Кто сможет диктовать цены на новостройки?

Одно из самых заветных мечтаний участников рынка недвижимости – это управляемый рынок недвижимости. Причем управляемый непосредственно ими. За последний год было сделано несколько попыток в этом направлении со стороны как муниципальных органов, так и риелторов. Не секрет, что на московском рынке недвижимости огромное влияние на рынок и цены на нем оказывает административная власть, которая распределяла до последнего времени участки.

Казалось, эта власть почти беспредельна, однако в прошлом году двукратный рост цен заставил всех влиятельных московских чиновников развести руками: мол, ничего не можем сделать с рынком… В этом году усилия властей переместились в область социального жилья, поскольку здесь управлять ценой строительства и прочими наценками намного проще.

А в области коммерческого жилья тем временем тоже предпринимаются попытки управлять стоимостью новостроек вполне профессионально. В условиях стагнации и одновременно невозможности застройщиков «уронить» цены, чтобы не вызвать массового расторжения ранее заключенных контрактов, изобретаются различные способы управления ценой проекта. Можно снижать цену, а можно улучшать качество продукта за эту же цену, и именно такой способ будет предлагаться клиентам компанией «Миэль-Новостройки», которая предложила девелоперам услугу под названием «Управление стоимостью проектов на рынке новостроек».

Суть услуги, которую компания предлагает игрокам первичного рынка, фактически состоит в сотрудничестве и всесторонней поддержке проекта на всех этапах: от инвестирования, предпроектной подготовки и маркетингового продвижения до реализации, то есть обеспечение полного «жизненного цикла» проекта. В то же время возможно и подключение услуги на любом этапе. Как заявил председатель правления компании Григорий Куликов, при самостоятельной организации маркетинга проекта, его рекламной кампании и последующей организации продаж девелоперу понадобятся инвестиции порядка 6-10% от стоимости проекта, а услуга комплексного управления проектом обойдется ему максимум в 5,5%. К тому же компания будет участвовать в проекте своими деньгами и готова привлекать банковское финансирование на своих условиях.

Эта, казалось бы, сугубо профессиональная услуга интересна своими последствиями в случае ее успеха и востребованности. Сумев взять под свое взять под свое крыло 20% рынка новостроек, «Миэль» сможет управлять ценами на рынке в целом. А шансы на успех весьма хороши: в последний год ужесточение правил игры, повышение входного барьера на рынке новостроек создало весьма неблагоприятные условия для небольших застройщиков. Поделиться частью прибыли и остаться на рынке – один из возможных выходов для тех, кто не может отнести себя к «крупнейшим» игрокам. «Миэль» же, известный как один из главных инициаторов политики «Качество выше, но и цены все выше и выше», таким образом явно пытается удержать рынок от неконтролируемого падения. Если добавить сюда тот факт, что на сегодняшний день компания «Миэль-Новостройки» уже является одним из крупнейших инвесторов на рынке (текущий инвестиционный портфель компании включает в себя ряд проектов на 750 тыс. кв. м в новостройках Москвы и области, общей стоимостью порядка $1,7 млрд) и самым крупным продавцом квартир на первичном рынке (объемы реализации составляют порядка 400 квартир в месяц), то становится очевидным, что у них есть физическая возможность диктовать цены рынку.

С другой стороны, можно сколько угодно создавать более качественное предложение, но спрос формируется экономикой в целом, и покупательская способность большинства москвичей застыла на планке, которая почти в два раза ниже сегодняшней средней цены. К тому же попытку диктовать цены на рынке риелторской компании, пусть и крупной, могут не простить те же самые федеральные органы, которые сейчас пытаются реализовать программу «Доступное и комфортное жилье».

Прилагательное «доступное» в названии программы все же важнее, чем «комфортное», и сколь бы не говорили о том, что доступное не значит дешевое, но и запредельно дорогим оно быть не должно.

Тут вступает в силу и понимание того, что стоимость проекта – это не в последнюю очередь стоимость конечного продукта, то есть цена квадратного метра, и, взявшись увеличивать доходы застройщиков, компания «Миэль» вряд ли будет ставить своей целью увеличение количества доступного жилья на рынке.

В ближайший год, по словам Куликова, компания планирует удвоить имеющийся у нее проектный портфель (то есть довести его 1,5 млн кв. м, что составит более 16% рынка Московского региона). И эти планы подтверждаются уже идущими или завершенными переговорами с девелоперами, в том числе и крупными. Как отразятся планы некогда крупной риелторской, а теперь и консалтинговой компании на рынке новостроек в целом и смогут ли они диктовать рынку цены, покажут ближайшие полгода.

Дата публикации: 11:18 20 июня 2007

Источник: bpn.ru