Куда стагнация не заглядывала?

Снижение цен на московском рынке недвижимости — давно уже не новость, а скорее «общее место». Аналитики с интересом обсуждают размеры этого явления: одни говорят о некоей «коррекции вниз» в 1-2%, другие – о полномасштабном падении на 20-25%. Но это касается исключительно самого массового сегмента рынка – «эконома». А есть сегмент, куда никакая стагнация пока не заглядывала – это элитная недвижимость.

Падают ли цены?

Опрошенные нами эксперты в один голос высказали мнение, что цены на элитном рынке не снижаются. Более того, в среднем по этому сегменту продолжается рост – не очень быстрый, но устойчивый. «Думаю, подорожание происходит в среднем на 1-1,5% в месяц», — говорит по этому поводу Ирина Котова, директор по маркетингу компании «ХИРШ». Похожие цифры приводит и Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний «Конти»: по его оценке, прирост цен за первый квартал 2007 года составил порядка 5-6%.

Удешевление, если и было, то затронуло отдельные объекты. «В основном, коррекция коснулась объектов, в которых стоимость была завышена по потребительским характеристикам и основывалась на известности имени компании-застройщика, — отмечает Виктор Козлов, коммерческий директор ОАО «Авгур Эстейт». – Мы оцениваем сложившуюся ситуацию как закономерное развитие рынка недвижимости, при котором цена объектов с высокими качественными показателями будут увеличиваться с каждым годом, а стоимость квартир в переоцененных объектах – корректироваться в сторону снижения».

Причин, по которым элитный сегмент устоял перед общими негативными факторами, можно назвать как минимум две. Во-первых, это узость данного рынка, ограниченность количества предложений на нем. Качественное жилье может быть построено только в очень немногих районах, свободных участков в них мало и застройщики прекрасно знают об этом. А заодно и постоянно напоминают об этом дефиците своим постоянным клиентам – через прессу, например. В результате, получается, отмечает Юрий Синяев, сейчас «все выставляемые на рынок элитные квартиры предлагаются по завышенным ценам, так как ценовые ожидания на рынке окончательно не сформированы и участники элитного сегмента боятся продешевить».

Так поступать хотели бы, вероятно, и продавцы более низких ценовых категорий, но кто же им даст?! В эконом-сегменте объем предложения на порядки больше, происходит затоваривание… Второй момент: в 2005-2006 годах дешевые квартиры дорожали очень быстро и происходящее сегодня на том рынке можно назвать реакцией на прежний аномальный рост. Дорогая недвижимость раньше дорожала спокойнее и сейчас, в ценах на нее, нет никаких «откатов».

Важные внешние факторы

Но говорить о том, что жизнь на элитном рынке радостна и безмятежна, не приходится. Нет проблем с состоянием рынка – всегда найдется что-то (или кто-то) и трудности тут как тут. Одной из главных трудностей последних двух лет был ставший знаменитым 214-й закон «О долевом строительстве» (вступивший в силу 1 апреля 2005 года), который существенно ограничил возможность привлечения денег от частных инвесторов. Критиковать данный закон мы не будем, тем более что это делалось уже много раз. Просто отметим, что сейчас выход из ситуации в принципе найден. В конце прошлого года в закон были внесены поправки, отменяющие солидарную ответственность банков и застройщиков, а это означает, что теперь финансировать строящиеся проекты будут в основном банки. Привлекать средства частных лиц оказывается для девелоперов сложнее и хлопотнее. Как результат – новостройки достанутся частным лицам (т.е. тем, для кого они, собственно, и строились) уже готовыми, но дороже…

Второй момент, способный существенно отравить жизнь застройщикам – постоянные планы городских властей ограничить коммерческое строительство. Отцы города в последнее время с похвальным постоянством произносят речи, суть которых сводится к тому, что нечего тут возводить дорогущие квартиры и продавать их по баснословным ценам – нужно строить жилье для москвичей и раздавать его бесплатно (или по социально низким ценам).

Подобные речи в любой другой стране вызвали бы кризис на бирже и акции застройщиков мгновенно упали бы в цене, но наши застройщики, невзирая на них, только успешнее размещаются на мировых рынках. Все понимают, что это просто слова, спровоцированные, вероятнее всего, грядущими выборами. Что же до реальных дел, то, как отметил Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор», компании, ведущие коммерческую застройку, в том числе и очень дорогую, уже давно и плотно интегрированы в систему городского хозяйства. Их деятельность приносит Москве огромную прибыль. «У власти просто не поднимется рука отобрать у них что-то», — убежден руководитель «Рескора».

Как отмечает Юрий Синяев, свободных площадок для застройки в Центре уже практически не осталось, так что вряд ли планы городских властей что-то «ограничить» существенно отразятся на рынке. А девелоперы уже активно ищут новые районы для возведения элитного жилья: на смену Остоженке идут Замоскворечье, Хамовники, Плющиха, Москва-Сити. Кроме того, среди покупателей элиты уже сейчас очень популярны отдаленные от центра районы в зеленых зонах – такие как, например, Покровское-Стрешнево.

Дата публикации: 13:32 05 июня 2007

Источник: bpn.ru