Новостройки не дешевеют, а становятся доступнее

Как сделать жилье доступнее потребителю, но при этом не переписывая прайс? Этот вопрос сейчас предмет раздумий для многих застройщиков. Компания «СУ-155» придумала неплохой выход – снижение ставки ипотечного кредита на этапе застройки до 8% в рублях.

В сущности, это первый застройщик, который заявил честно в пресс-релизе: «Как показывает практика, нынешние условия получения кредитов оставляют подавляющее большинство граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, за пределами рынка». Правда, основную преграду на пути к доступности застройщики видят в первую очередь в высокой стоимости кредита, которая сегодня составляет в среднем 12% годовых в рублях, а на этапе строительства – 14% годовых.

Как правило, схема такова – пока квартира только строится и ее невозможно взять в залог, банк предлагает кредит по более высокой ставке, обусловленной высокими рисками. Процент снижается после оформления квартиры в собственность и передачи ее в залог – кредит становится обеспеченным.

Но в заявленной совместной программе Независимого Строительного Банка (НСБ) и «СУ-155» все получается наоборот: на стадии строительства кредит выдается исходя из более низкой ставки (8%), а после оформления в собственность ставка повышается как минимум до 11% (исходя из сегодняшних реалий).

Первая ласточка

Собственно говоря, это не первая программа со столь низкими ставками и, причем, речь не идет о социальных проектах. «Сладкая» ставка в 8% на новостройки уже была предложена в мае тем же «СУ-155» в альянсе с Банком Москвы, но на кредиты в швейцарских франках, которые российскому потребителю совершенно непривычны.

НСБ предложил в альянсе с одним из крупнейших застройщиков программу кредитования в рублях. Причем если Банк Москвы предлагает договор на весь период кредитования, то НСБ столь низкую ставку готов предоставить только на инвестиционный период строительства жилья (от стадии «котлована» до момента заключения договора купли-продажи квартиры). А какой будет ставка далее, пока непонятно. В пресс-релизе говорится, что в дальнейшем потребитель имеет возможность получить полноценный ипотечный кредит на оставшуюся сумму по рыночным ставкам «вторичного рынка».

К сожалению, представители банка на конференции по поводу анонсирования новой ипотечной программы не появились, но Юлия Яковенко, начальник финансового отдела Коммандитного товарищества «СУ-155 и К» пояснила, что в кредитном договоре не предусмотрено никакого обязательства заемщика после окончания срока строительства жилья продлевать договор с НСБ, он вправе выбрать любой другой банк. По оценкам компании, при среднем кредите по Москве в $100 тыс. экономия покупателя составит 300 тыс. рублей.

Председатель Совета директоров ЗАО «СУ-155» Михаил Балакин поделился с журналистами, что эту программу они готовили достаточно долго, но запустили ее только сейчас, когда смогли обеспечить под нее ресурс. Естественно, подробностей финансирования никто раскрывать не стал, но Балакин заявил, что никаких ограничений (традиционных для социальных программ) по этому кредиту для заемщиков не будет, банк рассмотрит все заявления от желающих. В ходе всей конференции неоднократно подчеркивалось, что все это делается для создания механизмов, позволяющих приобрести жилье в рамках программы «Доступное жилье».

Минимальный первоначальный взнос по этой программе составит 10%, что тоже весьма неплохо для первичного рынка и очевидным образом позволит расширить круг возможных покупателей, к чему сейчас стремятся все продавцы недвижимости.

В базовой программе НБС будет исходить из 15 лет кредитования, но возможны варианты. По такой программе будет продаваться жилье только в Московском регионе и только эконом-класса. Хотя, если «обкатка» пройдет успешно, «СУ-155» подумает и о регионах. Где, впрочем, пока продажи идут хорошо и без ипотеки – как заявил глава компании. Комиссия взимается за открытие ссудного счета в размере 0,5%, дальнейшее ведение счета бесплатно.

Говорилось на конференции и о том, что низкая ставка особенно нужна заемщику в начальный период, когда ему приходится единовременно выкладывать деньги и за первый взнос, и за страховку, и за дорогостоящий ремонт и переезд. На вопрос «Собственника», не планирует ли крупнейший застройщик предлагать покупателям не только голые стены, а полноценные квартиры, уже готовые для жизни, как это делается в большинстве западных стран, Михаил Балакин ответил весьма красноречиво: «Мы сдавали квартиры с очень хорошей отделкой в рамках программы для военных, и что мы видели: буквально все сдирали и ломали сантехнические кабины, все переделывали. Российский потребитель совсем не похож на западного, который, раз уж ремонт сделан и за него заплачено, не будет ничего ломать. У русских широкая душа. И думаю, что готовые квартиры вряд ли появятся на рынке эконом-класса в ближайшее время».

Тем не менее, факт остается фактом: ипотечные покупатели готовы переплачивать деньги за вторичное жилье именно потому, что в него можно сразу въехать и жить, особо не тратясь на ремонт и аренду другого жилья. В новостройках предложений жилья такой степени готовности не предлагается, ремонт ныне дорог, а еще недешевы различные согласования и проекты, которые приходится проходить новоселу. Отметим, что это еще один ресурс, которым могут воспользоваться застройщики как дополнительным маркетинговым ходом для привлечения покупателей. При этом, не снижая ценников. Если на рынке все лето продлится стагнация, то мы явно можем ожидать экспериментов в этом направлении буквально осенью.

Еще одна статья расходов, которую застройщики могут попытаться уменьшить для ипотечных покупателей – страховой взнос. Кроме того, большинство покупателей по накатанной схеме платят довольно серьезную сумму за оформление квартиры в собственность, но размер этих трат тоже можно урезать.

Когда вернутся инвесторы?

Михаил Балакин сказал, что с введением этой программы в компании ожидают возвращения инвестиционных покупателей, которые сейчас практически исчезли с рынка. «Мы помним три пика инвестиционного интереса к новостройкам и, думаем, что их заинтересует наша новая программа», – добавил он. В сущности, именно инвестиционный интерес «подогрел» рынок недвижимости до нынешней отметки и, наверно, только его наличие способно удержать цены на сегодняшних высотах.

Во время кризиса 1998 года снижение цен на вторичном рынке последовало за падением рынка первичного практически вдвое. Конец 2006 – начало 2007 показали противоположную динамику. На рынке новостроек ценники никто не переписывает, невзирая на явное снижение цен на вторичном рынке. И не исключено, что этого не произойдет вообще, считает председатель Совета директоров «СУ-155». Он откровенно объяснил причины, удерживающие девелоперов от снижения цен. Если предложить более низкие цены, то все покупатели (инвесторы) сразу же расторгнут договоры, чтобы заключить их по новым ценам.

«Такая ситуация была в 1998 году, когда мы полгода держали цены на уровне $1200, чтобы все имеющиеся договора были исполнены и лишь потом их снизили», - вспомнил Балакин. Сейчас инвестиционный период, в течение которого можно расторгнуть договор, занимает не полгода, а как минимум полтора, а то и два, поэтому, уверен Балакин, говорить о снижении цен на новостройки просто невозможно. Так что, скорее всего, на рынке ожидаются различные специальные акции и снижение ставок кредитования, дополнительные опции и хитрые маркетинговые ходы, которые позволят сделать жилье доступнее широкому кругу покупателей, но не дешевле.

Потенциальных же покупателей жилья по ипотеке конец весны — начало лета-2007 радует всевозможными инициативами банков в области кредитования, обзор которых «Собственник» опубликует в ближайшее время.

Дата публикации: 16:51 07 июня 2007

Источник: bpn.ru