Ипотека в России: состояние и перспективы

Сегодня всё и все говорят о бурном росте отечественной ипотеки. И это дает повод некоторым участникам рынка утверждать, что "реальность превзошла ожидания". Однако если сравнить достигнутые объемы ипотечного кредитования с потенциальной емкостью этого рынка (она, по оценкам аналитиков, составляет порядка $50 млрд.), то станет ясно, что о массовой ипотеке в России говорить еще преждевременно.

Это же подтверждает и сравнение достигнутых объемов ипотечного кредитования с общим объемом российского рынка розничного кредитования: он, по расчетам аналитиков "Альфа-Банка", в 2006 году составил $78,4 млрд., а это значит, что на ипотеку из этого объема приходится лишь от 8 до 16% (по данным "Альфа-Банка", на ипотеку и автокредиты суммарно приходится 27% общего объема кредитов для физических лиц).

Статистика такова: если в 2002 году объем выданных ипотечных кредитов, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), составил $260 млн., то в 2005 году этот показатель увеличился в 10 раз ($2,6 млрд.), а в 2006 году - превысил $6 млрд. Общие цифры по 2006 году назвать сложно, однако некоторые специалисты, учитывая тот факт, что ипотекой занимаются не только банки, называют и $12,4 млрд., и $13,5 млрд.

Объективное представление о масштабах российской ипотеки наглядно дают и следующие показатели: в США доля ипотеки в ВВП составляет более 50%, в странах ЕС - около 40%, в Великобритании - 75% (однако это исключительный случай); в России же доля ипотеки в ВВП составляет примерно 1,0-1,5%.

С этих позиций говорить о серьезном влиянии ипотеки на общую рыночную ситуацию и на динамику цен на недвижимость пока не целесообразно. В этом смысле характерно, что в целом по России готовы воспользоваться ипотекой лишь 14% опрошенных.

Дисбаланс принимаемых мер

По некоторым прогнозам, к 2010 году объем выданных ипотечных кредитов должен возрасти до $30 млрд. В качестве официальной цели поставлена задача довести к 2010 году количество выдаваемых ипотечных кредитов до одного миллиона в год.

К сожалению, цифра эта не выглядит достижимой, прежде всего, потому, что сейчас в России имеет место явный дисбаланс в сторону мер, направленных не на увеличение предложения жилья (его как не хватало, так и не хватает), а на увеличение спроса на него. К этим мерам, помимо государственной поддержки ипотеки, следует отнести и модификацию законодательства, которое сейчас стало гораздо более благоприятным для развития ипотечного кредитования.

Но при этом как бы на втором плане остается тот факт, что рост цен на жилье может существенно подорвать радужные перспективы ипотеки в России. А ведь в Москве (самом дорогом городе страны) этот процесс уже наблюдается: только за последний год здесь готовность граждан воспользоваться ипотекой снизилась с 17 до 8%.

Бурный рост ипотеки в последние годы никого не должен вводить в заблуждение: так всегда бывает, когда что-либо начинает развиваться "с нуля". Ипотека в России фактически развивается с 2005 года, то есть после принятия в конце 2004 года необходимых изменений в действующее законодательство. С учетом того, что ипотека в России почти не развита, она и обладает наибольшим потенциалом развития среди, например, других кредитных продуктов.

Основные факторы, тормозящие ипотеку

Но даже при этом ипотека в России развивается крайне медленно. Острота жилищной проблемы в стране всем известна, но ипотека пока в очень незначительной степени способствует ее решению. Факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, предостаточно.

Прежде всего, медленные темпы развития ипотечного рынка в России объясняются относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: "богатых", то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки, и "бедных", то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья через механизмы ипотечное кредитование (в основном, это сотрудники крупных компаний и банков, получающие достаточную "белую" зарплату).

Критерием доступности жилья считается примерно равное соотношение между ценой 1 кв.м и среднемесячным доходом семьи. В России до этого далеко, причем с годами соотношение это только ухудшается: если в 2003 году средней семье не хватало 23% до указанной суммы, то в 2006 году - уже 53%.

По различным экспертным оценкам, в России в настоящее время по ипотечным схемам приобретается лишь примерно 4-5% жилья. И это несмотря на то, что ипотекой в России в том или ином виде занимаются сотни банков (правда, тон на рынке задают лишь десять-двенадцать из них, прежде всего "Сбербанк" и "ВТБ"), и каждый год на рынок выходят все новые и новые участники.

Другим важным фактором, тормозящим развитие ипотечного кредитования в России, является отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует федеральный закон от 1 ноября 2003 года "Об ипотечных ценных бумагах", такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают.

Тормозит развитие ипотеки в России также отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастры как раз и помогают государству и его гражданам в данном вопросе. Однако в России кадастр развит крайне слабо, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно.

Среди факторов, тормозящих развитие ипотеки в России, можно также выделить и проблему с "длинными" деньгами, и условия, на которых сегодня выдаются ипотечные кредиты, и сложность процедурной стороны ипотечных сделок, и многое-многое другое. Очевидно, что к развитию массовой ипотеки могло бы привести существенное снижение процентных ставок, но конъюнктура рынка не позволяет банкам это сделать. Да они, собственно, и не особенно к этому стремятся.

Ну и конечно же, важным тормозящим фактором является безудержный рост цен на недвижимость. В частности, цены на жилье в Москве повысились в 2006 году почти в два раза (в середине апреле средняя цена 1 кв.м столичной квартиры составила $4200).

Подобный рост цен на квартиры увеличивает разрыв между количеством нуждающихся в улучшении жилищных условий, количеством желающих получить ипотечный кредит и количеством реальных ипотечных сделок. Процесс получения кредита - это дело небыстрое, и очень часто получается так, что одобренной банком суммы кредита оказывается недостаточно для приобретения выбранной квартиры.

По мнению специалистов, если бы рост цен на жилье был, например, в два раза меньше, то количество ипотечных сделок в Москве могло бы увеличиться в два раза. Пока же в России наблюдается следующая ситуация: ипотека (хотя она еще и очень далека от мировых параметров), возможно, и делается доступнее, но вот жилье - точно становится все более и более недоступным для подавляющего большинства граждан.

Дата публикации: 13:53 28 мая 2007

Источник: bpn.ru