Рынок аренды велик, но страшно далек от народа

Найти агентство, предлагающее услуги по аренде в Москве, — не проблема. Но все не так просто, особенно если речь заходит об «однушке» на окраине. «Поиском комнаты у одинокой старушки мы не занимаемся», — примерно такой ответ приходится слышать из уст большинства риэлторов. «А почему, собственно, нет? — напрашивается очевидный вопрос. — Если существует огромный спрос именно на дешевые варианты, должен же рынок на это реагировать!»

Увы, мы живем в России, где никто никому ничего не должен. Более того, на рынке бытует убеждение, будто деловая активность несолидна, если не сулит высокой прибыли. Получается, что ставка $700 в месяц — это та самая граница, ниже которой сдавать квартиру считается невыгодно.

Недавно с такой ситуацией пришлось столкнуться, подыскивая временное пристанище для близкого знакомого. Уже более месяца предпринимая отчаянные попытки обосноваться в столице, он располагал средствами куда более скромными, нежели требовалось, чтобы воспользоваться предложениями агентств.

Было очевидно, что рынок современных посреднических услуг явно не для нас. Итак, поиски пришлось вести самостоятельно. Сколько знакомых пришлось опросить, сколько интернет-предложений проверить и сколько уличных объявлений сорвать, едва ли стоит подробно описывать.

Наконец, мы нашли бабушку, сдававшую для одиноких холостяков две комнаты стоимостью по 7 тыс. руб. в месяц. Прямо-таки мисс Хадсон с Бейкер-стрит! Задумайтесь, ведь никому не придет в голову сказать, что Шерлок Холмс и доктор Ватсон проживали в коммуналке у одинокой старушки (между прочим, пристанище для них подобрали услужливые лондонские маклеры). При желании сторон и удачном совмещении характеров такое жилье способно превратиться в дом с прислугой, где хозяйка с удовольствием и за сравнительно небольшие деньги готовит завтрак, присматривает за комнатой и выполняет мелкие поручения. Такой благополучный финал имели наши поиски. Жаль только, что далеко не все арендные истории таковы.

На постой отправляйтесь налегке

Итак, рынок аренды Москвы далеко не ограничивается базами агентств по найму. Он имеет свою скрытую форму с разнообразными вариантами предложений и тарифами, весьма и весьма подверженными корректировкам. Важно все: откуда ты родом, каково твое семейное положение, имеешь ли родственников в Москве и т. п.

Например, редко удается встретить хозяев, готовых предоставить свою квартиру постояльцу, обремененному не только крупной лохматой собакой, но даже котенком. Неприятный запах, риск порчи имущества — таковы обычные аргументы. Впрочем, часто дело в цене. Если вы готовы пожертвовать в пользу присутствия четвероногого друга лишние $100–200 (речь в данном случае о дешевом варианте эконом-класса) или обязуетесь восполнить возможный ущерб, незыблемая позиция арендатора скорее всего пошатнется.

Столь же негативное отношение встречают потенциальные съемщики, не имеющие московской прописки. «Случись что, концов не найти», — рассуждают хозяева. Родственники в Москве, благонадежная внешность, крупный залог — все эти плюсы отчасти помогают спасти положение.

Но ситуация оказывается практически безнадежной, если претендент имеет азиатское происхождение. Да, современная Москва становится городом со все более выраженными признаками космополитизма, тем не менее ни о какой толерантности по отношению к выходцам из Средней Азии и с Кавказа, за редким исключением, речи не идет.

Более неоднозначно относятся арендодатели к семейным парам с детьми. С одной стороны, многие стараются избегать таких квартиросъемщиков, опасаясь опять-таки порчи имущества. С другой стороны, семейные арендаторы считаются более постоянными, снимающими квартиру на длительный срок. Добропорядочность— еще один козырь семейной пары.

Доступность по-московски

В начале нашего обзора мы описали историю поиска, итогом которого стала комната в «сталинском» доме. На самом деле такой вариант — большая удача для съемщика с ограниченными средствами. Несколько проще найти «однушку», минимальная стоимость найма которой составляет $600–700. Как утверждает руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость» Галина Киселева, «в общем объеме рынка на предложения эконом-класса приходится более 65%. Спрос на такие квартиры в течение 2005 года опережал предложение в среднем в три–пять раз, в августе–сентябре 2006 года — в пять–семь раз».

«Самыми популярными остаются дешевые квартиры ($600–1 тыс. в месяц). Желающих снять такое жилье в десятки раз больше, чем предложений. Нанимателей не пугает ни удаленность от центра, ни плохое состояние квартиры. Главное — дешево», — уточняет руководитель направления аренды «МИАН–агентства недвижимости» Наталья Сивко.

Как считает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, большим спросом пользуются и двухкомнатные квартиры в ценовом диапазоне от $750 до $3 тыс. в месяц. Причина популярности таких предложений тоже понятна, поскольку самая дешевая «двушка» подчас лишь на 15% дороже однокомнатной квартиры такого же класса, хотя уровень комфорта для семьи в этом случае существенно выше. Но и такие предложения все чаще оказываются не по карману съемщикам, которые ищут еще более дешевые варианты в Подмосковье или в «хрущевках», расположенных в наименее привлекательных районах Москвы. Предложения, стоимость которых на $50–100 ниже, чем в целом по городу, чаще всего удается найти в Южном или Восточном округах столицы.

Впрочем, иногда непомерно высокую для съемщика цену реально скорректировать в процессе переговоров, если нанимателю повезет или у него не обнаружится тех «смертельных» недостатков, о которых мы уже упоминали.

Тенденция: ставка на «элиту»

Как бы ни были высоки цены «дешевых» предложений, рынок аренды переживает постоянный рост, по большому счету это не вызывает удивления. Причина ясна: приобретение жилья для большинства людей — несбыточная мечта, соответственно, неуклонно растет спрос на предложения по аренде.

Загадка в другом: почему так сильно подорожали высококлассные квартиры? Как рассказала М. Жукова, наиболее ощутимо рост средней стоимости найма проявился для элитных многокомнатных апартаментов (25,4%, или $1,7 тыс. за четыре месяца). «Связано это в первую очередь с увеличением на рынке аренды числа предложений стоимостью от $20 тыс. в месяц и выше».

Итак, рост ставок на элитное жилье не связан с повышенным спросом на этот сегмент недвижимости. По мнению многих аналитиков, желающие арендовать такие апартаменты составляют не более 2% общего количества потенциальных арендаторов. Ситуация напоминает процессы, происходящие на рынке продажи недвижимости: спрос катастрофически падает, а цены и объемы дорогостоящих предложений растут. Словом, принцип «если гора не идет к Магомету, то Магомет идет к горе» здесь не работает. Вопреки здравому смыслу продавцы (как и арендаторы) предпочитают не идти навстречу покупателю, а ждать, пытаясь в очередной раз навязать свои условия, уповая на дефицит жилья в Москве.

Кроме того, очень заманчиво приобрести, например, панельную «трешку» и, вложив значительные средства в ремонт и оснащение квартиры, сдать ее как элитную. Избыток именно таких предложений мы и видим сегодня на рынке. Владельцы часто отказываются учитывать, что в стоимость дорогих квартир заложено не только современное оборудование и дизайнерские изыски, но и масса обстоятельств «за порогом дома». Районы, где расположены такие квартиры, не обладают соответствующей инфраструктурой, не решены вопросы охраны, нет достойного социального окружения и пр.

«Конечно, предложения с явно завышенной ценой есть и будут, — считает Н. Сивко. — Квартиры, отремонтированные по индивидуальному дизайн-проекту, оснащенные по последнему слову техники, стоящие очень дорого, но… в панельном доме на промышленной окраине Москвы. Понять желание хозяина скорее вернуть потраченные на ремонт и обстановку средства можно, но рынок аренды диктует свои правила».

«Эксклюзивный» значит «неожиданный»

Совершенно отдельная тема — поиск арендного предложения для так называемых VIP-персон. Запросы съемщиков в этом случае столь же эксклюзивны, как и квартиры, имеющие соответствующий уровень комфортности. Помимо общепринятых требований к отделке, оснащению квартиры и окружению важны и особые, трудноуловимые, а подчас и неожиданные желания состоятельных покупателей.

Для них цена не играет особой роли. Зато к помещению часто предъявляются очень точные требования, удовлетворить которые удается не всегда. Вот характерный пример. Один из арендаторов непременно хотел видеть за окнами своей квартиры купола храма Христа Спасителя. И, несмотря на полное соответствие всех прочих параметров, бескомпромиссно отверг очень интересные предложения.

В практике риэлторов встречалось множество случаев, когда причиной отказов становились не совсем точно угаданные дизайнерские идеи, формы оконных проемов, соседство не слишком симпатичных (хотя и соответствующих по социальному статусу) людей, несовершенство парковочных мест и т. д. Отчасти поэтому поиск хорошего элитного объекта составляет большую проблему.

«Понятно, что спрос на престижное жилье не так велик, как на эконом-класс, — полагает Н. Сивко, — но поиск действительно эксклюзивного объекта, отвечающего всем мировым стандартам по безопасности, отделке, коммуникациям, требует времени и усилий».

Цена вопроса решает все

На рынке аренды, впрочем, как и на рынке продажи недвижимости, существует немало неликвидных предложений. Какие квартиры попадают в эту категорию?Большая их часть — это объекты с завышенной стоимостью, хозяева которых не торопятся найти съемщика и предпочитают чуть ли не годами ждать удачного случая, чтобы реализовать-таки свои амбиции. В других случаях отсутствие интереса к определенным вариантам объясняется их недостаточной комфортностью.

Так, например, выбирая между квартирой в «сталинском» доме и новостройкой (при равной цене и других сопоставимых параметрах) арендаторы отдадут предпочтение последней. «В этом случае хозяевам «сталинских» домов рекомендуется снизить цену, чтобы компенсировать соотношение цены и качества, — считает Г. Киселева. — Но по большей части несоответствие цены характеристикам жилья влияет на более дорогие квартиры, аренда которых дороже $1–1,5 тыс. в месяц. Ставка должна четко соответствовать уровню предлагаемой недвижимости».

Один из не совсем понятных моментов — спрос на квартиры в пятиэтажках. С одной стороны, в них расположены самые дешевые и заманчивые для большей части арендаторов предложения. Но, как отмечает Г. Киселева, «хрущевки» сегодня пользуются наименьшим спросом на рынке. Они способны найти своего квартиросъемщика, только если ставка на них будет ниже, чем на среднюю квартиру такого уровня». Как всегда, вопрос упирается в стоимость предложения — самый актуальный момент для большинства вариантов эконом-класса.

Ищите да обрящете

Попытаемся подвести итог нашим рассуждениям об аренде в Москве. Как видим, рынок не стоит на месте, хотя растет довольно медленно. По данным Н. Сивко, ставки с начала года практически не изменились, но в течение года ожидается их незначительный рост. «Если экономическая ситуация в стране останется стабильной, то стоимость жилья эконом-класса подрастет примерно на 10–12%, а квартир бизнес-класса и элитных — на 5–8%. Но даже в этой ситуации спрос на аренду жилья в Москве вряд ли упадет».

Тем не менее озвученные ожидания не должны вводить в заблуждение потенциального съемщика. В настоящее время сложно, но вполне реально заполучить очень неплохой и недорогой вариант временного пристанища — история, описанная в начале нашей статьи, служит тому наглядным примером. Не должны сбивать с толку и решительные утверждения, будто бы невозможно найти квартиру дешевле $700. Это не так. Есть квартиры в пятиэтажных домах, далеко не всегда пользующиеся популярностью, цену которых реально сбить на 15–20% в результате торга или удачных переговоров.

Стоит расстаться и с другим расхожим заблуждением, будто легко найти дорогую хорошую квартиру. Таких предложений немало в базах, но на деле они очень часто оказываются далеко не тем райским уголком, как в этом уверяют рекламные объявления.

Рынок аренды в Москве сегодня крайне несбалансирован. Несмотря на огромный спрос, на нем представлено множество неликвидных предложений. Это, конечно, не способствует быстрому поиску нужного варианта. Но хорошо работает принцип «ищите да обрящете», чего мы и желаем всем потенциальным арендаторам.

Мария Жукова, заместитель директора компании «МИЭЛЬ–Аренда»:

— Несмотря на то что на дешевые однокомнатные квартиры и комнаты существует огромный спрос, на рынке их представлено очень мало. Соответственно, времени и сил на поиск такого варианта затрачивается несоизмеримо больше, чем на поиск квартиры среднего ценового диапазона, тогда как вознаграждение агентства будет в этом случае значительно ниже. Это одна из причин, по которым многие агентства не желают работать с дешевыми квартирами и комнатами.

Другая причина заключается в том, что сдача комнат в аренду сопряжена с трудностями. Хорошо, если квартира, в которой сдается комната, принадлежит одному собственнику: у жильцов не возникнет особых проблем, кроме той, что за стенкой проживает хозяин. В случае же съема комнаты в коммуналке в 99 случаях из 100 возникают сложности с соседями, которые совсем не рады временному жильцу. И все проблемы приходится улаживать агентству.

Однако отнюдь не все агентства недвижимости отказываются работать с комнатами и дешевыми квартирами. Компания «МИЭЛЬ–Аренда» холдинга «МИЭЛЬ» оказывает услуги по аренде жилья любого уровня — от комнат до элитных апартаментов.

Марк Нелюбин, управляющий директор Century 21 Star Realty:

— Честно говоря, крупному агентству недвижимости заниматься дешевыми вариантами (до $1 тыс.) просто невыгодно, так как комиссия берется только с клиента, а владельцы недвижимости, как правило, лишены этого «обременения». При этом затраты агентства (аренда офиса, зарплаты, связь стационарная, мобильная, Интернет, транспорт, печатная и другая рекламная продукция) в несколько раз превышают доход от дешевых сделок. Поэтому подобными вариантами занимаются либо мелкие компании, которые используют рекламу на столбах, либо частные риэлторы, работающие только на себя.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:

— Комиссии агентств недвижимости напрямую зависят от арендной платы за сдаваемые ими квартиры. Этим обусловлен интерес агентств к дорогому элитному жилью, а также двух- и трехкомнатным квартирам, преимущественно в центре города.

При этом повышенным спросом в Москве продолжают пользоваться малобюджетные варианты: однокомнатные квартиры и комнаты на окраинах. Спрос на них значительно выше, чем на любую другую жилую недвижимость. Но предложение аренды «однушек» на рынке недвижимости Москвы довольно ограничено. Из-за значительного отставания предложения от спроса на квартиры этой категории мы сталкиваемся с ситуацией, когда трудозатраты на их поиск превышают возможные затраты времени при подборе двух- и трехкомнатных квартир. В итоге существенно снижается комиссия агентства. В связи с этим риэлторские агентства делают ставку на жилье более высокого класса, сосредоточивая свое внимание на заведомо прибыльных ценовых сегментах.

Наталья Сивко, руководитель направления аренды «МИАН–агентства недвижимости»:

— Отказ от поиска квартиры в дешевом сегменте можно услышать скорее всего в небольшом агентстве или от частного маклера: действительно, поиск дешевого жилья — это хлопотное дело, не приносящее большой прибыли. Но крупные компании, ставящие во главу угла потребности своего клиента, какими бы они ни были, не позволяют себе такой «роскоши», как отказ от клиента с запросом на аренду по минимальной цене.

Другое дело, что даже крупные компании станут подбирать клиенту квартиру или комнату по цене ниже рыночной. Таких объектов просто нет, искать их — зря обнадеживать человека и терять драгоценное время. Но нужно понимать, что спрос на дешевое жилье в десятки, а иногда и сотни раз превышает предложения. Арендодатели хотят сдать подороже, а арендаторы — снять подешевле, наша задача — помочь двум сторонам найти «золотую середину» в этом вопросе.

Дата публикации: 10:23 13 июня 2007

Источник: bpn.ru