Защита прав соинвесторов строительства многоквартирных домов. Обязанности застройщика

В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), призванный упорядочить отношения между застройщиками и инвесторами. Об особенностях содержания и применения этого закона сказано уже немало, и многие наши читатели в общем представляют, как следует заключать и регистрировать договор долевого участия, какова ответственность сторон за его нарушение, какие гарантии получает дольщик и тому подобное. Однако в таком важном деле, как приобретение жилья, любая деталь имеет огромное значение. Сегодня мы рассмотрим некоторые вопросы, связанные с обязанностями застройщика.

— Как поступить, если выяснилось, что застройщик не имеет права привлекать денежные средства дольщиков?

— Согласно п. 3 ст. 3 Закона о долевом строительстве, для того чтобы начать принимать деньги у дольщиков, застройщик обязан предварительно получить разрешение на строительство и оформить государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства. Кроме того, проектная декларация должна быть опубликована в установленном порядке (в СМИ или информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе Интернете) не позднее чем за 14 дней до дня заключения первого договора долевого участия. Исключение составляют только случаи, когда средства привлекают без использования рекламы, но и тогда застройщик обязан по первому требованию предоставлять для ознакомления декларацию любому обратившемуся к нему лицу.

Соответственно, если впоследствии выяснится, что хотя бы одно из названных условий не было выполнено, соинвестор вправе потребовать от застройщика немедленного возврата уплаченной по договору суммы, а также предусмотренных ст. 395 гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) процентов (двойной размер этих средств) и возмещения причиненных убытков.

— Можно ли передать права и обязанности соинвестора по наследству?

— Да, в случае смерти дольщика все его права и обязанности по договору долевого участия переходят к его наследникам, и застройщик не вправе отказать им в этом (п. 7 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Однако российским законодательством о наследовании предусмотрено, что лица, признанные судом недостойными наследниками на основаниях, указанных, в частности, в ст. 1117 ГК РФ, не могут наследовать ни по завещанию, ни по закону.

— Кто несет ответственность, если с квартирой в новостройке произошло ЧП?

— Как установлено ГК РФ (ст. 211), риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, по общему правилу до передачи соинвестору квартиры ответственность за ее разрушение или повреждение лежит на застройщике, а после подписания соответствующего акта все риски берет на себя дольщик (п. 6 ст. 4 Закона о долевом строительстве). При этом застройщик обязан направить дольщику заказным письмом или вручить под расписку уведомление о необходимости принять построенный объект.

Важно знать, что передачу объекта долевого строительства осуществляют не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и не позднее предусмотренного договором срока.

Некоторые соинвесторы намеренно не подписывают акт передачи, опасаясь понести риск случайной гибели имущества. Но в случае уклонения или беспричинного отказа дольщика от исполнения обязанности по принятию квартиры в установленный договором срок застройщик по истечении двух месяцев с этого момента вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче. После совершения данной процедуры все риски считают перешедшими к другой стороне. Впрочем, в договоре на такой случай может быть предусмотрен иной порядок действий.

— Какова ответственность застройщика в случае, если объект имеет дефекты?

— К сожалению, несмотря на то что застройщик обязан передать соинвестору объект в состоянии, указанном в договоре долевого участия, а также соответствующем требованиям технических и градостроительных регламентов и других обязательных нормативов и проектной документации, качество новостроек порой оставляет желать лучшего.

П. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве дает дольщику право до принятия квартиры потребовать составить специальный акт, в котором будут зафиксированы все ее дефекты, и не подписывать акт передачи до момента, пока застройщик не устранит указанные недостатки.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных дефектов в разумный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов, установленных п. 2 ст. 9 Закона о долевом строительстве. Если недостатки не столь значительны, соинвестор может обязать застройщика устранить их безвозмездно, соразмерно уменьшить цену договора или возместить свои расходы на ремонт помещения.

— Когда дольщик не вправе предъявлять застройщику требования в связи с дефектами объекта долевого строительства?

— Закон о долевом строительстве устанавливает гарантийный срок для объекта — не менее пяти лет с момента передачи его дольщику (п. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве), в течение которого можно предъявлять претензии к качеству дома или квартиры. Если застройщик был обязан устранить какие-либо недоделки, то этот срок начинают отсчитывать с момента, когда соинвестор принял жилье свободным от всех указанных в соответствующем акте дефектов.

Однако даже если срок гарантии еще не истек, застройщик не несет ответственности за обнаруженные недостатки, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа дома или его частей, нарушения дольщиком требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных условий эксплуатации объекта. Если причиной появления дефектов стал ненадлежащий ремонт, проведенный самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, никаких обязательств у застройщика также не возникает.

— Когда дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия?

— Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях.

• Если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок.
• При наличии существенных нарушений требований к качеству объекта.
• Если застройщик не выполнил требований дольщика, которые он выдвинул при обнаружении дефектов объекта (не устранил недостатки, не возместил дольщику средства, потраченные на их самостоятельное устранение, или соразмерно не уменьшил цену договора).

Если исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия обеспечено поручительством банка, то не позднее чем за месяц до истечения срока такого поручительства его стороны обязаны уведомить об этом дольщика. Кроме того, застройщик в течение 15 дней с момента прекращения действия договора между ним и банком должен заключить новый. Если указанные процедуры произведены не были, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора о долевом участии.

Расторгнуть договор с застройщиком можно и в судебном порядке при наличии следующих оснований.

• Прекращение или приостановление строительства объекта, если обстоятельства очевидно свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок данный объект передан не будет.
• Существенное изменение проектной документации, например в части размера возводимого здания.
• Изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

В этом случае застройщик обязан вернуть соинвестору все, что было им уплачено по договору, а также выплатить на данную сумму проценты за пользование денежными средствами.

Дата публикации: 11:10 23 мая 2007

Источник: bpn.ru