Александр Семеняка: Федеральный ипотечный стандарт - это баланс интересов кредитора и заемщика

Правительственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которому власти отвели роль катализатора развития рынка ипотеки, недавно разместило первый выпуск нового финансового инструмента - ипотечных ценных бумаг. Покрытием по ним стали ипотечные кредиты, выданные по единым стандартам, со средней кредитной историей около двух лет и средней процентной ставкой 14,33% годовых. Размещение прошло успешно: при объеме выпуска в 2,9 млрд руб. переподписка составила 2,8 раза, процентная ставка фиксированного купона была определена на уровне 6,94%, а доходность к погашению составила 7,12% годовых. Получив по основному траншу этого выпуска рейтинг выше суверенного рейтинга России, АИЖК намерено сделать открытой для участников рынка всю документацию по размещению. Это значит, что любой финансовый институт, желающий секьюритизировать свой ипотечный портфель, сможет воспользоваться уже опробованным механизмом.

Технология выпуска ипотечных ценных бумаг не единственный продукт, который АИЖК предлагает рынку использовать в качестве стандарта. Агентство недавно провело информационную кампанию «Федеральный ипотечный стандарт», разъясняя потребителям ипотеки их возможности в отношениях с продавцами ипотеки - банками. Совокупность документов и условий по выдаче ипотечных кредитов, которые АИЖК предлагает как федеральный стандарт, по словам главы агентства Александра Семеняки, создает баланс интересов и рисков между банком и клиентом.

В интервью обозревателю «Времени новостей» Андрею ДЕНИСОВУ генеральный директор АИЖК Александр СЕМЕНЯКА рассказал, чем уникально прошедшее размещение, где кроются риски в формирующемся ипотечном рынке и как их можно избежать.

- Это ваш дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг, и он сразу имеет сложную структуру, разделен на три транша. В чем разница между ними, по какому принципу определяется их размер?

- Выпуск действительно состоит из трех траншей - бумаг класса «А» (старший выпуск), «Б» (средний выпуск) и «В» (младший выпуск). Размер «старшего» составил 2,9 млрд руб. Его объем был определен рейтинговым агентством по итогам анализа качества обеспечения с учетом того, что рейтинг этих бумаг должен быть не ниже рейтинга Российской Федерации (по данным агентства Moody`s рейтинг установлен на уровне А3, что на две ступени выше суверенного). Доля этого выпуска составила порядка 88% от общего объема дебютной эмиссии, «среднего» - 8%, «младшего» - 4%. «Средний» выпуск также получил предварительный рейтинг Ва1 (на две ступени ниже суверенного), «младший» не рейтингуется.

«Старший» размещен по открытой подписке на ММВБ, два других - по закрытой подписке. Номинальный срок обращения выпуска - 20 лет (этот срок определяет самая «длинная» закладная в пуле). Однако, по предварительным оценкам, погашение по ипотечным кредитам будет проходить досрочно, поэтому «старший» выпуск будет иметь самый короткий срок жизни. И, как ожидает организатор нашего выпуска Ситибанк, в среднем срок обращения может составить около 3,5 года. Следом будет гаситься «средний» выпуск, а «младший», в котором будут сосредоточены все риски пула, получится самым «длинным».

Собственно, в этом и есть новаторство инструмента - при неопределенности в сроке погашения пула сроки погашения траншей более определенны, и для разных типов инвесторов предложены разные бумаги по уровню надежности.

- Сообщалось, что потенциальным покупателем «среднего» транша является ЕБРР, а «младшего» - само АИЖК. Если это так, то, значит, на рынке нет инвестора на самый рисковый транш?

- Первоначально мы тоже так считали. Но в ходе встреч с инвесторами выявили спрос и на «младший» транш со стороны хедж-фондов. Проблема в другом - относительно небольшой размер дебютной сделки и маленький размер «младшего» транша делают его публичное размещение нецелесообразным.

- Какой показатель доходности по купону и к погашению был достигнут в ходе торгов?

- Ставку размещения определил рынок между доходностью облигаций АИЖК и госдолгом. Поскольку рейтинг класса «А» выше суверена, то доходность была лучше облигаций, гарантированных РФ, но дебютный характер и риск досрочного погашения потребовали премию к досдолгу.

- Ведь для рынка это действительно новый инструмент. Инвестиционные аналитики даже отмечали, что не все инвесторы «понимают» эту бумагу...

- Мы создали два важных прецедента. Во-первых, прошла проверку в российском законодательстве используемая за рубежом структура выпуска, позволяющая разместить ипотечные бумаги для разных категорий инвесторов - для тех, кто хочет надежный инструмент с невысокой доходностью (это прежде всего пенсионные и страховые резервы), и для тех, кто желает рисковать и готов покупать большую доходность. В будущем по мере роста размера пула можно выделять большее количество выпусков, но принцип сохраняется: за счет структурирования вы можете охватывать все более широкие категории инвесторов. Если применять международное правило названия выпусков, то надо называть их первый «А», последний «Я» (аналог латинской Z) - тогда все потенциальные инвесторы будут видеть «пол» и «потолок» доходности и формировать свои запросы к структуре выпуска. Но это - дело будущего.

В ближайших планах - сделать выпуск на 10 млрд руб., возможно, с большим количеством траншей. Может быть, рассмотрим вариант иного структурирования, например разделим базисный актив на процентные платежи и платежи по основному долгу.

Почему это имеет смысл делать? Потому что платежи по долгу - это железобетонно, а вот сколько вы получите процентов? Волатильность процентов сопоставима с волатильностью валюты или нефтяных фьючерсов. То есть это вообще спекулятивный инструмент, и его динамика, колебания цен будут определяться движением процентных ставок на рынке.

Второй важный прецедент - это структура выпуска в форме открытого стандарта, то есть им может воспользоваться любой желающий.

У отдельного банка или ипотечной компании может не быть рейтинга и относительно небольшой портфель кредитов, но если такие структуры объединятся, сформируют большой пул и применят данный стандарт секьюритизации, то они смогут привлекать деньги по той же цене, что и заемщики с суверенным рейтингом.

Всю документацию по этому выпуску мы планируем сделать публичной - таким образом мы облегчим доступ новым участникам к этому инструменту и рынку относительно недорогих заимствований.

- К вопросу о стандартах. АИЖК провело рекламную кампанию «Федеральный ипотечный стандарт» и открыло в связи с этим «горячую» информационную линию. В чем цель этих действий, ведь агентство не является кредитующей организацией и не предоставляет услуг населению напрямую?

- Вы правы, агентство не выдает кредиты, их выдают банки, ипотечные компании, ипотечные агентства. Мы реализуем программу правительства, направленную на формирование рынка ипотечного кредитования в целом. А социологические опросы показывают, что люди, во-первых, мало знают про ипотеку, а во-вторых, все еще плохо ориентируются в том многообразии продуктов, которое есть сегодня на рынке.

Федеральный ипотечный стандарт - это свод типовых договоров, в котором - и это мы хотим особо подчеркнуть - сбалансированы интересы заемщика и кредитора. Этот баланс достигнут опытным путем и является результатом усилий всех участников рынка. Поэтому, даже не являясь конечным кредитором, мы считаем, что потребитель должен знать: есть продукт, сбалансированный по интересам сторон, и, приходя в банк, потенциальный заемщик при прочих равных условиях должен поинтересоваться, предлагает ли банк этот продукт и чем продукт самого банка отличается от этого стандарта.

- В чем выражается баланс интересов?

- Для заемщика, например, нет штрафов за досрочное погашение кредита, как у других банков. Нет отдельных комиссий за ведение счетов. Не предусматривается немедленное выселение из квартиры в случае потери работы - заемщику предоставляется шестимесячный период, чтобы найти работу и возобновить платежи. Мы даем подсказку заемщику: есть некий федеральный стандарт. Понятно, что в банках могут быть отклонения от этого стандарта, и чем-то они могут быть более удобны потребителю, например низкой процентной ставкой. Но надо интересоваться: нет ли условий, ухудшающих это предложение - более длинным периодом моратория или значительными штрафными санкциями за досрочное погашение и т.д. «Федеральный ипотечный стандарт» - это своего рода эталон, относительно которого заемщик может проводить сравнение.

В интересах банка эти стандарты учитывают сложившуюся практику взаимодействия с федеральными регистрационными органами, которая позволяет в короткие сроки регистрировать ипотечные кредиты и возникающие на их базе ипотечные закладные. И если на базе этих закладных уже проведены сделки секьюритизации за рубежом или в России, то у банка есть понимание, что при необходимости обеспечить ликвидность данного актива он сможет сделать это в короткие сроки. Все это сокращает банку издержки. Плюс рефинансирование выданных кредитов в кратчайшие сроки.

- Каков был эффект от горячей линии?

- Четверть звонивших задавала общие вопросы про ипотеку. В этом смысле реклама привлекла внимание к тому, что есть федеральная программа. Примерно 30% вопросов были связаны с документами, с условиями кредитования - это, по-видимому, те люди, которые уже ходили в банки и заинтересовались именно условиями стандарта. В отдельных регионах увеличилось количество обращений от людей, желающих получить ипотечные кредиты. Мне кажется, образовательная цель рекламы и цель мотивировать людей к изучению рынка, в общем, были достигнуты.

- В последнее время много говорится о проблемах нового инструмента - муниципальной земельной ипотеки. Этот вопрос обсуждался на совещании по реализации нацпроектов в апреле, где Дмитрий Медведев назвал цифры: заключено всего лишь 1500 сделок. У вас тогда были конкретные предложения. В чем вы видите проблемы на этом рынке и как их решить?

- Основная причина, по которой земельная ипотека муниципалитетов не работает, лежит в сфере бюджетирования. Многие муниципалитеты дефицитны, поэтому как таковая книга долга у них отсутствует.

По действующему порядку предполагается, что муниципалитет может закладывать земельные участки, которые предназначены для жилищной застройки в текущем году, с тем чтобы к ним подключать объекты коммунальной инфраструктуры.

Здесь возникает ряд проблем. Инвестиции в коммунальную инфраструктуру достаточно масштабны. За счет краткосрочного кредита - а многие банки дают лишь одно-, двухгодовые кредиты с правом пролонгации - такие инвестиции невозможно окупить. Нужно привлекать деньги сразу на 5-10 лет, на которые банку должно быть предоставлено адекватное обеспечение.

Единственное, что есть у муниципалитета, - это земля. Так вот институт залога этой земли должен позволять муниципалитетам строить не только объекты коммунальной инфраструктуры, но и социальной - школы, больницы, а также и дорожной инфраструктуры. На все это муниципалитету для обеспечения залога может не хватить стоимости участка, отведенного под жилую застройку.

Мы предлагаем рассмотреть возможность оформления в залог не только того участка, который стоит в плане продаж текущего года, но и тех, что стоят в планах следующих лет. Таким образом можно увеличить объем обеспечения у муниципалитета, и он сможет не просто подвести коммуникации к конкретному дому, а сразу создать нормальные условия для застройки, например, микрорайона.

- Постоянно говорится о том, что возможности ипотеки ограничены недостаточными темпами жилищного строительства. Насколько, на ваш взгляд, здесь может стать катализатором земельная ипотека?

- Вообще, чтобы сбалансировать спрос и предложение на рынке жилья, надо не просто ставить задачу увеличения объемов строительства, но и обеспечивать новые источники финансирования, которые позволили бы прийти на этот рынок новым застройщикам. Сегодня издержки по входу застройщика на рынок достаточно высокие, плюс, чтобы финансировать строительство за счет собственных средств или средств граждан, компания должна обладать достаточно приличным капиталом.

Возможности для развития конкуренции на этом рынке я вижу в следующем. Если у компании есть собственные средства в размере 30% от стоимости проекта, то задача земельной ипотеки - дать остальные 70%. То есть за счет своих 30% средств компания может участвовать в аукционе, купить землю, сделать проект, а после того, как выигран тендер и выбран генподрядчик, такой компании открывается кредитная линия на стройку.

При такой схеме, кстати, не требуется привлечение средств населения на этапе строительства. За счет кредита оплачивается задаток подрядчику, а дальше он регулярно отчитывается о выполненных работах, периодически составляется акт о том, что сделаны неделимые улучшения, соответственно повышается стоимость залога, и на ее прирост выделяется новый транш кредита в рамках общего лимита на данный проект.

Как это могло бы повлиять на конкуренцию и темпы строительства? Те компании, у которых есть опыт строительства, но не очень большой капитал, за счет такого инструмента могут принять более активное участие в строительстве. А крупные компании, которые уже сегодня имеют серьезный капитал, могли бы в три раза увеличить количество площадок, на которых они работают.

А в целом достигаются два эффекта. Во-первых, за счет конкуренции могла бы начать снижаться прибыль застройщика. Во-вторых, само кредитование под залог земли с поэтапной выборкой дешевле, чем тот процент, который застройщик платит крупным инвесторам-дольщикам. На сегодня, например, ПИФы недвижимости рассчитывают на доходность порядка 25% годовых, тогда как стоимость кредита в банке под застройку может составить около 10% годовых. В итоге - снижение цен на жилье.

- Возможно ли здесь использовать механизмы рефинансирования, как АИЖК делает в жилищной ипотеке?

- В мире работают разные модели. Конечно, на этапе строительства осуществлять рефинансирование можно, но трудно и нетехнологично.

Другой случай - когда речь идет о строительстве жилья для коммерческого или социального найма, и земельный кредит нельзя погасить за счет средств от продажи квартир, а источником платежей по кредиту становится арендная плата. Ведь застройщику необходим под такой проект уже не 2-3-летний, а, скажем, 20-летний кредит. По завершении строительства дома необходимы средства для рефинансирования дорогого краткосрочного кредита, чтобы и арендные платежи были не очень высокими и заемщик не обанкротился.

Но есть и другие механизмы поддержки. Например, в Канаде на этапе строительства предоставляют поручительство. У нас это актуально для крупных банков - они имеют возможность фондироваться и не нуждаются в наших деньгах, но они сталкиваются с новой схемой и берут на себя новые риски. Например, риск того, что в случае дефолта заемщика можно было рассчитывать на корректную оценку залога и порядок его реализации. Эти риски могут закрываться поручительством специализированного института развития.

- Развитие этих механизмов - это зона ответственности АИЖК? Вы здесь тоже будете выступать как катализатор развития рынка?

- Спрос на рынке жилья формируется по рыночным законам. Ипотека и приток средств от секьюритизации больших капиталов, прежде всего зарубежных, будет резко увеличивать платежеспособный спрос. А предложение нового жилья, имею в виду жилищное строительство, все еще сковано административно-распределительными цепями. Очевидно, что рыночные силы эти цепи порвут и через кризис противоречие разрешится. Однако полагаю, что еще не поздно цепи начать распутывать, запуская земельную ипотеку. Если будет решение нашего акционера о реализации программы земельной ипотеки, то опыт АИЖК по развитию жилищной ипотеки может сбыть использован для ее развития в сжатые сроки.

- Слегка пугает, что вы говорите о кризисе. Вы видите реальную угрозу?

- Угрозы не вижу, но темпы роста ипотеки и цен на жилье заставляют задуматься, что будет в случае роста волатильности.

- Получается, что с этой точки зрения было бы безопаснее, в том числе и для государства, более плавно опускать ставку по ипотеке, не «гнать» ее вниз темпами инфляции?

- Ну, поскольку доля агентства в общем объеме выданных кредитов сокращается, то реально ставка сейчас определяется рыночными способами. Проблема ставки в другом. Те продукты, которые сегодня предлагают банки, имеют фиксированную ставку. Так привыкли работать банки, так привыкли работать рынки. Возможно, сейчас есть смысл подумать о новых инструментах, в которых ставка будет плавающей. Ведь сейчас риск фиксации ставки лежит на банке, а введение плавающей ставки позволило бы более справедливо распределить его между банками и заемщиками.

- Ведь кризис неплатежей, который только что произошел в ипотечном секторе США, имеет корни именно в этой сфере?

- Там кредитовали людей практически в размере стоимости жилья, и сейчас, когда выросли процентные ставки, проявилось два негативных эффекта. Во-первых, при росте ставок цена жилья стала снижаться. Это первая мотивация бросить платить, в этом случае «беспечность» была вызвана отсутствием вложения сбережений в покупку жилья. Второй эффект связан с тем, что многие брали кредиты с плавающей ставкой в расчете на то, что учетная ставка либо снижается, либо стабильна. Стоимость денег в стране возросла, соответственно стоимость жилья снизилась - как следствие возросли размеры платежей по кредиту.

Для семей с невысокими доходами увеличение платежей за счет роста процентной составляющей напрямую привело к необходимости либо практически до нуля «зажимать» текущее потребление, либо не платить по ипотечному кредиту.

- Для российской действительности эта проблема существует?

- Существует, но в закамуфлированной форме. У нас заемщикам с доходами ниже среднего региональные администрации за счет бюджетов активно субсидируют процентную ставку. Заемщик от этого риска закрыт, но я вижу опасность для бюджетов.

Ведь де-факто эти субсидии 20-летние, а де-юре ограничены бюджетом текущего периода. Если ипотека по объему выданных кредитов ежегодно растет на 100% - а мы это наблюдаем в последние три года, - то у бюджета обязательства от года к году утраиваются. Это слишком быстрая прогрессия. В какой-то момент бюджеты будут вынуждены пересмотреть эту практику: либо прекратить вообще, либо, чтобы стимулировать новое строительство, сохранить ее только для заемщиков, а для старых пересмотреть свои обязательства. В этом случае у людей, взявших такие кредиты, произойдет «выпадение» доходов, и смогут ли они выплачивать ипотеку и дальше только за счет собственных средств, неизвестно. Здесь действительно может возникнуть риск массовых неплатежей.

- То есть угроза кризиса все-таки есть, да еще в сфере муниципальных финансов?

- Важно, чтобы Министерство финансов и региональные бюджеты обратили на это внимание. Нам многие регионы говорят, что доля таких субсидиарных расходов в их бюджетах значительна и они уже задумываются над их возможным решением. Одно из них - использование по таким бюджетным обязательствам в качестве обеспечения ту же землю.

То, что произошло в США, заставило нас задуматься над проблемой субсидирования процентных ставок. Там ипотечное кредитование - привычный механизм обеспечения граждан жильем, при котором риск рынка лежит на кредиторе. У нас же для того, чтобы граждане начали предпринимать попытки решать проблему обеспечения жильем собственными силами, государство на первом этапе взяло часть рыночных рисков на себя. Поскольку концентрация данных рисков может возрастать в геометрической прогрессии относительно темпов развития ипотечного кредитования, то, на мой взгляд, бюджетам имеет смысл переходить к субсидированию платежей первых лет, чтобы обязательства перед гражданами не нарастали как снежный ком.

Дата публикации: 14:33 05 июня 2007

Источник: bpn.ru