Покупатели квартир постепенно излечиваются от «гигантомании

Жилье повышенной комфортности, или, как его чаще называют, жилье бизнес-класса, сегодня считается наиболее перспективным сегментом рынка. Девелоперам выгодно cтроить такие дома, а у покупателей выбор невелик: панельного жилья в Москве возводится все меньше. Впрочем, и количество желающих сменить эконом- на бизнес-класс с каждым годом увеличивается.

Причем люди не только исходят из своих финансовых возможностей, но и опираются на личные предпочтения. О том, какие требования выдвигают нынешние покупатели квартир бизнес-класса и что в свою очередь им могут предложить застройщики, в интервью рассказывает директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал» Сергей Лушкин.

— Объемы панельного строительства в Москве сокращаются, застройщики предпочитают возводить дома повышенной комфортности. Как вы считаете, с чем это связано?

— Сокращение объемов панельного строительства вполне логично. Земля в Москве дорогая, цены на недвижимость высокие, и застройщикам выгодно возводить дома более высокого уровня. Поэтому все строят жилье монолитное как наиболее перспективное в сегодняшних условиях. Другое дело — качество этого жилья. Некоторые даже монолитные объекты к бизнес-классу отнести очень сложно: и ввиду местоположения, и из-за архитектурных особенностей, планировочных решений, организации придомовой территории и т. д.

Но не только застройщики, но и потенциальные покупатели сегодня отдают предпочтение жилью бизнес-класса. Все уже нажились в панельных домах, в пятиэтажках, знают их минусы и стремятся жить в более комфортных условиях: иметь нормальные подъезды, холлы, лифты, хорошую обустроенную, а лучше огороженную придомовую территорию, обеспечивающую определенный уровень безопасности.

Бизнес-класс — это самое перспективное сейчас жилье. Все-таки готовая «элитка» находится в ценовом диапазоне от $8 тыс. за 1 кв. м и выше. И конечно, круг людей, которые в состоянии приобрести подобное жилье, более узкий. А покупателей, которые могут позволить себе жилье бизнес-класса (в ценовом диапазоне от $5 тыс. за 1 кв. м в зависимости от стадии строительства), с каждым годом становится все больше. Уровень доходов населения растет. И люди, которые готовы улучшить свои жилищные условия, естественно, купят жилье более комфортное, не станут менять «панель» на «панель».

2006 год показал, что огромное количество людей готовы покупать квартиры в новостройках бизнес-класса. Безусловно, панельные дома продолжат строиться, но в основном в дальних районах Москвы, на окраинах, за пределами МКАД.

— Кто сегодня покупает жилье бизнес-класса?

— Мы собрали статистику по своим новым объектам, которые начали продавать весной 2006 года, чтобы определить соотношение москвичей и приезжих среди покупателей. И выяснили, что приезжих не более 10%. Причем это люди не только из топливно-сырьевых регионов, как мы привыкли считать. Вероятно, у других строительных компаний иные данные.

— Цены на квартиры в Москве сейчас остановились. Это как-то отразилось на отношении покупателей к выбору жилья?

— В прошлом году люди приобретали квартиры не задумываясь — понимали, что нужно покупать сейчас, так как завтра будет дороже. В этом году на первое место выходит качественная составляющая рынка. Люди выбирают, анализируют, сравнивают проекты, посещают разные компании. Их интересует функциональная планировка, архитектурный облик дома, уровень безопасности.

Еще одно из наблюдений последнего времени — покупатели постепенно излечиваются от «гигантомании», от стремления к большим площадям. Если раньше хорошим спросом пользовались двухкомнатные квартиры размером 110–130 кв. м, то сейчас покупатели обращают большее внимание на «двушки» площадью 70–100 кв. м. Раньше были популярны «трешки» площадью 150–160 кв. м, а сегодня людям больше нравятся квартиры площадью 110–130 кв. м.

Я думаю, что в большей степени на предпочтениях покупателей отразился прошлогодний рост цен. Ведь лишний квадратный метр увеличивает стоимость квартиры на $5–7 тыс. Люди стали понимать, что на самом деле им не нужны лишние площади холлов и огромные гостиные по 40 кв. м. Теперь они стремятся купить квартиру меньшей площади, но с более функциональным внутренним пространством, с комнатами правильной формы, с широкими окнами.

Тем не менее компания «Квартал» не проектирует однокомнатные квартиры, несмотря на то, что они пользуются колоссальным спросом. Но это наш принципиальный подход. Мы считаем, что жилье должно быть комфортным, а «однушки» сложно назвать комфортными. Какой бы площади ни была такая квартира, человеку всегда будет не хватать еще одной комнаты.

Изменились также требования к видовым характеристикам квартир. Сегодняшние покупатели считают, что переплачивать лишние $20–30 тыс. только за хороший вид из окна не имеет смысла. Ведь люди платят фактически только за возможность обладания этим видом, но на самом деле он не так уж и нужен. И не исключено, что через несколько лет рядом вырастет другой высотный дом и тогда вообще никакого вида из окна не будет. На самом деле единичные объекты бизнес-класса в Москве способны похвастаться хорошими видовыми характеристиками, но они и стоят соответствующих денег. Даже не всякая «элитка» имеет такое преимущество. В любом доме на той же Остоженке только из окон двух–трех верхних квартир открывается неплохой вид, а жильцы нижних этажей любуются окнами соседних домов.

— Стараются ли застройщики удовлетворять запросы покупателей, учитывают ли при проектировании домов постоянно изменяющиеся покупательские предпочтения?

— Конечно, ведь именно покупатель диктует застройщику, что и как строить. Бессмысленно возводить то, что не будет покупаться. Мы следим за тем, какое жилье пользуется большим спросом, постоянно исследуем предпочтения покупателей в области жилой недвижимости.

Например, сейчас люди хотят, чтобы в квартире было большое количество так называемых темных комнат или вспомогательных помещений (кладовых и гардеробных комнат, ниш под встраиваемые шкафы и т. д.), чтобы они оптимально располагались в квартире. Мы все это учитываем при проектировании.

В частности, поэтому мы не предлагаем квартиры без обозначения внутренних перегородок. Конечно, можно предоставлять покупателям просто свободную площадь. Но пространственное воображение, позволяющее сразу оценить, как будет выглядеть квартира после «нарезки» комнат, есть не у всех людей. Нередко покупатели не в состоянии визуально представить, как спланировать пространство в квартире. И мы теряем клиентов.

Другое дело, если мы сами предложим ему оптимальную планировку, близкую к тому, что он хочет. Человек, может быть, потом все перепланирует и вообще все перевернет вверх дном. Но при первом посещении он увидит, что мы постарались предугадать его желания: сделали, к примеру, гардеробную комнату в прихожей, разместили кладовку рядом с гостевым санузлом и предоставили ему возможность сделать вход в ванную из спальни.

Изменились требования и к инфраструктуре домов. Раньше люди хотели, чтобы на территории дома был и бассейн, и спортклуб, и магазины, и прочие объекты инфраструктуры. Сегодня во главу угла ставится безопасность — для человека важно наличие закрытой для посторонних придомовой территории. Поэтому мы таким образом зонируем пространство вокруг домов, чтобы вход во все нежилые помещения (салоны красоты, офисы или магазины) имелся только со стороны неогороженной домовой территории.

— Какие маркетинговые ходы и методы продвижения использует сегодня компания «Квартал», чтобы наиболее успешно реализовать новостройки бизнес-класса?

— Одна из последних нестандартных маркетинговых кампаний, проведенная ОАО «Квартал», — кампания по продвижению пентхаусов. Она завершилась успешно: все наши пентхаусы во всех объектах проданы. Кампания была очень масштабная, включающая участие в ряде телевизионных проектов и цикле информационно-познавательных статей в СМИ. Кроме того, мы провели активную рекламу пентхаусов, разработали креативные макеты. Надо сказать, наши усилия дали очень хороший результат. В течение полутора лет все наши пентхаусы были реализованы.

Однако компания «Квартал» больше не планирует проектировать пентхаусы. Все пять элитных высоток, которые были заявлены, мы уже построили. Сегодня приоритетным направлением компании является строительство домов средней этажности. Проектировать пентхаусы в таких домах — нелогично, потому что одно из главных преимуществ пентхаусов — это, конечно, видовые характеристики. А какой смысл проектировать пентхаус на уровне 10–13-го этажа, когда рядом стоят 30-этажные здания?

Специальной маркетинговой кампании по продвижению квартир у нас не было. Мы считаем, что продавать квартиры с использованием каких-либо креативных методов не имеет смысла. В рекламе недвижимости важны два компонента: визуальный образ объекта и краткая информация о нем — этого вполне достаточно. Человека, который не планирует купить квартиру, креативной рекламой не привлечешь.

Дата публикации: 12:36 29 мая 2007

Источник: bpn.ru