Нацпроект «Доступное жилье» в Подмосковье хоронить рано

Сегодня реализацией национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» занимается ряд организаций при президенте РФ, правительстве, Госдуме, Торгово-промышленной палате и т. п. При чтении полного списка этих организаций и имен их руководителей невольно захватывает дух, настолько серьезно и фундаментально все выглядит на бумаге. На деле в Московской области пока не сделано ничего, если не считать коттеджных поселков, которые теми же темпами возводились и до старта нацпроекта, а также заявлений о планах строительства новых городов компаний Coalco («Большое Домодедово»), «Нафта-Москва» («Рублево-Архангельское»), «Авгур эстейт» (на месте совхоза «Коммунарка») и некоторых других.

Многих участников рынка, в первую очередь застройщиков и девелоперов, серьезно интересует судьба нацпроекта, да и простым смертным не помешало бы узнать, как будет реализовываться малоэтажное жилье для очередников.

Хозяин — барин

Начать разговор о загородном социальном жилье стоит с самого главного — с земли. Ситуация с подмосковными территориями сложилась достаточно простая. Сейчас все загородные угодья поделены между областными администрациями (государственные земли) и несколькими десятками «лендлордов» (частные). Также существует огромное количество мелких собственников, но погоды для нацпроекта они не делают из-за незначительной площади своих наделов, поэтому в данном случае речь о них не идет.

Интересно и то, что в нашем правовом и демократическом государстве частные земли, оказывается, можно национализировать (правда, называться это будет по-другому, а компания заявит, что продолжает проект и ищет инвесторов). Ярким примером является уголовное преследование председателя совета директоров группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» Василия Бойко. Согласно доводам защиты, процесс инициировали структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). «В реализации этого гигантского проекта заинтересованы организации, связанные с правительством области, и я не исключаю, что они стоят за возбуждением уголовного дела», — заявил адвокат В. Бойко.

Последнему инкриминируют мошенничество и легализацию похищенного имущества — это связано с предполагаемыми противозаконными действиями при покупке земельных паев, принадлежащих совхозу им. Льва Доватора. По версии защиты, конфликт разгорелся из-за подконтрольных компании земель в Рузском районе Подмосковья, где должен пройти участок ЦКАД.

В данный момент В. Бойко находится под следствием, а участь подмосковных участков, принадлежащих его компании, неясна. Но интересно в этой истории не мошенничество, которым никого из российских граждан не удивишь, а факт возбуждения уголовного дела с возможной конфискацией имущества. Создан прецедент для дальнейшей работы с массами.

Государство имеет в своем распоряжении достаточно земли для реализации социальных программ. Более того, в случае необходимости оно сумеет получить практически неограниченный земельный ресурс. То есть земля есть, а вот почему в рамках социальной программы ничего до сих пор не построено — загадка.

Мнение бизнеса

Помимо «лендлордов», которые зачастую просто «сидят» на землях сельскохозяйственного назначения и переводят в ИЖС небольшие участки для продажи, на рынке недвижимости есть еще и застройщики с девелоперами. Это именно те самые компании, силами которых в Подмосковье появляются организованные коттеджные поселки.

Сегодня на рынке присутствуют компании, которые специализируются на домах эконом-класса. Одной из них является холдинг Rodex Group, который недавно построил свой тысячный дом. Директор по развитию холдинга Валерий Мищенко заявляет, что компания очень заинтересована в участии в нацпроекте «Доступное жилье». Более того, этот проект при определенных условиях способен стать коммерчески успешным.

Сейчас, по мнению В. Мищенко, есть объективные проблемы на всех этапах реализации инвестиционно-строительного проекта. Сложности начинаются уже на стадии подбора участка. Рынок земли крайне непрозрачный, и нормальный оборот ресурсов просто отсутствует. Система аукционов на практике не работает, что в конечном счете делает невозможным приобретение земель из фондов перераспределения по рыночной цене.

Крупные землевладельцы тоже не выводят на рынок территории, находящиеся у них в собственности. Подобная ситуация с ожиданием роста цен на землю и отчасти с непониманием, как распорядиться имеющимися массивами. Крайне затруднена процедура получения и согласования исходно-разрешительной документации, а получение технических условий носит кабальный характер. В итоге существующие бюрократические барьеры приводят к тому, что на подготовку участка под застройку уходит от восьми месяцев до полутора лет.

Застройщику очень сложно планировать затратную часть: нет гарантии, что в ходе реализации проекта не увеличатся так называемые «непредвиденные расходы».В этой ситуации предприниматель не только бесправен, но и не нужен власти. До сих пор проектом так и не определено, кто именно реализует президентскую программу.

Жилье дешевым не бывает?

Все статьи расходов ложатся на плечи потребителя, и чем дольше согласуется проект, тем выше цена конечного продукта. В сегменте эконом-класса нереально получать сверхприбыль по объективным причинам, поэтому инструментом реализации программы в нижнем ценовом сегменте могут выступать только крупные инвестиционно-строительные организации, способные получать экономию от масштабов деятельности и контролировать все стадии развития проекта, считает В. Мищенко.

Совместная работа власти и бизнеса при реализации президентской программы снимает целый ряд проблем. Самое важное то, что застройщик и местная администрация делают одно дело. Оба вовлечены в работу над проектом, поэтому многие бюрократические проблемы уходят на второй план. В. Мищенко особо подчеркивает, что Rodex Group не просит дать холдингу землю даром. Компания готова покупать участки по рыночной цене, продавать часть малоэтажных домов администрации либо отдавать их в зачет стоимости земли.

Земля действительно является самым весомым фактором увеличения предложения на рынке. Если администрации начнут предоставлять свои участки, увеличатся объемы строительства, будут комплексно осваиваться территории по 50–100 га.

«Просто дайте нам возможность спокойно строить, — говорит В. Мищенко. — Пусть мы получим с каждого объекта меньше прибыли, но самих объектов будет в несколько раз больше. Ведь эконом-класс — самый дефицитный сектор загородного рынка. К сожалению, сейчас наши предложения только начинают находить отклик у органов власти. Очевидны выгоды развития малоэтажного жилья и с точки зрения развития инфраструктуры. Крупные компании, осваивая территорию, не только тянут десятки километров сетей, обеспечивая коммуникациями близлежащие населенные пункты, но и возводят объекты инфраструктуры, одновременно создавая рабочие места для местных жителей».

О покупателях и очередниках

Хотелось бы также вспомнить о тех, ради кого, собственно, и затевался нацпроект, — о самих гражданах. Выгодно ли им переезжать в Подмосковье или лучше дождаться квартиры в Москве, пусть через несколько лет, пусть в три раза меньше по площади, но в столице?

Аспект действительно интересный. Что такое Москва? Об этом мало кто задумывается всерьез. Для одного человека — это статус, для другого — развлекательные заведения, для третьего — место, где он родился. Но самое главное в Москве — рабочие места. Не секрет, что на работу в столицу съезжаются люди из множества областных городов. Но добираться на транспорте в центр с окраины Москвы зачастую сложнее и дольше, чем из Подмосковья.

Давно идет процесс децентрализации офисной недвижимости, создаются бизнес-парки за пределами МКАД, выводятся складские помещения. Многие компании арендуют офисы на окраинах, руководствуясь не соображениями престижа, а простым здравым смыслом.

Если попытаться спрогнозировать ситуацию и представить массовую застройку Подмосковья, сразу возникнет вопрос: где работать новоселам? Ездить в переполненную столицу — вариант не из приятных. В этой ситуации властям придется серьезно подумать о создании рабочих мест около социальных поселков. Ими могут стать офисные и торговые центры, различные производства (хороший пример еще несколько лет назад показала компания «Вимм-Билль-Данн»).

Вполне естественно, что для этого придется расширять дороги и обеспечивать застройку социальными объектами, но игра действительно стоит свеч. Ведь речь идет об оттоке деловой активности из Москвы в область.

В этих рамках социальный проект может и должен функционировать. Если же он выльется в строительство единичных поселков в 50–70 км от МКАД, то это не найдет отклика у граждан и не вызовет особого интереса у компаний, готовых реализовывать программу.

Дата публикации: 12:13 29 мая 2007

Источник: bpn.ru