящихся кооперативом;
4. о годовом отчете кооператива;
5. о существенных фактах в деятельности кооператива.

Существенными фактами в деятельности кооператива признаются:

1. созыв годового или внеочередного общего собрания членов кооператива;
2. решение общего собрания членов кооператива;
3. избрание или назначение исполнительных органов кооператива (единоличного исполнительного органа кооператива, управляющей организации или управляющего, членов коллегиального исполнительного органа кооператива) с указанием фамилий, имен, отчеств назначенных лиц или полного наименования управляющей организации;
4. досрочное прекращение полномочий единоличного или коллегиального исполнительных органов кооператива;
5. начало процедуры реорганизации или ликвидации кооператива;
6. создание и прекращение деятельности филиалов кооператива или открытие и закрытие представительств кооператива;
7. выявление убытков, которые превышают сумму, равную 5% паевого фонда кооператива;
8. возбуждение арбитражным судом в отношении кооператива дела о принудительной ликвидации, банкротстве или введении одной из процедур банкротства, а также результаты рассмотрения такого дела;
9. выявление существенных ошибок в ранее раскрытом годовом отчете кооператива, в том числе таких ошибок, связанных с бухгалтерской (финансовой) отчетностью кооператива;
10. приостановление деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений по требованию уполномоченных государственных органов;
11. получение, аннулирование лицензий на осуществление деятельности или приостановление их действия, если кооперативом осуществляется деятельность, которая подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом;
12. предъявление кооперативу иска, удовлетворение которого может существенным образом повлиять на деятельность кооператива;
13. изменение адреса специального сайта в информационной сети, используемого кооперативом для раскрытия информации.

Отметим, что, согласно закону, вся доступная для свободного доступа информация должна быть размещена на специальном сайте в Интернете. В случае внесения изменений в указанные документы или принятия их в новой редакции такие документы должны быть размещены здесь не позднее чем через три дня со дня их вступления в силу. Если ЖНК не имеет своего сайта в Интернете, то это также повод будущему пайщику задуматься об законности деятельности кооператива. Пирамиды отличает две особенности: открытие рекламной информации и скрытие информации о деятельности, более детальной и практической. Поэтому главная рекомендация такова:

… спрашивайте-спрашивайте-спрашивайте

Если вы пришли к руководству ЖНК, то задавайте как можно больше интересующих вас вопросов. К таким вопросам можно отнести следующие: как давно существует кооператив, сколько у него членов, сколько квартир уже приобретено, каковы реальные сроки ожидания квартиры, кто занимается проверкой юридической чистоты подбираемой недвижимости. Здесь любые сомнения работают на вас и сохранение ваших денег. Если есть возможность, то поговорите с другими пайщиками, кто ожидает покупки квартиры и кто уже стал собственником квартиры.

Не верьте пустым обещаниям, что, если вы внесете 50% (70, 80% и т. д.) от стоимости квартиры, то вы сразу станете собственником квартиры. Дело в том, что эти формы участия в деятельности кооператива определяются общим собранием и устанавливают минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. При этом закон прямо запрещает устанавливать какие-то особые условия для одного члена кооператива. К тому же закон описывает очередность приобретения квартир для членов кооператива, которая зависит как от размера внесенного паенакопления, так и срока накопления. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков – член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Если вы придете в кооператив, предварительно прочитав Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах», или лучш, даже с законом в руках, и будете просить показать соответствующую норму в тексте закона, вероятность того, что вы избежите «лохотрона», весьма велика.

Дата публикации: 13:25 21 мая 2007

Источник: bpn.ru