"Торговля" работает, жилье "отдыхает"

Пауза на рынке жилья явно затянулась, и этим периодом затишья воспользовались другие сегменты. Наиболее динамичным в ноябре оказался ритейл - именно он стал поставщиком самых интересных новостей.

Беверли-хиллз отдыхает

В октябре в торговой недвижимости произошли два события, которые вполне можно было классифицировать как передел рынка - были закрыты магазин "Новоарбатский" и торговый центр "Гранд". Причиной стали смены владельцев.

В ноябре произошли не менее интересные события. Так, торговая сеть "Седьмой континент" произвела первичное размещение акций в РТС, капитализация составила 620 миллионов долл. Затем стало известно о том, что мебельный гигант ИKEA судится с бывшим арендатором. А 19 ноября газета "Коммерсантъ" сообщила, что уходит с рынка торговый бренд "Партия". "Торгово-финансовая группа (ТФГ) "Партия", владеющая одноименной сетью магазинов бытовой техники и электроники, резко сократила закупки товара. По мнению участников рынка, это свидетельствует о том, что в ближайшее время торговый бренд "Партия" прекратит свое существование, а ТФГ сосредоточится на другом своем проекте - сети магазинов товаров для дома "Домино", - указывает издание.

А начался месяц для торговой недвижимости с подведения итогов. 2 ноября с оценкой рынка выступили сразу два издания. "Известия" написали об очередном отчете международного исследовательского агентства Cushman & Wakefield Healey & Baker, которое опубликовало свой ежегодный обзор самых дорогих улиц мира. Чуть больше года назад Тверская улица российской столицы сравнялась с районом Беверли-Хиллз. Теперь она вышла на седьмое место, "опередив токийскую Гиндзу, улицы в районе Беверли-Хиллз, а также главные торговые улицы Сиднея, Торонто и Монреаля. По данным агентства, с прошлого года стоимость аренды на главной улице Москвы поднялась на 40 процентов". Газета приводит также выдержки из отчета, которые явно должны порадовать потенциальных инвесторов: "Конкуренция на рынке ритейла в Москве растет, и арендные платежи стабилизируются. К настоящему времени Москва являлась первоочередной целью для международных игроков рынка коммерческой недвижимости, однако множество российских и международных сетей ищут возможности для реализации проектов в других крупных городах страны...".

В России был составлен собственный рейтинг, но касался он торговых центров. Организатор - Российский совет торговых центров - пришел к не самому радостному выводу. "Подведя итоги, эксперты сделали вывод: на будущий год оценивать будет нечего", - пишет журнал "Коммерсантъ-Деньги". Главной причиной такой ситуации является отсутствие в России профессиональных девелоперов. "Отечественные девелоперы торговых центров - это люди из другого бизнеса. Им достается участок, и они думают: то ли им дом построить, то ли офисный центр, то ли торговый центр. А решив, что это будет торговый центр, наш девелопер в основном смотрит, что существует на рынке, и пытается брать то, что ему кажется самым лучшим и что-то делать по-своему. Если в Москве есть хотя бы доморощенные специалисты, то в регионах желающим построить торговый центр даже посоветоваться не с кем", - считает эксперт издания.

Куда уехал... офис?

22 ноября "Независимая газета" опубликовала два материала, посвященных коммерческой недвижимости. Этот рынок вызывает весьма противоречивые оценки, так как в последнее время идет очень активное строительство новых площадей, которые, по идее, должны привести к падению цен на аренду. Однако из-за высоких цен на нефть российская экономика испытывает приток нефтедолларов. В условиях штиля на рынке жилья и в целом благоприятной экономической ситуации "ближайшие годы коммерческая недвижимость станет хорошим объектом вложения средств, а ее предложение будет увеличиваться все более быстрыми темпами", -  считает автор. При этом, по его мнению, "наиболее активно, скорее всего, будет расти предложение торговых площадей, а также складских помещений", а вот гостиничный бизнес вряд ли принесет высокие прибыли даже несмотря на имеющийся дефицит". Ссылаясь на мнение аналитиков, газета пишет: ":инвесторы, рассчитывающие на прибыль, могут попробовать свои силы в строительстве гостиниц средней руки в отдаленных от центра Москвы районах, а также обратиться к региональным рынкам".

Отдельного упоминания заслуживают офисы. В том же номере НГ им посвящается два материала. Общая тенденция этого рынка - рост. ":Если общая экономическая ситуация в стране и дальше будет оставаться благоприятной, к концу 2007 года общее предложение только офисной недвижимости в Москве имеет все шансы удвоиться по сравнению с 2003 годом", - считает автор.

Однако ситуация не настолько проста, как кажется на первый взгляд. Аналитики сходятся во мнении, что рост сохранится, однако он будет несколько своеобразным. "Существующее предложение офисов международного качества в Москве обычно сосредоточено в исторически сложившейся деловой зоне внутри Садового кольца. Однако: новый деловой район "Москва - Сити" подхлестнет появление новых деловых районов и активное развитие в них транспортной инфраструктуры", - пишет автор материала "Офисный рынок Москвы начинает смещаться".

Рынок жилья

Писать о рынке жилья в последнее время стало откровенно скучно. Цены застыли на месте, и когда сдвинутся с мертвой точки - неясно. Тем не менее, этот сегмент представляет едва ли не самый большой интерес.

Месяц назад многие специалисты ждали, что повысившийся после летних и отчасти весенних каникул спрос разогреет рынок. Однако этого не произошло, более того, можно говорить, что "температура" даже упала. Средняя стоимость квадратного метра в российской столице упала на один доллар и остановилась на отметке 1803 долл.

Однако специалисты нашли новые резервы для подорожания и выглядят они вполне убедительно. Главный из них - дефицит свободных площадей для застройки, с которым столица сталкивается уже сейчас. По мнению "Комсомольской правды" (4 ноября), "недостаток дешевого предложения в сегменте "новостроек" приведет к новому ценовому скачку во всех сегментах столичной недвижимости".

Но это - в будущем, причем, по-видимому, отдаленном. Краткосрочные перспективы не столь радостные. 8 ноября журнал "Коммерсантъ-Деньги" опубликовал материал с "говорящим" заголовком "Затишье перед штилем". Несмотря на то, что продажи в последнее время выросли, к росту цен это не привело. А это уже серьезный симптом.

По данным журнала, оживление было характерно для первичного рынка, а "средняя цена квадратного метра стала дороже примерно на 2% и то в основном за счет пересмотра цен в связи с переходом объектов в новую стадию строительства". Ситуацию во вторичке автор определяет одним словом - ценопад, который спровоцировало увеличение предложения.

Исключение составил элитный сегмент. "Если очень постараться, то признаки кризиса, прошедшего летом по банковскому сектору, можно обнаружить сейчас и в элитном строительстве: А если не придираться, то элита, по мнению игроков рынка, специализирующихся в данном сегменте, продолжает оставаться самым устойчивым островком недвижимости, которому все макро- и микроэкономические катаклизмы нипочем", - утверждает журнал "Профиль" (номер от 22 ноября).

Это же издание в номере от 16 ноября выразило общую тенденцию. Автор материала "Классовое расслоение" пишет: "После бешеного прошлогоднего роста и последовавшего за ним застоя цены на столичные новостройки начали двигаться в разных направлениях. Лучшие объекты стали постепенно дорожать, а менее удачные - дешеветь". В среднем как раз и получается равенство.

Аренда жилья

Относительно положения с арендой эксперты в мнениях расходятся. Осень - традиционный период роста цен на этом рынке. Так, журнал "Финанс", пишет, что сезонное повышение уже началось, и если нынешние темпы (12-14% в год) сохранятся, то "приобретенная в этом году квартира сможет окупиться уже через 7,5 года". При этом в качестве наиболее перспективных объектов для сдачи в аренду автор называет однушки в типовых домах в спальных районах Москвы и дорогие элитные квартиры в центре - в зависимости от бюджета инвестора" (14 ноября).

А вот журнал "Коммерсантъ-Деньги" (10 ноября) отметил, что нынешняя осень отличается от предыдущих. Если в сентябре аренда действительно дорожала, то затем произошел провал - снизился спрос. "Это явление может быть связано с тем, что весной цены на продажу квартир достигли очень высокого уровня, и снимать квартиру стало очевидно выгоднее, чем приобретать в собственность. Так что те клиенты, которые обычно арендовали квартиры осенью и под Новый год, сделали это раньше, опасаясь, что цены на рынке аренды тоже рванут вверх", - считает эксперт.

Для тех, кто любит кататься

Гаражная тема в последнее время стала одной из центральных. Количество автомобилей в столице в последнее время значительно увеличилось. В первую очередь это коснулось ситуации на дорогах, где с приходом настоящей зимы все чаще образуются многокилометровые пробки. Однако то, что машинам негде ездить - это лишь часть проблемы. Оборотная сторона медали выглядит ничуть не лучше - автолюбителям некуда ставить свои авто. Количество гаражей явно недостаточно, а с ракушками власти активно борются. Помочь должна программа "Народный гараж", вот только, пользуясь словами классика, страшно далека она от этого самого народа. "Жителям столицы, похоже, не стоит рассчитывать на то, что цены на места в паркингах пойдут вниз. Дорогие крытые автостоянки строить гораздо выгоднее, а в том, что покупатели на них найдутся, чиновники не сомневаются", - пишет газета "Время новостей" (3 ноября).

Заместитель главы Департамента градостроительной политики Константин Королевский рапортует об успехах в строительстве гаражей, но, по мнению автора, "благие намерения столичных чиновников опять обернутся для горожан сплошными репрессиями".

Во-первых, потому что новые паркинги будут построены на месте уже существующих  плоскостных стоянок и гаражных кооперативов. Во-вторых, из-за высоких цен на новостройки "большинство представленных вчера проектов предусматривают сооружение чрезвычайно дорогостоящих конструкций в недрах многоуровневых транспортных развязок над линиями железной дороги и метро, над разворотными площадками автобусов, а также под жилыми домами. Из 170 пущенных под гаражи участков лишь на пяти предусматривается строительство дешевых быстровозводимых конструкций".

Дата публикации: 10:32 01 декабря 2004

Источник: bpn.ru