Рынок, о котором не говорят

Рынок аренды – это своего рода «младший брат», находящийся в тени более крупного родственника – рынка купли-продажи. Там (особенно в новостройках) происходят грандиозные события: титаны бизнеса вкладывают миллиарды в новые проекты, а деловая пресса с восторженным придыханием рассказывает нам об этом.

Что может противопоставить этим новостям аренда? Гражданин Букин снял у гражданки Бякиной квартиру, заплатив за это 20 тысяч рублей в месяц? Курам на смех такая информация, и серьезные СМИ презрительно проходят мимо. Но рынок аренды, похоже, только рад своей незаметности: внимание государства ему ни к чему. «Избави бог нас пуще всех печалей и барский гнев, и барская любовь» (А.С.Грибоедов, «Горе от ума», почти 200 лет назад написано)…

Затянувшаяся стабильность

«Стабильность» – это слово используется специалистами чаще всего, когда они описывают состояние рынка. С начала года на нем практически не изменились цены. Так, по данным Марии Жуковой, заместителя директора Управления аренды холдинга «Миэль», за первые четыре месяца 2007 года средняя стоимость найма квартир эконом-класса изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры подешевели на 1,8%, двухкомнатные подорожали на 0,5%, а трехкомнатные – на 3,98%. Риелторы, работающие в менее крупных компаниях, не располагающих могучими аналитическими службами, способными отследить изменения цены в доли процентах, изъясняются проще: цены остались такими, какими и были.

Ничего не произошло и в территориальных предпочтениях снимающих: самым дорогим в Москве остается Центральный АО (по данным «Миэль», в среднем однокомнатная квартира эконом-класса стоит там $823 в месяц), далее следуют Западный и Юго-Западный округа. Наиболее демократичные – Северо-Восточный, Восточный и Юго-Восточный округа, где та же «однушка» обойдется в среднем в $630-650 в месяц. На двух-, трех- и более комнатные квартиры цены, понятно, повыше, но географическая картинка такая же: впереди Центр, потом западная половина Москвы, за ней – восточная.

Во власти разных сил

Из школьного курса физики известно, что тело находится в покое в двух случаях: если на него не действуют вообще никакие силы или если этих сил много, но они уравновешивают друг друга. В данном случае, несомненно, второй вариант – на рынок давят с очень многих сторон…

Первая сила – это дороговизна квартир. Автор этих строк уже много раз писал о том, что сдача квартир приносит московским рантье совершенно нищенские доходы, если сравнить их, например, с банковскими депозитами. В прежние годы, со столь печальной реальностью их примирял тот факт, что помимо собственно аренды они получали инвестиционный «бонус» от постоянного удорожания объекта недвижимости. Но цены на рынке уже почти год стоят (а то и снижаются) и рантье не получают от своих квартир ничего, кроме арендных платежей. Казалось бы, чего проще – надо всем массово повысить цены.

Но это невозможно: согласно статистическим данным, средняя зарплата работающих в Москве составляет около 30 тысяч рублей. Платить за квартиру более 17-18 тысяч эти люди откажутся, говорит Ирина Котова, директор по маркетингу компании «Хирш». Они лучше станут снимать комнаты в коммуналках или уедут в Подмосковье.

Другие факторы? Постоянное повышение квартплаты и коммунальных платежей (соответственно, цены растут). Весеннее сезонное увеличение предложения, связанное с тем, что весьма многие москвичи уезжают на теплое время на дачу и стремятся сдать временно свободное городское жилье (цены – вниз). Вновь появившиеся разговоры о том, что власти намерены наконец-то заставить собственников квартир платить налоги (рост цен). Случившееся в апреле очередное ужесточение миграционного законодательства, постоянные закрытия в Москве рынков – это все сокращает количество снимающих (и снова снижение). И так, похоже, до бесконечности – на каждый фактор, тянущий рынок в одну сторону, находится другой – прямо противоположный…

Ружье, которое не стреляет

Эту метафору мы, как все уже поняли, позаимствовали у Чехова – он говорил, что если на стене висит ружье, то оно должно когда-нибудь выстрелить. «Ружье» в данном случае – это государство, различные представители которого постоянно сотрясают воздух угрозами добраться, наконец, до арендодателей и заставить их заплатить причитающиеся 13% подоходного налога.

То, что в России налоги традиционно не платят – ни для кого не новость. Что государство постоянно обещает «навести порядок» – тоже. Году примерно в 2003-м возникло предчувствие, что порядок, может быть, и наведут: именно в это время образцово-показательно выпороли «Юкос». Но потом стало ясно, что не будет этого – в истории с Ходорковским и Ко налоговая дубинка использовалась для передела крупной собственности и расправы с политическими оппонентами. К бабушкам, сдающим квартирку для прибавки к пенсии, это не имеет никакого отношения – бабушки могут спать спокойно.

События последнего полугода подтвердили это еще раз со всей наглядностью. Примерно с ноября пошел новый вал заявлений представителей налоговиков, милиции и мэрии о том, что против неплательщиков готовятся очередные крутые меры. И снова пшик на выходе. По словам людей, имеющих отношение, милицейские рейды по «подозрительным» квартирам прошли, участковые положили в свои карманы по 500 рублей, выпили с арендаторами коньячку и доложили начальству, что «снимающие не обнаружены». Потому очередные страшные слова налоговой (в конце мая управление Федеральной налоговой службы по Москве распространило обращение, где говорилось, что «В настоящее время в адрес управления поступают письма от бдительных граждан, в которых сообщается информация о проживании посторонних лиц в квартирах, которые этим лицам не принадлежат») вызвали в профессиональной среде весьма непочтительный смех. «Это крик души налоговиков», — так прокомментировал этот текст прессе первый вице-президент компании «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский.

Следует признать, что на сегодня у государства нет реальных рычагов, позволяющих взыскать со сдающих налоги. Нет ни людей (участковые – те при своем интересе), ни юридических оснований войти в квартиру. И самое главное – невозможно доказать, что проживающий в квартире человек действительно платит за нее, а не пущен в квартиру по доброте душевной хозяина. Высказанное зимой кем-то из фискалов соображение, что человек, проживающий бесплатно, получает доход в натуральном виде и, следовательно, должен заплатить налог – это предложение, слов нет, весьма креативно, но… Начнем с самого простого: почему налоговики считают, что стоимость однокомнатной квартиры в Москве – $650 в месяц? Есть на этот счет закон, инструкция? Ах, вы в газете прочитали? Ну так журналисты все врут, это всем известно…

Но вернемся к рынку и ценам на нем. Скорее всего, нас все-таки ждет подорожание. К середине августа – этот момент является традиционным пиком активности, люди стремятся переселиться к началу нового делового сезона – цены подрастут. По прогнозу Ольги Владиславлевой, руководителя департамента аренды корпорации «Рескор» – процентов на 10-15%. Потому что жизнь идет, инфляция не останавливается, зарабатывают люди все больше. И «сезонные» москвичи вернутся к осени со своих дач, сокращая выставленное на рынок предложение.

Дата публикации: 17:06 13 июня 2007

Источник: bpn.ru