Инвестировать с умом. ЗПИФН - не такой простой инструмент, как может показаться на первый взгляд

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (далее ЗПИФН) как инструмент инвестирования сегодня все больше и больше набирают оборот. Представители управляющих компаний утверждают, что ЗПИФН - универсальная возможность, при которой можно реализовать самые разнообразные задачи. О том, так ли это на самом деле и об особенностях работы ЗПИФН корреспондент агентства "Интерфакс-Недвижимость" побеседовал со специалистами.

Что значит "закрытый"?

Как подчеркнула ведущий юрист юридического управления компании IMAC Оксана Секретарева, "к профильным активам ЗПИФН, которые отличают его от других видов фондов, можно отнести не только недвижимое имущество, но и договор о долевом участии в строительстве, "инвестконтракты", проектно-сметную документацию, доли в уставных капиталах и акции строительных организаций".

Помимо этого, как рассказал директор по развитию закрытых фондов департамента инвестиционных продуктов и управляющий компании КИТ Фортис Инвестментс Олег Сыпин, закрытый фонд недвижимости, в отличие от открытого, предусматривает фиксированное количество пайщиков и фиксированную дату погашения паев, которые устанавливаются правилами ЗПИФа. "Это удобно для среднесрочных инвестиций, - отмечает управляющий активами УК "Максвелл Капитал" Александр Прищепов, - поскольку позволяет покупать значительные пакеты акции на недвижимость, не заботясь об их ликвидности и не опасаясь внезапного оттока средств пайщиков".

Еще одной "особенностью ЗПИФа является то, что держатели паев не имеют права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия, за исключением случаев, установленных Федеральным законом "Об инвестиционных фондах", поясняет адвокат Московской коллегии адвокатов "Яковлев и Партнеры" Игорь Дубов. По его словам, "отсутствие указанного права у владельцев паев и дало название "закрытого" такого рода ПИФам".

Кроме того, уточняет генеральный директор УК "Альянс Континенталь" Алексей Чаленко, ЗПИФН создается на определенный срок (от 1 года до 15 лет). "Поэтому, - продолжает эксперт, - прибыль от использования ЗПИФов не может быть быстрой". По своим функция ЗПИФН может быть девелоперским, строительным и рентным.

Как используют ЗПИФН?

"В то же время, следует отметить, что почти за три с половиной года, что существуют в России закрытые фонды недвижимости, основным способом размещения их средств было, как правило, приобретение прав по договорам долевого участия в строительстве", - поясняет ведущий специалист Юридического управления компании IMAC Евгений Жук.

Если смотреть на возможности ЗПИФН шире, то, по словам генерального директора УК "КапиталЪ" Романа Шемендюка, ЗПИФН можно использовать для привлечения дополнительных инвестиций. "Например, УК создает ЗПИФ под определенный проект заказчика. Затем заказчик "заводит" объект в фонд и становится пайщиком фонда, - поясняет Р. Шемендюк. - Когда заказчик продает паи ЗПИФа на вторичном рынке (в том числе через биржу), он получает ресурсы для строительства. А УК параллельно с заказчиком привлекает потенциальных инвесторов".

"Помимо этого, - продолжает генеральный директор УК "Альянс Континенталь" А.Чаленко, - в настоящее время, ЗПИФН может рассматриваться как один из эффективнейших инструментов против недружественного поглощения". По его словам, это достигается за счет того, что информация о собственниках имущества находится не в государственном реестре недвижимости, а у специализированного регистратора, что позволяет существенно ограничить доступ к информации нежелательных лиц.

Кто покупает паи?

Как считает генеральный директор УК "Финам Менеджмент" Андрей Попов, "пайщиков ЗПИФН можно разделить на несколько категорий. Первая - собственники бизнеса или объектов недвижимости, которые стремятся "красиво" его упаковать".

С этим солидарен заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов утверждая, что качественно подготовленный продукт позволяет существенно увеличить его инвестиционную привлекательность.

Вторая категория, по словам А.Попова, - это частные инвесторы, которые ищут альтернативу рынку ценных бумаг, но не имеют достаточно средств покупать/продавать недвижимость. К третьей категории А.Попов относит крупных частных инвесторов, которые имеют интерес к конкретным объектам недвижимости.

В целом же, как считает директор по развитию закрытых фондов департамента инвестиционных продуктов компании "КИТ Фортис Инвестментс" О.Сыпин, "ЗПИФН - это универсальный инструмент и подходит как частному, так и институциональному инвестору". По его словам, организация ЗПИФа позволяет предложить клиенту интересную и даже уникальную инвестиционную идею - в этом и заключается привлекательность ЗПИФН.

При этом, как отмечает исполнительный директор УК "Альфа-Капитал" Ирина Кривошеева, практический опыт показывает, что "основными инвесторами ЗПИФН на сегодняшний день являются институциональные инвесторы". Более того, по ее словам, многие из действующих фондов создавались для инвестиций в заранее определенные объекты и для заранее определенного круга инвесторов.

Слова И.Кривошеевой подтверждает генеральный директор УК "КапиталЪ" Р.Шемендюк, утверждая, что ЗПИФН часто используют для привлечения кредитных ресурсов. "Делается это просто, - поясняет эксперт. - УК создает ЗПИФ с застройщиком, который вносит средства в фонд, и становится единственным пайщиком. Затем УК выкупает на средства фонда имущественные права на строящиеся квартиры. После чего банк кредитует застройщика под залог паев ЗПИФН, то есть фактически под залог имущественных прав".

"Если сравнивать ЗПИФН с другими инструментами инвестирования, то получается, что это менее выгодно, чем доходы от акций, но более выгодно, чем банковские депозиты", - считает директор отдела фондов недвижимости УК "ТРОЙКА-Диалог" Сергей Васин.

"Доходность ЗПИФН, - поясняет управляющий активами на российском фондовом рынке ФК "Интраст" Елена Воробьева, - главным образом зависит от объектов инвестирования средств пайщиков. Так, например, последние несколько лет доходность выше рынка показывают именно ЗПИФН, что в принципе неудивительно и объясняется ростом цены квадратного метра".

При ближайшем рассмотрении, как отмечает консультант отдела управления фондами недвижимости УК "Тройка-Диалог" Иван Кубалев, "доходность зависит от типа фонда и конкретного состава объектов". В девелопменте, по словам эксперта доход около 20-30%, в рентных фондах - 10-15%. Это объясняется тем, что инвестиции в девелопмент связаны с большим риском, нежели деятельность арендного фонда.

Заплати налоги…

Но кроме доходов, есть еще и расходы в виде налогов. Но при этом, как отмечают эксперты компании "Финам", "главным преимуществом ЗПИФН по сравнению с другими финансовыми институтами является льготная система налогообложения".

Как отмечают юристы адвокатского бюро "Юрлов и партнеры", "в соответствии со ст. 246 НК РФ налогоплательщиками налога на прибыль признаются российские организации. Но, учитывая, что ПИФ является обособленным имущественным комплексом без образования юридического лица, то ПИФы не являются плательщиками налога на прибыль".

ПИФы также не облагаются налогом на добавленную стоимость. "В соответствии с п.12 ч.2 ст149 НК РФ, - поясняет юрист адвокатского бюро "Юрлов и партнеры", - не подлежит налогооблажению налогом на добавленную стоимость реализация на территории РФ паев в ПИФах".

"Таким образом, - подводит итог управляющий директор УК "Финам Менеджмент" Сергей Хестанов - прирост имущества ЗПИФН, в том числе в виде банковских процентов, дивидендов и процентов по ценным бумагам, составляющим имущество фонда, доходов от реализации недвижимости, налогом на прибыль не облагается".

Одним из наиболее острых для УК является вопрос уплаты налога на имущество, составляющее ЗПИФН. "Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества управляющей компании этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев и учитывается УК на отдельном балансе, - поясняет старший юрист в области налогообложения адвокатского бюро "Яковлев и партнеры" Елена Леоненкова. - Таким образом, формально на сегодняшний день оснований для уплаты налога на имущество ЗПИФ не возникает".

"Все пайщики, - продолжает генеральный директор УК "КапиталЪ" Р.Шемендюк, - должны уплачивать один налог - подоходный налог или налог на прибыль". При этом, по словам генерального директора УК "Альянс Континенталь" А.Чаленко, при выплате дохода по паю ЗПИФН, при погашении инвестиционных паев УК ЗПИФН выполняет функции налогового агента, т.е. обязана исчислить, удержать и уплатить в бюджет РФ налог на доходы физических лиц по ставке 13%".

Стоит уточнить, что, по словам управляющего директора УК "Финам Менеджмент", налоговое обязательство у инвестора наступает только в случае продажи пая. "Если инвестор продолжает владеть паями, то он свободен от налогов", - уточняет Игорь Ермаченков, аналитик ИК "ФИНАМ".

Отдельный вопрос о нерезидентах РФ, которые не имеют представительства на территории России. "Налог при погашении пая для нерезидента составляет 30%", - отмечает генеральный директор УК "Альянс Континенталь" А.Чаленко. Однако, как дополняет руководитель юридического управления компании IMAC Андрей Богданов, "в случае если иностранная организация является резидентом государства, с которым у России имеется Соглашение об избежании двойного налогоооблажения, доходы, полученные от погашения пая, облагаются с учетом такого соглашения".

Поглощая рекламу

Помимо льготной системы налогообложения, УК выделяют еще ряд преимуществ инвестирования через ЗПИФН. Как отмечает ведущий юрист юридического управления компании IMAC Оксана Секретарева, "для инвестора ЗПИФН - наиболее адекватная и прозрачная альтернатива участию в долевом строительстве". Эксперт компании IMAC подчеркнула: главное преимущество заключается в том, что инвестиционная декларация ЗПИФН предусматривает возможность размещения активов в широкий перечень объектов.

Одним из главных преимуществ ЗПИФН эксперты компании IMAC называют разделение текущей деятельности собственника недвижимости и управление самой недвижимостью. "Например, на переданное в фонд имущество не может бытьобращено взыскание", - приводит пример О.Секретарева.

Помимо этого, как считает вице-президент УК "Арсагера" Андрей Поляков, "одно из главных преимуществ инвестиций через ЗПИФН - секьюритизация вложений в недвижимость. То есть пайщик вместо недвижимости владеет обыкновенной ценной бумагой - паем, который, во-первых, может обладать биржевой ликвидностью, а, во-вторых, ликвиден больше, чем сам объект недвижимости".

Генеральный директор УК "КапиталЪ" Р.Шемендюк полагает, что "для пайщиков с небольшими инвестиционными возможностями ЗПИФН - один из немногих вариантов вложить средства на рынке недвижимости".

Директор по развитию компании Astera Марти Уилан (Marti Whelan) отмечает, что "в отличие от открытых взаимных фондов, ЗПИФН формируют относительно устойчивый пул инвестиционного капитала". Эксперт компании Astera считает, что "это позволяет менеджерам портфеля придерживаться своей инвестиционной философии, благодаря большей гибкости и контролю". "Помимо того, - добавляет Марти Уилан, - портфель предлагает инвесторам диверсификацию путем инвестирования в широкий выбор ЗПИФН, которые затем диверсифицируются в сотнях отдельных эмиссий".

Каменистое дно

Однако, декларируя достоинства ЗПИФН, управляющие компании часто забывают о недостатках. Эксперты компании Jones Lang La Salle утверждают, что если размер фонда небольшой, то большие затраты на управляющую компанию могут значительно повлиять на доходность такого фонда. Кроме того, как считают в компании Astera, брокерские издержки, которые несут на себе ЗПИФН, также снижают доходность фонда.

"Помимо этого, - продолжают эксперты из компании Jones Lang La Salle, - минимальный размер пая все равно может быть достаточно большим".

И на самом деле это так. Например, в компании "Финам менеджмент" минимальная сумма инвестирования в фонд недвижимости составляет 500 тыс. руб. Не стоит забывать о вознаграждении управляющей компании порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Но на этом расходы по обслуживанию инвестиций не заканчиваются. Размер вознаграждения остальным участникам управления - специализированного депозитария (юридическое лицо, которое занимается учетом и хранением имущества ПИФа), регистратора (юридическое лицо, осуществляющее ведение реестра владельцев инвестиционных паев) и аудитора фонда - с учетом НДС составит порядка 0,5% от среднегодовой стоимости активов фонда.

В компании "Максвелл Капитал" минимальная стоимость пая составляет 300 тыс. руб. Вознаграждение УК составит порядка 2% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда, а вознаграждение остальным участникам управления составит порядка 1,5% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Среди прочих недостатков аналитики компании Jones Lang La Salle отмечают недостаточный контроль над вложенными средствами.

В целом же, как отмечают эксперты компании Astera, "хотя ЗПИФН могут представлять интерес для людей, пытающихся воспользоваться неэффективностью ценообразования, комиссионные и ликвидность, связанные с ЗПИФН, делают их менее эффективными".

Еще одно обстоятельство, которое делает ЗПИФН менее привлекательным инструментом инвестирования, - это риски. По идее УК обязана предупредить потенциального пайщика о тех рисках, которым будет подвержен его капитал. "Как правило, - отмечает вице-президент УК "Арсагера" А.Поляков, - среди них выделяют страновой риск, валютный риск, риск снижения общего уровня цен на недвижимость, риск потери ликвидности объекта и некоторые другие".

Но при этом, как отмечает управляющий директор УК "Финам Менеджмент" С.Хестанов, "самый главный риск ЗПИФН - его непрозрачность. Пайщикам можно посоветовать покупать паи только тех ЗПИФН, чьи активы или управляющие им хорошо знакомы".

А вот эксперты компании Astera выделяют целый ряд рисков, которым подвержены средства пайщиков: "Это и способность менеджеров действовать в соответствии с требованиями инвестиционных фондов, управлять портфелем в те моменты, когда ценные бумаги погашены либо проданы, когда рынок находится в суматохе, а ожидания инвесторов относительно фондов и своих инвестиций постоянно меняются".

Как видим, ЗПИФН для России все же новый инструмент инвестирования, поэтому еще не до конца проработана законодательная база, принципы работы УК и не решен самый главный вопрос - где взять профессионалов, которые будут управлять столь быстро появляющимися на рынке ЗПИФН? Поэтому на сегодняшний день ЗПИФН остаются выгодным инструментом инвестирования лишь для профессиональных игроков финансового рынка.

Дата публикации: 14:34 15 июня 2007

Источник: bpn.ru