Ипотека. Можно ли сделать "кабалу" чуть мягче?

Банки снижают процентные ставки по ипотеке. Это стало уже если не нормой жизни, то обычным явлением: то один, то другой банк громогласно объявляет о том, что ставки по его кредитным программам на летний период будут ниже на 0,5-1%, чем раньше. Правда, в большинстве случаев "доброта" финансово-кредитных учреждений тянет как раз на 0,5%: снижать ставки больше никто не спешит. В конце концов, зачем делать это, если даже лидеры рынка проявляют в этом вопросе осторожность.

В этом деле могут помочь ипотечные брокеры

Как отмечают эксперты, конечно, отсылка к сезонному фактору в данном случае - хорошая мина при плохой игре. На деле к улучшению условий кредитования для заемщика банки подталкивает не любовь к теплой погоде, а два куда более злободневных фактора. Первый из них заключается в том, что летом интерес потенциальных клиентов к ипотеке снижается (сказывается спад деловой активности плюс время отпусков, то есть дополнительных расходов). Второй - в том, что клиенты "научаются" все лучше считать, а подсчеты, проведенные перед получением ипотечного кредита, способны доставить удовольствие только заемщику с хорошо развитыми мазохистскими наклонностями. Людей попроще они просто могут повергнуть в шок. Чтобы не быть голословными, возьмем весьма стандартную ситуацию.

Человек хочет взять в долг у банка на покупку жилья 100 тыс. долларов на срок 17 лет под ставку в 10% годовых. В этом случае ему придется ежемесячно выплачивать банку свыше 1000 долларов в погашение кредита. В результате по истечении искомых 17 лет человек обязуется вернуть банку немногим более 200 тыс. долларов - то есть, в два раза больше, чем он брал.

Совершенно очевидно, что по мере возрастания суммы кредита, будет возрастать и размер "переплаты". Причем в геометрической прогрессии.

Правда, у этой медали есть и обратная, более приятная сторона. В случае взятия ипотечного кредита заемщик может быть с большой долей вероятности уверен, что "скрытых" комиссий не будет. В конце концов, ипотека - не экспресс-кредитование, при котором заемщик не склонен мелочиться и внимательно изучать кредитный договор. Здесь человек "влезает в кабалу" не на год, и даже не на три, а минимум на 10-15 лет, поэтому для него принципиально важным становится каждая тысяча рублей, которую он будет обязан переплатить банку. Финансовые структуры это понимают, поэтому все возможные дополнительные комиссии обычно прописывают с предельной четкостью. Обычно речь идет о комиссии банка за выдачу кредита (обычно порядка 0,8-1% от суммы кредита), плате за страхование жизни и трудоспособности заемщика (в среднем 0,5-1% от суммы кредита ежегодно). Клиент обязан уплатить и за страхование от риска повреждения недвижимости (0,2-1,5% от суммы кредита ежегодно) и риска утраты права собственности на жилье ("титульное страхование") - 0,3-0,5%. Кроме того, обычно предусматривается и плата за независимую оценку недвижимости. Правда, в этом случае комиссия невелика и составляет в среднем 100-150 долларов.

Понятно, что у многих - да что греха таить, у большинства - россиян нет иного способа улучшить свои жилищные условия, как взять ипотечный кредит в том или ином банке. Поэтому чем причитать о грабительских условиях кредитования, лучше поискать ответ на вопрос - нельзя ли хоть как-то уменьшить "размеры бедствия", и сделать ипотеку полегче, как это обещает в своей новой рекламной "наружке" Райффазенбанк. Можно, говорят эксперты, и, как ни странно, в этом деле могут помочь ипотечные брокеры. Во всяком случае, работа с ними теперь сулит клиенту не только реальное сокращение временных издержек, но и кредитование по льготным ставкам в самом банке.

Как же, скажет читатель, кредитование для клиентов брокерских фирм в банках, возможно, и льготное, зато человеку по определению придется выплатить брокеру определенную и весьма значительную сумму за его услуги. Это и в самом деле так.

Однако расчеты показывают: если банки кредитуют по льготной ставке (обычно минус 0,5-1% по сравнению со ставкой для обычного клиента), то брокерская комиссия обычно "отбивается" за первые три с небольшим года обслуживания кредита. А дальше наступает реальная экономия средств - конечно в сравнении с условиями обслуживания кредита на обычных условиях.

Ипотечные брокеры не исключают, что в перспективе банки будут идти и на новые уступки для клиентов, приходящих к ним через специализированные кредитно-брокерские фирмы. Например, уже сейчас идут переговоры о том, что комиссию брокерам за услуги должны платить не клиенты, а банки, которым "поставляются" заемщики. Или же банки должны хотя бы частично финансировать эту комиссию, которая в случае с ипотечными кредитами обычно составляет 0,5-1%. Готовы ли российские финансово-кредитные структуры к такому шагу, покажет время. Однако, как подчеркивают специалисты, на Западе такой расклад не является исключением из правил. Там очень часто крупные банки, специализирующиеся на ипотечном кредитовании, не только берут на себя оплату услуг брокеров, но и предоставляют тем же самым клиентам льготные условия кредитования - то есть, немного снижают для них ставку по кредиту или исключают из договора пункт об уплате каких-либо комиссий.

Дата публикации: 10:47 21 июня 2007

Источник: bpn.ru