Открытый город

На гостиничный рынок Петербурга за последние несколько лет не вышел разве что ленивый. Вкладывать собственные средства в этот бизнес стали все: застройщики и риэлторы, страховщики и банкиры, нефтяники и владельцы торговых сетей. Рынок гостеприимства, до сих пор малоконкурентный, стал чрезвычайно привлекательным для инвесторов. А сегодня на него обратили пристальное внимание практически все крупнейшие международные гостиничные операторы.

В Петербурге, по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, на различных стадиях реализации находятся более 130 проектов по строительству и реконструкции отелей. Оптимизм девелоперов гостиничной недвижимости основан, прежде всего, на пока еще явном дефиците объектов размещения всех категорий для гостей Северной столицы. Способствует ему и принятая городской администрацией «Программа развития Санкт-Петербурга как туристского центра на 2006–2010 годы», которая предполагает двукратное увеличение гостиничного фонда в ближайшие пять лет. Смольный провозгласил: «Санкт-Петербург – открытый город!» и дал «зеленый свет» всем девелоперам от гостиничного рынка.

Четырежды четыре

За последние два года гостиничный рынок Северной столицы пополнился четырьмя крупными отелями, в активе которых почти 900 номеров. Все открывшиеся объекты – «Амбассадор», «Кемпински Мойка 22», «Новотель» и «Петропалас» – попадают под категорию 4*.

Отель «Амбассадор» разместился в Адмиралтейском районе, недалеко от станции метро «Сенная площадь». Это исключительно российский проект, созданный без привлечения иностранного капитала и западных менеджеров. Инвестиции в его строительство составили почти $30 млн (часть этих средств – долгосрочный кредит Северо-Западного Сбербанка России).

Гостиничный комплекс общей площадью 19 тыс. кв.м объединяет два здания – постройки XIX в. и современное. И включает в себя 256 номеров (12 одноместных, 236 двухместных, шесть номеров класса люкс и президент-апартаменты), рассчитанных на 498 мест. Собственник «Амбассадора» – ЗАО «Петербургские отели». Генподрядные работы на объекте выполняло ООО «ТМГ Групп», проектировало комплекс ООО «НТФ «Ретро».

На нижних этажах гостиницы расположены ресторан на 150 мест с банкетным залом, лобби-бар, магазины, фитнес-центр с саунами, плавательным бассейном, тренажерным залом, массажным кабинетом и салоном красоты. На девятом этаже открылся двухуровневый VIP-ресторан на 190 мест с видом на исторический центр Петербурга. Здесь же разместился зимний сад с баром. Кроме того, для гостей предусмотрены такие услуги, как химчистка, прачечная, подземный гараж на 24 автомобиля и пр.

Официальное открытие гостиницы «Кемпински Мойка 22» состоялось в марте прошлого года. Она расположилась в двух минутах ходьбы от Невского проспекта, на берегу реки Мойки, в доме середины XIX в., спроектированном голландским архитектором Базилом фон Витте. В 1994 г. объект попал в городскую программу создания сети гостиниц и был выставлен на торги. После чего началась по сей день привычная отечественному рынку смена девелоперов.

Первым арендатором на 49 лет по инвестдоговору с городом в марте 1995 г. стала компания с французскими корнями – «Петерс Конструкт». В условия договора входило обязательство реконструировать здание под гостиницу в течение двух лет. Французы планировали создать трехзвездочный отель стоимостью не менее $20 млн, но на протяжении следующих трех лет не вложили в проект ни цента. На основании решения городского Арбитражного суда договор с компанией был расторгнут. Так в декабре 2002 г. здание перешло к российскому девелоперу – ЗАО «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН).

Проектирование новой гостиницы общей площадью 18 тыс. кв.м осуществила архитектор Лидия Ухова. Генподрядные работы выполняло собственное строительное подразделение ПАН. В ходе строительства гостиницы был воссоздан исторический фасад здания, но с частичными изменениями: появились арочные своды, пристроен мансардный этаж, в подвале размещена автостоянка на 40 автомобилей, во дворе разбит сквер и зимний сад.

Сейчас объект принадлежит ООО «Мойка 22» (дочерняя структура ПАН). По словам генерального директора компании Светланы Белкиной, окончательный объем инвестиций в проект составил 42 млн евро. Планируемый срок окупаемости – около четырех лет. Договор на управление объектом между компанией «Мойка 22» и сетью Kempinski был заключен в 2004 г.

Отель, который сами владельцы позиционируют как гостиницу 4*+, состоит из трех отдельных зданий, соединенных между собой двумя просторными атриумами. В нем насчитывается 197 номеров. Из них 23 – категории люкс, выдержанных в классическом стиле и декорированных антикварной мебелью. Подобный выбор не случаен, поскольку целью международных дизайнеров было воссоздание духа Северной столицы времен царствования династии Романовых.

К услугам гостей – телевидение, выделенные телефонные и интернет-линии, прачечная, химчистка и круглосуточное обслуживание номеров. На последнем – девятом – этаже отеля находятся оздоровительный центр, включающий SPA-комплекс с сауной и турецкой баней, а также бар Bellevue Brasserie на 128 мест. Перед посетителями этих заведений открывается панорамный вид на центр Петербурга – Дворцовую площадь и Эрмитаж, Исаакиевский собор, храм Спаса на Крови и шпиль Петропавловской крепости.

Также в распоряжении посетителей ресторан французской кухни Beau Rivage (114 мест), лобби-бар Von Witte с каминным залом (67), чайная комната и винный погреб «1853». В отеле оборудованы три банкетных и конференц-зала общей вместимостью до 400 человек.

Сеть Kempinski и раньше управляла двумя отелями в России. Помимо отеля «Балчуг Кемпински» в Москве в активе сети долгое время находилась одна из самых лучших гостиниц Петербурга – «Гранд Отель Европа». Но в 2005 г. этот пятизвездочный отель был приобретен международной сетью Orient-Express Hotels.

Оператором гостиницы «Новотель», открывшейся в августе 2005 г. на улице Маяковского, стала международная сеть Accor (ей принадлежат 11 отельных брендов и более 4 тыс. объектов по всему миру), до того момента не представленная в Петербурге.

Проект отеля был разработан самим оператором совместно с архитектурной мастерской Мамошина и французским дизайнером Оливье Жибоу. Генподрядчиком на объекте выступила российская «дочка» группы Accor – ООО «Вест Бридж Отель».

В двух круглых девятиэтажных зданиях, соединенных между собой стеклянным переходом на нескольких этажах, размещены 233 номера: 214 двухместных, 14 полулюксов, два люкса и три номера для инвалидов. С целью проведения деловых встреч и переговоров предусмотрено семь конференц-залов и два конференц-фойе. На девятом этаже гостиницы открылся фитнес-центр с турецкой баней и массажным кабинетом. В «Новотеле» также работают ресторан Jardin (126 мест) и бар Intermezzo (50 мест). Объем инвестиций в проект составил $30 млн.

Это уже не единственный объект Accor в Северной столице. Следующими отелями сети станут две трехзвездочных гостиницы под брендом Ibis (инвестор – московская компания «Кеско-М») и пятизвездочная Sofitel. Окончание возведения первого отеля стоимостью $18 млн на Лиговском проспекте запланировано на этот год.

Информация по отелю «Петропалас» фактически закрыта. Бывший торговый дом Шталя, в котором и расположилась эта гостиница, за последние годы сменил несколько собственников. В распоряжении КГА от 30 сентября 2004 г. владельцем здания и земельного участка на Малой Морской улице указано частное лицо. Ряд СМИ приписывает данный проект учредителям сети гипермаркетов «Сезон».

Абсолютно достоверными признаны следующие факты. Проектирование объекта осуществлено архитектурным бюро «Литейная часть 91» и ООО «АрхПро», генподрядные работы – ЗАО «Графо Маркет».

«Петропалас» общей площадью примерно 12 тыс. кв.м насчитывает 193 номера (25 – класса люкс и 168 стандартных одноместных и двухместных номеров). На седьмом этаже расположены номера-мансарды, из окон которых открывается панорама на центр города.

При отеле работают ресторан, панорамный бар на седьмом этаже, лобби-бар, конференц-зал на 100 мест и фитнес-центр с тренажерным залом, бассейном, джакузи, финской сауной, солярием и массажным кабинетом.

Центр притяжения

Большая часть номерного фонда (около 92%) городских гостиниц в настоящее время сосредоточена в центре Петербурга. Лидером по данному показателю на протяжении долгих лет является Центральный район. Здесь сконцентрировано самое большое количество крупных отелей, 18 из которых имеют категорию выше 3*.

Самая большая гостиница района – «Москва» – располагает 734 номерами. В 2005 г. контрольный пакет акций отеля был продан на аукционе Фонда имущества. На участие в торгах было подано 19 заявок, в том числе от структур, подконтрольных «Газпрому», и четырех иностранных компаний. Но владельцем гостиницы стало петербургское ЗАО «Центр инвестирования», заплатившее более 1,1 млрд руб. В настоящее время новый собственник «Москвы» проводит ее полную реконструкцию.

Вполне естественно, что в сердце Петербурга представлены и элитные отели категории 5*: «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», «Эмеральд», «Ренессанс Балтик», «Рэдиссон САС Ройал», «Елисеев Палас» (всего – 3 930 номеров). А сегодня известно по крайней мере еще о 10–15 проектах строительства гостиничных комплексов высшего и среднего классов в Центральном районе.

Как один из самых перспективных с точки зрения будущей рентабельности, специалисты отмечают проект расширения пятизвездочной гостиницы «Коринтия Невский Палас». После его реализации отель на Невском проспекте, находящийся в управлении сети Corinthia, может стать самым крупным в своем сегменте. Для этих целей под снос пошли два аварийных здания рядом с действующей гостиницей. В будущем году на их месте появятся торговый и офисный комплексы «Невский Плаза», добавятся 105 номеров представительского класса, конференц-центр на тысячу мест, несколько залов для переговоров и пр. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн. Помимо этого на Невском проспекте строятся отели категории 3*, что нетипично для центра Северной столицы.

Проект ООО «Феникс-отель» (дочерняя структура норвежской сети Wenaas Hotels) предполагает возведение здания общей площадью 13 тыс. кв.м. На первом этаже комплекса разместятся торговые помещения, выше – 230 гостиничных номеров. А компания «Аливект» реконструирует здание под гостинично-деловой комплекс рядом с будущим торговым центром Stokmann у площади Восстания. Деловой комплекс будет включать в себя бизнес-центр класса B и трехзвездочную гостиницу на 90 номеров.

Еще один «центральный» отель возводится на площади Островского. Этот проект имеет почти десятилетнюю историю. Земельный участок размером около 3 тыс. кв.м под строительство гостиницы предоставлен инвестору еще в середине 1990-х годов. К 2004-му был завершен лишь нулевой цикл работ. Недавно стало известно, что индонезийская компания Sampoerna намерена вложить $80 млн в гостиничный долгострой.

Изначально предусматривалось создание отеля среднего класса на 105 номеров. Но после вхождения в проект инвестора из Индонезии планы поменялись кардинально. Sampoerna позиционирует объект как гостиницу 6* (кстати, в российской классификации отелей такая категория не предусмотрена). В ней будут размещены 71 номер (каждый площадью не менее 70 кв.м), бизнес-центр, рестораны, SPA-комплекс, бассейн, зимний сад, подземный паркинг. Управлять отелем будет дочерняя структура компании Sampoerna – Mansion Group.

Вторичные места

По численности отелей высокого класса Центральному району ничуть не уступают Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский. В первом представлены такие крупные гостиницы, как «Азимут» (ранее – «Советская»), «Астория» и «Англетер», «Нептун», уже упомянутые «Амбассадор» и «Петропалас». Общий фонд всех объектов составляет 1 913 номеров.

Самой большой является бывшая гостиница «Советская» – 1 030 номеров. В прошлом году она была приобретена дочерней структурой инвесткомпании «Нерль» – «Азимут Менеджмент Групп» (представляет бренд крупнейшей в России сети отелей категории 3*, насчитывающей более 3 тыс. номеров в Петербурге, Самаре, Уфе, Костроме, Астрахани, Владивостоке и Мурманске). И сменила название – на соответствующее.

Разработка нового стиля, философии, стратегии позиционирования, имени и креативного решения бренда «Азимут» велась с привлечением международного агентства Mildberry. В этом году в развитие сети планируется инвестировать 216 млн руб. Часть этих средств пойдет на реконструкцию 170 номеров петербургской гостиницы, создание еще двух конференц-залов и банкетного зала на 140 мест, на реконцепцию действующего ресторана, строительство собственной газовой котельной, замену лифтов и оборудования.

По последним данным, сегодня в Адмиралтейском районе реализуются проекты по созданию еще пяти крупных гостиниц. В частности, так называемого бутик-отеля на 120 номеров. Его инициатор – ООО «Р.Э.Д.» (учредители – ОАО «Лесбумстройснаб» и ОАО «НПО «Прибор») – вложит в проект реконструкции двух домов на Вознесенском проспекте более $25 млн. Управляет проектом английская компания Bovis Lend Lease. Закончить возведение объекта планируется к маю 2008 г.

Управлять строящейся гостиницей будет сеть Starwood Hotels&Resorts. Отель станет работать под принадлежащим ей брендом W и станет первым объектом под этой маркой в Восточной Европе.

Северо-Западная финансовая группа в будущем году приступит к реконструкции дворца великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной. Спустя два года здесь откроется гостиница класса 5*+ на 104 номера. Проект предполагает создание мансардного этажа, где разместятся 12 видовых апартаментов, ниже – ресторан, минимальный набор необходимых для гостиниц такого уровня помещений (бутики, reception и пр.). После реконструкции площадь комплекса составит 15 тыс. кв.м. Планируемый объем инвестиций в проект – около $70 млн.

В Василеостровском районе расположено семь гостиниц класса 3–4* (общий фонд – более 1,3 тыс. номеров). Только две из них являются действительно крупными объектами, количество номеров в которых превышает сотню, а гостиница «Прибалтийская» (1 140 номеров) вообще считается самой большой в городе.

Если рассматривать структуру распределения районного фонда номеров по классам, то 87% принадлежат гостиницам категории 4*(прежде всего это связано с тем, что именно «Прибалтийская» имеет такую категорию).

В настоящее время Василеостровский район является одним из самых привлекательных для инвесторов в гостиничную недвижимость. Здесь строятся или находятся в стадии проекта более десятка объектов. Например, возведение семиэтажного гостиничного комплекса класса 4* на 8-й Линии осуществляет «дочка» эстонской фирмы MANUTENT O – компания «Отель Плюс». Объем инвестиций в проект составляет около $30 млн. Уже заключен предварительный договор с гостиничным оператором Sokos Hotels на последующее управление отелем на 250 номеров. Его ввод в эксплуатацию намечен на вторую половину этого года. Другой объект (на 14-й Линии) возводит ЗАО «ИВИ-93» на земельном участке в 3 тыс. кв.м. В отеле разместятся 135 номеров, в том числе 30 люксов.

На Петроградской стороне в основном представлены трехзвездочные отели, но также действует гостиничный комплекс «Балтийская звезда», имеющий категорию 5*. Общий фонд объектов размещения в районе составляет 596 номеров. Самым крупным гостиничным комплексом является «ЛДМ», в фонде которого 212 номеров.

Осторожно, звездопад!

После рекламных акций 300-летия Петербурга и опубликования широко известной в профессиональных кругах программы развития туризма американской «Бостон консалтинг групп» интерес к гостиничному сектору Северной столицы значительно возрос как со стороны московских инвесторов, так и со стороны западных игроков рынка размещения. О своем выходе на рынок заявили практически все гостиничные бренды с мировым именем. Некоторые из них будут управлять строящимися отелями, некоторые скупают действующие. Заявлены проекты таких сетевых операторов как Accor, Starwood, Wenaas, InterContinental, Sokos, Movenpick, Domina, Marriott и др.

Вполне удачно прошли все аукционы по продаже городской доли в 11 гостиницах, и (что более значительно) состоялось несколько крупных сделок по покупке частных отелей. Среди них пятизвездочные «Гранд Отель Европа» и «Рэдиссон САС Ройал».

Контрольный пакет акций «Европы» на Михайловской улице выкупил английский оператор Orient-Express Hotels. Сразу же началась масштабная реконструкция номерного фонда отеля. На сегодня обновлено 200 гостевых номеров и люксов, реализована новая концепция главного входа, а также обновлен интерьер ресторана. Бюджет реконструкции – $125 млн.

Акции ЗАО «Корпорация Отель», акционерами которого являлись Rezidor SAS и американский инвестиционный фонд Delta Capital, приобрел норвежский холдинг Wenaas. Сумма сделки составила около $40 млн. Правда, управлять гостиницей «Рэдиссон» будет по-прежнему Rezidor SAS.

Wenaas Holding в прошлом году расширил свое присутствие в Петербурге за счет приобретения еще двух крупнейших отелей категории 4*: «Прибалтийская» (почти 1,2 тыс. номеров) и «Пулковская» (840). Теперь обе гостиницы работают под брендом Park Inn.

В марте 2006 г. был подписан договор на приобретение гостиничного комплекса «У Ростральных колонн», строительство которого осуществляет холдинг «ЛенСпецСМУ» в непосредственной близости от стрелки Васильевского острова. В целом сумма контракта составила 49 млн евро. В качестве инвестора выступила компания London&Regional Properties – одна из крупнейших частных компаний в Великобритании, владеющая в Европе 61 гостиницей.

Проект гостиницы в Биржевом переулке был выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Частью комплекса стали реконструированные бывшие винные склады купцов Елисеевых, построенные в середине XIX в. Общая площадь семиэтажного здания гостиницы на 280 номеров составляет более 25 тыс. кв.м. В ней разместятся бассейн, сауны, фитнес-центр, спортбар, рестораны и помещения для проведения конференций.

Оператором отеля и SPA-комплекса будет финская компания Holiday Club (под этим брендом сегодня работает сеть отелей в Финляндии и Скандинавии). Отель в Северной столице станет первым проектом данного оператора в России.

Подогревает интерес отельеров рентабельность данного бизнеса. Средняя стоимость номеров в отелях категории 4–5* в Петербурге – одна из самых высоких в Европе (211,4 евро). По этому показателю, по данным компании Jones Lang LaSalle Hotels, в 2006 г. город занимал четвертое место, уступая Лондону (293,3), Парижу (280,0) и Москве (232,8).

Все говорит о том, что инвестиционный всплеск на гостиничном рынке Петербурга наконец произошел. По мнению специалистов, общее состояние бизнеса гостеприимства в городе таково, что насыщения пока не ожидается, рынок лишь вступает в фазу роста. Однако Северной столице существенно не хватает качественных объектов среднего класса. За последние три года не введено ни одного отеля категории 3* с номерным фондом более 100 номеров. Так что потенциал есть, а город пока не «закрыли».

Дата публикации: 12:25 07 июня 2007

Источник: bpn.ru