Ипотека в деталях: платежный алгоритм

Чтобы воспользоваться ипотечным кредитованием, не обязательно становиться докой в финансовых вопросах. Но понимание того, каким образом банки начисляют проценты и формируют график погашения кредита, может быть весьма полезным для потенциального заемщика.

Видов процентных ставок и способов начисления процентов по кредитам в мировой практике используется не менее десятка. Но российские банки обычно применяют два способа расчета с клиентами – аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Свои достоинства и недостатки есть у каждого из этих способов. Определить наиболее подходящий для себя заемщик должен еще на этапе выбора кредитной программы.

Основы основ

Аннуитетный платеж - это ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и часть основного долга. Аннуитетные платежи применяются практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета удобен для клиента и выгоден для кредитующей организации. При аннуитетных платежах банк получает несколько более высокий доход по процентам, а для клиента этот вид расчетов более удобен и понятен: ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму в счет погашения кредита и может, исходя из этого, рассчитывать свой бюджет вплоть до окончания платежей.

При аннуитетном платеже в договоре фиксируется определенная сумма платежа по кредиту, а не доля от размера возвращаемого долга. Размер аннуитетного платежа – это некая усредненная сумма, которая не меняется в зависимости от периода погашения кредита (начало или конец срока). Структуру такого платежа в начале периода погашения составляют в основном проценты по кредиту и только малую часть – тело кредита (та сумма, которую клиент получил фактически). Через какое-то время эта пропорция выравнивается, и к концу периода погашения выплачивается практически только основной долг.

Дифференцированные платежи состоят из разделенного на весь период погашения тела кредита и переменной (убывающей) части процентов по нему, которая берется от суммы остатка. То есть при дифференцированных платежах сам кредит выплачивается равными долями в течение всего срока погашения. Таким образом, размер общего платежа каждый месяц уменьшается, а погашение основного долга равномерно распределено на весь срок кредита.

Дифференцированные платежи ложатся весьма тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются.

Разница есть

Главным преимуществом аннуитетной формы является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита. Тогда как при дифференцированных платежах клиент выплачивает большие суммы на начальном этапе погашения.

«Аннуитетный платеж является более предпочтительным для основной части клиентов, - считает заместитель директора ООО «Служба ипотеки» Владимир Глинер. – При таком платеже клиент может распределить свои силы на весь период кредитования. Поэтому, хотя дифференцированный платеж экономически несколько выгоднее, я все же советую заемщику выбрать такую форму расчета с банком, как аннуитет». Те, кто покупают жилье по ипотеке, как правило, не располагают достаточными средствами, чтобы без труда осилить первые самые крупные платежи; для них аннуитетная форма погашения долга представляется более удобной.

По словам заместителя управляющего петербургским филиалом ЗАО «НОМОС-БАНК» Павла Изюмова, при дифференциальных выплатах максимальная нагрузка по обслуживанию кредита ложится на заемщика именно в начальный период, когда он несет множество дополнительных расходов, связанных с поиском и оформлением квартиры, переездом. «При аннуитетной форме расчета банк как бы дает заемщику «льготу» по оплате кредита», - считает Павел Изюмов.

Главное, что необходимо понимать: при одинаковых условиях кредита (срок, сумма, процентная ставка) общая сумма выплат по аннуитету будет выше общей суммы выплат по дифференцированным платежам. При аннуитетном платеже основной долг уменьшается неравномерно: в первый период погашения большую часть выплат составляют проценты, а тело кредита не уменьшается. Поэтому общая сумма выплат по сравнению с дифференцированными платежами получается больше. При выборе дифференцированных платежей общий доход семьи должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных.

Заблаговременный расчет

Пожалуй, главное отличие аннуитетных выплат по ипотечному кредиту от дифференцированных почувствует клиент, решивший досрочно погасить свою задолженность перед банком. Допустим, заемщик добросовестно вносит платежи в течение года или нескольких лет. Финансовое положение его улучшилось, и он принял решение расплатиться с долгом единовременно.

В этот момент он обнаруживает, что выплачивал в основном только проценты за будущие годы, а само тело кредита почти не уменьшилось.

Если при аннуитетных платежах в начале тело кредита убывает медленно, то и общий размер начисленных процентов больше. Для заемщика минус в том, что если он решит погасить кредит досрочно, выплаченные вперед проценты будут потеряны.

При дифференцированных платежах есть возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь даже в первые месяцы после получения кредита. Также предусматривается частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определен, исходя из суммы долга на текущий момент.

Впрочем, по мнению Павла Изюмова, когда речь идет о досрочном погашении, разница в суммах при различных видах платежа не так велика, как кажется на первый взгляд: она составляет порядка 5-10% в зависимости от срока и суммы кредита.

Возможность досрочного погашения, подчеркивает он, как правило, оговаривается банком. В обоих случаях – и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах – условия досрочного погашения прописываются в договоре с согласия клиента. Досрочный расчет по кредиту при аннуитетных платежах может быть почти таким же выгодным, как и при дифференцированных, если пересчет процентных выплат был предусмотрен заранее.

«Ипотечные заемщики – это, как правило, люди со стабильным постоянным доходом, которые имеют возможность для карьерного роста, – говорит Павел Изюмов. – При заключении договора они обсуждают с кредитной организацией возможность досрочного погашения кредита и выбирают оптимальные для себя условия».

Чаще всего при частичном досрочном погашении кредита клиент самостоятельно выбирает из предложенных банком вариантов: либо уменьшается сумма ежемесячных платежей, либо уменьшается срок выплаты кредита.

Некоторое преимущество дифференцированной формы проявляется также при выплате страховых сборов по кредиту. При этой форме расчетов долг заемщика уменьшается быстрее, что способствует минимизации расходов на страхование. Кредит по максимуму

Банки, которые ориентированы на выдачу долгосрочных кредитов (на срок до 25 лет), как правило, предлагают заемщикам такую форму выплат, как аннуитет. Дифференцированные платежи использует ограниченное число банков, работающих с ипотекой, но все же выбор есть и здесь (например, такую форму расчетов предлагают Сбербанк и Газпромбанк).

Такая ситуация обусловлена тем, что кредитным организациям выгоднее применять аннуитетную схему. Об этом говорит директор Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Забродина: «Безусловно, для банка выгоден аннуитетный платеж, но эта форма не получила бы такого распространения, если бы не была выгодна и клиенту. Выгода именно в том и состоит, что банк четко определяет сумму основного долга, которая подлежит погашению. Таким образом, клиент всегда точно знает размер следующего платежа».

По мнению Павла Изюмова, выбор аннуитета продиктован не только заботой о выгоде банка, но и лояльностью к клиенту. Прописанная в договоре аннуитетная форма расчетов позволяет включить в круг заемщиков семьи с не очень высоким доходом. При таком расчете банк может максимально увеличить сумму и срок кредита без существенных ограничений по доходам заемщика. Тогда как в случае с дифференцированными расчетами первоначальные выплаты по кредиту могут превысить лимит между доходами клиента и затратами на обслуживание кредита.

Так, при выборе дифференцированных платежей подтвержденный доход заемщика или созаемщиков должен быть примерно на четверть больше, чем при аннуитетных. Например, для получения кредита в 1 млн 200 тыс. руб. при аннуитете доход заемщика (семьи) должен составлять порядка 40 тыс. руб. в месяц, а при дифференцированных платежах – не меньше 55 тыс. руб.

Предлагаемая форма выплаты кредита должна быть важным аргументом при подборе ипотечной программы. Дифференцированный платеж приемлем для тех, кто хочет потратить минимум и обладает достаточно высоким доходом.

Заемщику, который хочет получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках, удобнее и выгоднее воспользоваться аннуитетным платежом. В любом случае, человеку, решившему взять ипотечный кредит, необходимо взвешенно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе и выбрать такие кредитные условия, которые позволят его семье эффективно решить жилищный вопрос.

Дата публикации: 15:07 28 мая 2007

Источник: bpn.ru