Арендное многообразие

Квартирный вопрос волнует сегодня не только граждан. Бизнес, особенно малый, находится в постоянном поиске подходящих по цене и качеству помещений. Довольно часто компании пытаются решить проблему своими силами: открывают журнал и начинают звонить по телефонам, указанным в объявлениях. Как правило, критерием, определяющим выбор, является месторасположение и размер арендной ставки, особенно если приходится экономить. Но не следует забывать, что огромное значение имеет и то, сколько вы платите за офис или магазин, и то, на каких условиях вы это делаете.

Аренда

Схема взаимоотношений между собственником и нанимателем нежилого помещения довольно проста: первый передает объект недвижимости во временное владение и (или) пользование, а второй — уплачивает за это определенную сумму. Стороны подписывают соответствующий договор, в котором оговаривают условия аренды и, если соглашение заключается на срок более года, регистрируют его в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы (в столице это Москомрегистрация, или УФРС по Москве, и ее десять отделов по административным округам). Кстати, все дополнения к такому договору оформляются так же. Для организаций пошлина составляет 7500 руб., для физических лиц — 500 руб. Только после этой процедуры и начинаются собственно арендные отношения между сторонами, поэтому, чтобы не заниматься утомительным оформлением, довольно распространена практика заключения соглашений на 11 месяцев с последующей пролонгацией.

В договоре стороны вправе прописать любые условия (например, ввести строжайший запрет на курение в здании или возложить на арендатора обязанность по прочистке засорившегося туалета на этаже), главное, чтобы контрагент был с ними согласен и они не противоречили действующему законодательству. При этом обязательно нужно указать данные, позволяющие идентифицировать арендуемое помещение, а также размер арендной платы, иначе договор будет считаться недействительным.

Срок к числу так называемых существенных условий не относится. Он вполне может быть неопределенным, причем в таком случае не требуется государственная регистрация соглашения. Правда, далеко не всякий собственник на это пойдет, особенно учитывая тот факт, что закон разрешает пересматривать ставку аренды не чаще одного раза в год. Кроме того, бессрочный договор не обеспечивает прочных взаимоотношений сторон: любая из них может расторгнуть соглашение, уведомив об этом за три месяца.

Разумеется, снимать помещение у собственника, если его права на сдаваемое в аренду имущество не вызывают у вас сомнений, — наименее рискованный вариант. К тому же по истечении срока действия договора у арендатора, в случае если он надлежащим образом исполнял свои обязанности, есть преимущественное право пролонгации. Другими словами, по закону сдать площадь другому лицу собственник сможет только при условии, что прежний арендатор откажется от заключения нового договора.

Такая норма была введена, чтобы достичь баланса интересов собственника и нанимателя и защитить добросовестных пользователей имущества. Это особенно актуально сегодня, когда спрос на объекты коммерческой недвижимости в столице значительно превышает предложение. К сожалению, судебная практика по данному вопросу достаточно противоречива, поскольку принуждение арендодателя к заключению соглашения идет вразрез с положениями российского законодательства о свободе договора. Кроме того, собственник не обязан сохранять в новом контракте прежние условия — еще одна лазейка в законе, благодаря которой можно «отвадить» неугодного арендатора.

Субаренда

В столице, где подходящее помещение найти не так просто, да и дорого, некоторые дальновидные или уверенные в себе компании предпочитают снимать площади «на вырост» и не нужные пока излишки сдавать в краткосрочную субаренду. А для кого-то подобная деятельность является основным бизнесом. В соответствии с Гражданским кодексом РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передать имущество последнего в субаренду или безвозмездное пользование, а свои права и обязанности по договору аренды — третьим лицам, заложить их или внести в качестве вклада в уставный капитал, если иное не установлено законом. При такой свободе действий интересы собственника защищены тем, что ответственность перед ним все равно продолжает нести арендатор.

Закон не устанавливает, в какой форме собственник должен выразить согласие, но лучше, если оно будет зафиксировано на бумаге, например в виде дополнительного соглашения или письма. Если в договоре уже содержатся положения, позволяющие арендатору передавать имущество в субаренду, то разрешения на каждую конкретную сделку не требуется. По-хорошему, давая подобный карт-бланш, собственник принимает на себя определенный риск, поэтому юристы предлагают арендодателям выражать свое согласие на субаренду, проставив на соответствующем договоре датированную отметку. Разумеется, после ознакомления с его условиями.

Отсутствие согласия собственника может повлечь негативные последствия не только для основного, но и для субарендатора. Часто прямой запрет на передачу объекта недвижимости третьим лицам содержат договоры аренды государственного или муниципального имущества, поэтому в подобных случаях необходимо быть особенно внимательным и тщательно ознакомиться с условиями генерального соглашения об аренде.

На субарендные отношения распространяются те же правила, которые применяют к арендным (включая преимущественное право пролонгации), но с некоторыми ограничениями. Так, срок действия вторичного соглашения не может быть больше, чем у основного. То есть договор субаренды прекращает свое действие ранее или одновременно с договором аренды. При досрочном расторжении последнего по закону субарендатор имеет право заключить новое соглашение на аренду имущества, находящегося в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на прежних условиях. В отсутствие основного договора реализовать преимущественное право пролонгации не получится. Кроме того, если первый будет признан судом ничтожным, то, соответственно, такая же судьба ожидает и второй.

Важно также помнить, что договор субаренды подлежит государственной регистрации, если основной зарегистрирован. Нарушение этого правила не повлечет за собой финансовых санкций, однако сделает права субарендатора птичьими: такой договор считается незаключенным, и обратиться в суд для защиты своих интересов будет нельзя.

Продажа (переуступка) прав аренды

В объявлениях о сдаче в наем коммерческой недвижимость иногда встречаются слова «продажа прав аренды» (ППА). Что за этим стоит?

В принципе, речь идет о той же субаренде, но предлагаемое в наем помещение находится в государственной (как правило, муниципальной) собственности. Допустим, первоначальному арендатору посчастливилось заключить договор аренды с Департаментом имущества Москвы, разумеется, по более низкой, чем рыночная, ставке. Чтобы данной льготой смогло пользоваться другое лицо, оно должно купить компанию, являющуюся стороной по этому договору. Понятно, что собственника помещения в известность не ставят. В случае же, когда все происходит по закону, то есть совершается переуступка прав аренды одним юридическим лицом другому, это оформляется трехсторонним протоколом-соглашением.

Конечно, ППА имеет смысл только в случае долгосрочной аренды, иначе выгода от возможности снимать помещение со скидкой не покроет затрат на ее получение. Следует помнить, что при фактической смене арендатора (сторона по договору остается прежней, меняются лишь владельцы компании) все права и обязанности сторон остаются прежними, включая и обременения. Так, если юридическое лицо — продавец прав получило помещение под парикмахерскую с условием, что она будет обслуживать малоимущие категории населения, выхода нет, придется выполнять. А вот при официальной переуступке прав понижающий коэффициент к расчетной ставке, зависящий от вида деятельности предприятия, не сохраняется. Вопреки расхожему мнению стоимость ППА не зависит от ставки аренды. Гораздо большее значение имеет месторасположение, условия договора с собственником и, если речь идет о торговле или услугах, прибыльность бизнеса.

Большинство подобных сделок заключают в секторе торговой недвижимости и в отношении предприятий сферы услуг. Как правило, речь идет о помещениях street-retail на первых этажах и в подвалах жилых домов. Однако встречается и переуступка прав аренды площадей в офисных и торговых центрах, правда, обычно не самого высокого уровня. В высококлассных объектах пул арендаторов формируется очень тщательно исходя из концепции проекта еще на стадии проектирования. И поскольку переуступка прав не может произойти без участия собственника, финансовая способность компании купить «входной билет» стоимостью от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов еще ничего не гарантирует.

Дата публикации: 11:32 20 июня 2007

Источник: bpn.ru