Инвесторы отдыхают?

Может ли московская квартира быть инструментом инвестирования? Еще совсем недавно, года полтора назад, сам этот вопрос выглядел по меньшей мере странным. Недвижимость дорожала со скоростью до 8-10% в месяц – следовательно, приобретения абсолютно любых квартир были в ту пору выгодными.

Сейчас – иначе. То, что на рынке спад и снижение цен, признают даже агентства недвижимости (а их признание дорогого стоит, потому что их доходы исчисляются в процентах от стоимости продаваемых объектов, соответственно, они признают стагнацию только в случае ее полнейшей очевидности). И возникает вопрос: а можно ли инвестировать сегодня?

Слова о словах

Для того чтобы рассуждать о чем-либо, надобно прежде всего договориться о терминах. Инвесторов на рынке недвижимости нужно разделить на три категории. Первая – спекулянты (используем это слово без всякой негативной окраски, просто как технический термин). Это те, кто купил подешевле и надеется продать подороже. Вторая – рантье, извлекающие доход от сдачи в аренду. Третья категория – люди, изобретающие различные хитроумные схемы, иногда находящиеся на грани закона или даже эту грань преступающие… Осуждать их за это мы не станем (у государства – свои интересы, у нас – свои). Просто отметим, что такие действия требуют недюжинной фантазии, аналитических способностей и склонности к риску. И назовем этих людей «комбинаторами».

Закат спекуляций

«Чем выше конь, тем больнее с него падать» – гласит народная мудрость. Вселенский стон, стоящий ныне в печати по поводу того, что «на недвижимости теперь невозможно зарабатывать», объясняется в первую очередь тем, что очень долго зарабатывать было слишком легко и просто. Недвижимость дорожала – вся, быстро и неумолимо, как бамбук, вырастающий на 15 см в день. Соответственно, для инвестирования не нужно было даже думать: покупаем все что угодно, а общий рост цен делает за нас все остальное.

Можно ли так сейчас? Эксперты убеждены, что нет. На некоторые категории недвижимости сохраняется рост: например, со скоростью около 1% в месяц продолжают дорожать элитные квартиры; есть рост цен и за городом. Но если говорить о сугубо спекулятивных операциях (т. е. краткосрочных, с вложением денег не более чем на год), то накладные расходы съедят всю прибыль. «Да, элитное жилье может вырасти в цене за год процентов на 15, – говорит Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». – Однако, во-первых, нужно не ошибиться с выбором квартиры: дорожает ведь далеко не все. Во-вторых, перепродажи всегда чреваты потерями: плата риелтору, всевозможные государственные пошлины. И в-третьих, впереди у нас череда выборов – и никто не знает, как поведет себя рынок». В общем, если есть необходимости разместить где-то свободные деньги на срок примерно в год – лучше отнести их в банк и не мучиться.

И с арендой тоже не очень…

Вся история московского рынка аренды – это история постоянного снижения ее доходности. 90-е годы вспоминаются рантье как волшебный сон – тогда квартира приносила в год до 15% своей стоимости. Сегодня и 4% годовых (т. е. опять-таки намного ниже, чем в банке) – очень хорошо. Бедные риелторы (они ведь на процентах, вы не забыли?) всеми силами стараются рынок «разогреть».

Из одного агентства – мы не будем из деликатности его называть – автору прислали такие замечательные цифры: «сдача в аренду квартиры стоимостью $120-130 тыс. приносит доход $700-800 в месяц, то есть 7-8% годовых». Даже четвероклассник заметит тут «округление»: $700-800 в месяц – это 7-8% от квартиры стоимостью $120 тыс, если же цена продажи $130 тыс., то проценты будут ниже. А более тщательный анализ и вовсе не оставляет от этой цифири камня на камне. Квартиры по $120-130 тыс. если на рынке и существуют, то самые, как выражается современная продвинутая молодежь, «аццтойные»: пятиэтажки, крайние этажи, удаленные районы. Красная цена им в аренде – $500, а для того, чтобы получить $700-800, нужна квартира поприличнее, не менее $150 тыс. в продаже. И где в этой, простите, математике накладные расходы? Квартплата, коммунальные платежи? Траты на ремонт, который хотя бы раз в пять лет делать необходимо? Временный простой квартиры, когда одни арендаторы уже съехали, а других еще не нашли? Где всевозможные риски: некоторые снимающие имеют привычку уехать, не заплатив и наболтав долларов этак на тысячу по междугородней связи? Где, наконец, 13% подоходного налога, за которым уже протягивает свою исхудалую (нефть сегодня так дешева!) руку родное государство?

Нет, на эконом-рынке заработать арендой более 4-4,5% в год невозможно. В элитном сегменте – там, говорят, до 8%. Но автор честно признается, что не перепроверял эти цифры – и есть сильное опасение, что это такой же «художественный свист» заинтересованных лиц…

По следам Остапа Бендера

Если уважаемый читатель ждет сейчас подробного описания финансовых схем, которые позволят ему сказочно обогатиться, – уважаемого читателя придется огорчить. Автор честно признается, что самого интересного не знает. А знал бы – не сказал, и не писал сейчас статьи за гроши, а «крутил» бы деньги сам и контролировал процесс откуда-нибудь с Канар. Но нет этого – и приходится рассказывать о «схемах». Самых примитивных – исключительно для иллюстрации.

Самое очевидное – это перевод квартиры в нежилой фонд для последующей сдачи в аренду под магазин, офис и т. п. При всей заманчивости (доходность до 7-8% годовых) на этом пути тоже встретятся различные тернии. Нужно очень грамотно выбрать недвижимость: все квартиры на первых этажах с окнами на станции метро и оживленные магистрали уже стали магазинами, вы заметили? Еще придется заплатить примерно по $300 за кв. м за юридический перевод в нежилое помещение. Сделать отдельный вход и ремонт. Быть готовым платить совсем другие деньги за коммунальные услуги. Обязательно – подоходный налог (арендаторов-жителей еще можно объявить своими троюродными братьями, приехавшими погостить, – такой же фокус с магазином вряд ли пройдет). И только после этого можно, наконец, насладиться приличной арендной платой – на уровне $1500 с бывшей однокомнатной квартиры.

Другая схема – она уже из числа тех, которые слегка попирают закон. Речь идет о получении жилья от города взамен квартир в снесенных пятиэтажках. Внешне все очень просто: покупаем дешево «хрущевку», дожидаемся слома, получаем новую квартиру в доме вроде П-44Т, продаем ее. В деталях, однако, сложнее. Сроки безумные: пятиэтажку могут снести года на три позже, чем обещали. И квартиру могут предоставить совсем не такую, как хотелось, а то и вовсе денежную компенсацию по оценке БТИ. Да и не продадут вам квартиру в доме под снос, честно-то говоря…

В общем, при всех разговорах о том, как выгоден бизнес под названием «быть отселяемым», автор знаком лишь с одним человеком, который реально этим занимался. Человек этот – уж поверьте на слово – очень серьезный, среди людей, регулярно получающих у него зарплату, значится один московский судья. Именно судья этот, кстати, и возвышает глас правосудия в те моменты, когда моему серьезному знакомцу власти хотят предоставить квартиру похуже. Так что только таким людям, с подобными возможностями, и имеет смысл играть в азартные игры с государством. Остальным – строго не рекомендуется…

На правах моралите

Если из сего опуса и напрашивается вывод, что инвестировать в московскую недвижимость смысла нет – то автор, видит бог, не хотел этого. Весь вопрос в сроках и конкретных жизненных обстоятельствах. Если нужно куда-то деть деньги на год и при этом нет ни опыта, ни знакомств – не стоит корчить из себя финансового супермена, несите деньги в банк, там они целее будут. Если же инвестиция планируется лет на 10, то почему бы и не в недвижимость? Остановка и некоторое снижение цен, наблюдающиеся сейчас на рынке, – это дело явно временное. «С 1991 года цены на недвижимость поднимались и опускались несколько раз», – напоминает Юлия Афонькина, эксперт по недвижимости агентства «Кутузовский проспект». Однако если взять общий итог, то в начале 90-х однокомнатная квартира в Москве стоила $6000… Думается, что сколько бы ни продлился нынешний кризис и как бы ни снизились цены, люди, сделавшие инвестиции 15 лет назад, все равно окажутся в выигрыше.

Не забудем и о том, что недвижимость – это еще и жилье. Если у вас подрастает ребенок, через несколько лет ему понадобится собственная квартира. Купить ее сейчас (если есть такая возможность) – хорошая идея, потом все равно будет дороже. А временно свободную квартиру можно и сдавать в аренду, считает Наталья Усова, заместитель директора департамента реализации компании «МИАН-Девелопмент», даже при минимальной арендной ставке прибыль будет достаточно ощутимой.

Дата публикации: 12:37 22 июня 2007

Источник: bpn.ru