Куда уходят инвесторы

Еще пару лет назад это было явлением: тысячи людей спекулировали на панельных новостройках и гордо назывались инвесторами. Сейчас все это позади: цены достигли заоблачных высот и начали падать. Инвестировать в городские квартиры нет смысла. Но куда ушли инвесторы? Куда сегодня вкладывают деньги люди с бюджетами $50-150 тыс., привыкшие "быть в недвижимости"?

В коттеджные поселки

По сравнению с переоцененными городскими квартирами загородная недвижимость выглядит весьма привлекательной. По цене средней "трешки" на Юго-Западе можно купить коттедж на Киевском шоссе, причем не очень далеко. Со спекулятивными целями покупать коттедж на вторичном рынке вряд ли имеет смысл – слишком специфический товар, а вот коттеджные поселки для этого весьма подходят.

Коттеджные поселки – это как городские новостройки: в начале строительства – привлекательная инвестиционная цена, по мере застройки девелопер периодически поднимает цены. За год стоимость строящегося коттеджа в поселке может спокойно вырасти процентов на 30-40. Схема инвестирования сходная с городскими новостройками. Впрочем, и риски те же: у большинства застройщиков "плохие" документы, сроки окончания стройки затягиваются, качество строительства невысоко.

Коттеджные поселки на сегодняшний день выглядят весьма удачным сегментом для инвестиций. Однако – плохая новость: для инвестора с бюджетом до $200 тыс. делать на рынке нечего: за такие деньги он ничего не купит, все намного дороже.

Чтобы все-таки "влезть" на этот рынок, есть два варианта. Первый – покупка коттеджа ценой, например, в $300 тыс. через ипотеку или в рассрочку. Сделать это можно и с небольшим бюджетом: первоначальный платеж по ипотеке может быть 20-30%, то есть в нашем случае $60-90 тыс. Покупать строящийся коттедж надо как можно раньше, в момент открытия продаж по инвестиционным ценам. А продавать – в течение года после покупки, после первого или второго повышения цен застройщиком. Это вариант для смелых: рентабельность операции за счет использования кредитного плеча может быть очень высокой (до 100% в год на вложенные средства), но и риски велики. К примеру, если рынок "встанет", вы остаетесь со строящимся коттеджем и недешевым кредитом, который надо выплачивать.

Другой вариант – покупка таунхауса или дуплекса. Они дешевле коттеджей. С бюджетом в $200 тыс. при определенной удаче можно купить дуплекс километрах в 30-40 от Москвы, а если повезет, то и на Новориге. Главный минус у такой операции: хороших поселков с таунхаусами и дуплексами появляется не так много, поэтому приличные варианты надо "ловить".

Отдельная тема – дальние поселки. В 70-100 километрах от Москвы вполне можно купить за $80-150 тыс. деревянный коттедж с землей и коммуникациями. Вдали от Москвы, понятное дело, интересны "поселки с природой" – на берегу водохранилища или реки, в заповеднике. Однако потенциал роста цены в них непонятен: спрос только формируется, пока это еще слишком экзотический товар.

В землю

Земля – самый непонятный и "темный" товар, и потому кажется, что здесь больше всего возможностей для спекуляций. Практически каждый "квартирный" инвестор в поисках объекта инвестирования потратил энное количество дней на осмотр полей и дачных участков в Подмосковье и соседних областях. Но редкий смог трансформировать свой интерес в реальную покупку.

Самые интересные земельные активы – в тридцатикилометровой зоне вокруг Москвы. Однако инвесторам тут вряд ли чем-то можно поживиться: все скуплено. Редкие, случайно выскакивающие на рынке участки, не выходя на рынок, приобретаются "профессионалами". "За три месяца поисков мне пришел всего один по-настоящему интересный вариант – участок в 10 километрах от Москвы по Киевскому шоссе. С недавно сгоревшим домом, с "плохими" документами, но с коммуникациями и по $5 тыс. за сотку,– рассказывает Андрей, который долгие годы инвестировал в новостройки. – Мы договорились о просмотре на следующий день, но уже в тот же вечер приехали люди и внесли полную сумму за участок под доверенность на распоряжение этим участком. Внести $150 тыс. под доверенность, которую хозяин потом может отозвать,– это выше моего понимания. Я – не игрок на этом рынке".

Чтобы найти еще дешевые земли надо ехать уже за 70-й километр, и лучше в соседние области – Калужскую, Тульскую, Владимирскую. Но и там уже не просто работать. Один мой знакомый решил "окучить" земли около Приокского заповедника, что в Тульской области. Он хотел делать бизнес на участках с коммуникациями в местных деревнях. Для этого он часто ездил в те края, заводил знакомства с местными жителями, стараясь войти в доверие, выпивал с ними. "В какой-то момент я понял, что даже здесь, в 120 километрах от Москвы, дремучих людей уже не найдешь, – говорит Александр. – Даже полуграмотная бабка, и та с гордостью теперь заявляет: "У нас сотка стоит 3 тыщи долларов". Чтобы там работать, нужен административный ресурс – либо директор колхоза, либо люди в администрации".

Один из наиболее простых вариантов – скупка дачных участков. Совершается данная операция обычно в сотрудничестве с руководителем кооператива, который не только "сдает" телефоны всех владельцев участков, но и сам уговаривает их продать наделы. В некоторых кооперативах, находящихся километрах в 80-100 от Москвы, год-два назад участки покупались по $300 за сотку, а сейчас продаются уже за $1-1,5 тыс. Покупаются участки без коммуникаций по этим ценам слабо, но их новые владельцы "держат" цены в расчете на будущий рост.

Дальние земли, в основном, покупают не для конкретных проектов, а "потому что дешево". Поэтому часто рассматривают сложные схемы: например, через покупку паев колхоза и выделение их в натуре. Сельскохозяйственная земля "в паях" в 100 километрах от Москвы может стоить всего $3-10 за сотку, однако процедура ее выделения в натуре содержит немало рисков и занимает не менее полугода в лучшем случае.

В курортную недвижимость

Русские – сегодня одни из главных покупателей недвижимости в мире. Это одновременно и вывод активов в более спокойные места, и реакция на высокие цены на недвижимость в России. Люди с бюджетами $50-200 тыс. сегодня, в основном, инвестируют в Черногорию и Болгарию. В этих странах есть теплое море, а местные жители хорошо относятся к русским и понимают наш язык. И главное – местная недвижимость по нашим меркам неправдоподобно дешева.

Небольшой домик в Черногории в прошлом году можно было купить за 50 тыс. В этом сезоне цены, скорее всего, будут значительно выше: год назад Черногория проголосовала за независимость от Сербии, и в ответ на это сербы стали продавать свои дачи на берегу моря. Продавать русским и недорого, лишь бы они не попали заклятым врагам – албанцам. В Болгарии апартаменты недалеко от моря на главных курортах типа Слънчев Бряг можно купить по цене до $1 тыс. за 1 кв. м. Болгария уже вступила в Европейское сообщество, Черногория планирует это. Именно с фактором присоединения к Европе и связываются основные надежды на рост цен. Отдельная тема – Сочи. Сюда также активно инвестируют москвичи. Цены, если принять во внимание качество моря и развитие инфраструктуры, для инвестирования совсем неинтересные. Но пиар на Олимпиаде и бюджетные вложения делают свое дело: в городе строительный бум. Большинство же покупателей квартир в новых домах – инвесторы, желающие сыграть на росте цен.

В акции, паи и деньги

В паи ПИФов и акции вложились многие "недвижимые" инвесторы. По сравнению с рынком недвижимости, который может надолго впадать в "спячку", акции и паи имеют очевидное преимущество: они намного более ликвидны. Человек, который, продавая квартиру за полмиллиона, сидел полгода без денег, это качество ценит вдвойне. Тем более, вложения в фондовый рынок дробятся в отличие от квартиры: испытывая недостаток в деньгах, всегда можно продать часть акций. В то же время, стоимость акций постоянно меняется, и не всем это по душе. Часть инвесторов после многолетних операций с недвижимостью предпочла по-простому "уйти" в деньги. Благо на рублевых депозитах можно зарабатывать под 10%. Конечно, это мало по сравнению с прошлыми прибылями, но что делать.

"Я не вижу сегодня достойных вариантов вложения. Мне кажется, почти все "недвижимые" активы сейчас переоценены, – говорит бывший инвестор Алексей. – Квартиры уже начали дешеветь. Жить полноценно за городом в Подмосковье невозможно из-за пробок и отсутствия инфраструктуры – так почему эти дома должны стоить дороже, чем на Лазурном берегу?

Цены на ту же землю поднимают искусственно. Ажиотаж подогревается пиаром "в Подмосковье больше нет земли" и "земля может только дорожать". В то же время только у десятка крупных землевладельцев более сотни тысяч гектаров, которые они не используют и не знают, что с ними делать. Так что, несмотря на моду на вложения в недвижимость, я решил остаться "в деньгах". Тем более выборы не за горами..."

Дата публикации: 10:56 21 июня 2007

Источник: bpn.ru