Загородная аренда: спрос и ставки растут, предложение снижается

Лето - сезон аренды загородных домов. Конечно, загородная недвижимость пользуется спросом у арендаторов и в другое время, однако, по мнению экспертов, опрошенных агентством "Интерфакс-Недвижимость", лето на рынке аренды и в переносном смысле - наиболее горячая пора. Как и где арендовать загородный дом? На какие цены можно рассчитывать при аренде дома, например, в Подмосковье? Как избежать неприятных сюрпризов? Какая ситуация сложилась на рынке аренды загородной недвижимости и чего ждать в будущем? Обо всем этом агентству рассказали специалисты столичного рынка недвижимости.

"Пред-арендная" подготовка

Снять летом загородный дом хотят многие, но не многие знают, с чего начать. "Поиск дома для аренды лучше начинать с изучения вопроса, - считает генеральный директор компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов. - Например, можно посоветоваться со знакомыми (они, кстати, могут порекомендовать хороший коттедж, который снимали когда-то сами). Кроме того, отмечает Т.Сайфутдинов, "знакомые могут сориентировать по ценам, рассказать о своем опыте и о других важных моментах".

Руководитель направления аренды "МИАН-агентство недвижимости" Наталья Сивко тоже считает, что при поиске дома можно иногда воспользоваться помощью знакомых. "Если речь идет о домиках в садовых товариществах, то предложения нужно искать через знакомых или просто объезжать садовые товарищества, - советует Н.Сивко. - Если же речь идет о коттедже в организованном поселке, то лучше обратиться в риэлторское агентство".

"Следующий шаг в изучении рынка - сбор информации в Интернете, - говорит Т.Сайфутдинов. - Многие неподготовленные клиенты удивляются реальному положению дел, так как не представляют специфику рынка. Они считают, что чем дальше жилье от центра города, тем оно должно быть дешевле. Поэтому, выделяя из семейного бюджета 5 тысяч долларов, они хотят снимать новый дом в охраняемом поселке, из кирпича или дорогого оцилиндрованного бруса, на большом участке и не дальше 20 км от Москвы. Представьте себе их разочарование, когда брокер начинает им показывать старые дома в районе стихийной застройки".

Начальник отдела маркетинга компании "Квартал" Александр Яниковский считает, что сегодня у потенциального арендатора есть два пути подготовки к аренде. "Необходимо изучать частные объявления и искать подходящий вариант самостоятельно, либо доверить поиск дома риэлторам, - советует А.Яниковский. - В первом случае нужно посвятить процессу поиска много времени и принять на себя некоторые риски, а второй вариант может увеличить расходы арендатора".

Выборная технология

Специалисты рассказали, на что следует обратить внимание при выборе дома для аренды. Выбор загородного дома для аренды прежде всего определяется пожеланиями клиента, говорит специалист отдела аренды загородной недвижимости отделения "Центр загородной недвижимости" корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Ирина Глова. При этом она отмечает, что, "существуют общие требования к параметрам загородного дома: расположение, инфраструктура, состояние дома, а также состояние и площадь участка".

Тимур Сайфутдинов предупреждает, что начинать искать жилье в аренду нужно заранее. "Сейчас наблюдается острый дефицит на рынке дорогой загородной аренды, - рассказал Т.Сайфутдинов. - Этот сегмент еще не освоен девелоперами, при этом спрос постоянно растет - в столице открывается все больше представительств крупных зарубежных и региональных компаний, топ-менеджеры которых являются потенциальными арендаторами загородных домов".

Если говорить о сезонной аренде, то, по мнению Т.Сайфутдинова, чтобы снять дом на летний сезон (май - сентябрь) поисками стоит озадачиться еще в феврале - марте". По мнению заместителя директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Марии Жуковой, при выборе дома следует внимательно взвешивать соотношение цены и качества дома.

"Сейчас общим для всех арендаторов является требование к планировке, - рассказала М.Жукова. - Подавляющее большинство арендаторов ищут дома с мебелью. Вопрос ее наличия будет принципиален в случае краткосрочной аренды. Элитные коттеджи (от $10 тыс.) должны быть оснащены дорогой и качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Дома, не обустроенные мебелью и техникой, как правило, сдаются на 20-30% дешевле".

М.Жукова отмечает что большое значение клиенты придают участку земли, на котором находится дом. "Желательно, чтобы площадь его была не менее 15-ти соток, с садовыми или лесными деревьями, - считает она. - К элитным домам требуются участки с ландшафтным дизайном".

Законное основание

Внимательное отношение к юридическим аспектам сделки - очень важный момент при аренде дома, уверены специалисты. "При выборе каждый клиент ориентируется прежде всего на свои предпочтения, а вот множества "подводных" правовых вопросов может не учесть, - предупреждает Наталья Сивко. "Прежде чем подписывать договор найма, необходимо удостовериться, что человек, предлагающий дом, в действительности его владелец, - отмечает она. - По вашему требованию он должен показать свидетельства на строение и на землю, в противном случае существует риск столкнуться с неожиданностями".

"Как правило, в договоре прописывается срок сдачи объекта в аренду, который по обоюдному согласию может быть продлен или сокращен, - говорит Н.Сивко. - Для предотвращения ситуации, при которой арендодатель в одностороннем порядке решит расторгнуть договор, я рекомендую в договоре аренды обязательно прописать штрафные санкции. Следует обратить внимание на минимальный срок, до которого хозяин должен вас предупредить о досрочном расторжении, чтобы была возможность подобрать другой вариант; финансовую компенсацию, так как цены на загородное жилье в разгар сезона возрастут. Таким образом, вы сможете застраховаться на случай недобросовестных хозяев, меняющих условия. Но при этом будьте готовы, что штрафные санкции пропишут и для вас".

"Оптимальный вариант избежать ошибок, связанных с юридической стороной вопроса - обращаться к профессиональным брокерам даже в том случае, если жилье найдено без их помощи", - считает Тимур Сайфутдинов. "Чаще всего споры по договору аренды возникают в случае досрочного прекращения пользования арендованным имуществом - как по инициативе арендатора, так и арендодателя, - отмечает Т.Сайфутдинов. - По общему правилу любой договор может быть расторгнут только по согласию сторон". "Особенно четко следует прописать в договоре финансовые взаимоотношения", - советует Мария Жукова.

Неприятные сюрпризы

Если люди снимают загородное жилье впервые, они плохо себе представляют этот рынок, и подчас их ждут неприятные сюрпризы, рассказал Тимур Сайфутдинов. Как отметила Ирина Глова, "одним из неприятных сюрпризов при аренде загородного жилья может стать несоответствие внешних условий и интерьера самого дома".

"Возможно разочарование и в выборе места", - добавила И.Глова. Наталья Сивко при выборе дома советует обращать внимание и на бытовые моменты. "Например, в непосредственной близости от приглянувшегося вам дома идет строительство коттеджа, - говорит Н. Сивко. - Задумайтесь, а не будет ли эта стройка мешать вам? Узнайте у хозяина или соседей, как долго она продлится, есть ли какие-то "ремонтные" часы".

Александр Яниковский предупреждает о возможности попасться на удочку мошенников. "Существуют менее дорогие, но рискованные варианты, которые должны вызвать подозрения у будущего арендатора, - рассказывает А.Яниковский. - Некоторые "частные" агентства недвижимости (обычно без названия и юридического адреса) за $50-100 предлагают список адресов, по которым можно проехаться самостоятельно. Но никаких гарантий такое агентство не дает. Во время осмотра объектов арендатора не сопровождает риэлтор, а услуга считается оказанной и аванс не возвращается, даже если адреса фиктивные".

Также, по словам А.Яниковского, "вызывают подозрение заниженные цены на дома из категории "выше среднего", или предложение избежать юридического оформления аренды, а вместо этого устно договориться с хозяином, или оформить все в виде расписки. В этом случае велик риск стать жертвой обмана, так как права арендатора никак не защищены".

Вопрос цены

Столичные эксперты рассказали "ИФ-Недвижимость" о разбросе цен на аренду домов в Московском регионе. "На стоимость как продажи коттеджа, так и его аренды, заметно влияет удаленность от Москвы", - рассказал Александр Яниковский. Он также отметил востребованность коттеджных поселков, расположенных в более благоприятной с экологической точки зрения 30-километровой зоне от МКАД. "Цену также во многом определяет сезонность, - говорит Ирина Глова. - Так, летом цены будут выше, нежели зимой." Она также отмечает, что новые дома будут стоить больше. Исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая сообщила, что на сегодняшний день на рынке большинство коттеджей под аренду предлагается в охраняемых поселках площадью 500-700 кв. метров.

По данным Марии Жуковой, в настоящий момент за $300-700 в месяц предлагаются дачи, расположенные на различном расстоянии от МКАД, которые объединяет следующее - это небольшие (до 60 кв. метров) деревянные домики без удобств, либо половинка такого дома, с хозяевами, проживающими во второй половине.

За $800-1500 в месяц можно арендовать коттедж на расстоянии до 60 км от МКАД, общей площадью от 100 до 200 кв. метров, с баней, возможно канализацией и центральным отоплением, с более-менее оборудованной кухней. За $2-5 тыс. в месяц предлагаются коттеджи в пределах 25 км от МКАД. Как правило - это кирпичные дома от 100 до 500 кв. метров с качественной внутренней отделкой, приличной мебелью, канализацией и центральным отоплением. В доме может быть камин, сауна, на участке баня, гараж, гостевой дом. Коттеджи от $5 тыс. до $10 тыс. мало отличаются от описанных выше по отделке и наполнению, но предлагаются они, как правило, в элитных коттеджных поселках. Коттеджи от $10 тыс. - это построенные и отделанные по индивидуальному проекту дома, расположенные в традиционно элитных местах (в основном по Рублево-Успенскому шоссе).

Наталья Сивко рассказала о самых дорогих предложениях в московском регионе: "От $15 тыс. в месяц, но, как правило, не дороже $25-40 тыс. - "особенные" места. По типу строения - это резиденции или особняки в полном смысле этого слова, площадью от 500 кв. метров с тремя-четырьмя уровнями, эксклюзивной отделкой и мебелью, суперсовременной бытовой техникой. Размер участка - не менее 25 соток (в более удаленных местах речь может идти и о гектарах) с вековыми деревьями.

Для объектов этой ценовой категории должен быть предусмотрен домик для прислуги или охраны, гостевой дом, бассейн, часто - выход на открытую воду. Сам поселок должен быть хорошо охраняемый с развитой инфраструктурой. И, конечно, одно из основных требований - солидные соседи".

Время и деньги

Специалисты рассказали, чем руководствуются арендаторы при определении сроков аренды. "Существует несколько категорий съемщиков, - говорит Тимур Сайфутдинов. - Прежде всего, это семейные пары с детьми. Наша практика показывает, что пары начинают искать загородный дом, когда в семье появляется второй ребенок. Арендовать дом хотят те, кто присматривается к покупке коттеджа и хочет проверить такой образ жизни. Другая категория - это те, кто наоборот, решил для себя, что не готов строить дом и не хочет его содержать.

Многие иностранные компании арендуют загородное жилье для своих сотрудников высшего звена. Эти категории съемщиков арендуют жилье на годы. Другой вид аренды - сезонная. Чаще всего ее выбирают москвичи, у которых есть квартира в столице.

Они не хотят переезжать за город на совсем, но при этом с удовольствием проводят на природе лето. Жены с детьми живут за городом постоянно, а мужья часто остаются дома в Москве в течение рабочей недели и приезжают к семье на выходные".

По мнению Марии Литинецкой, на рынке аренды загородной недвижимости практически нет краткосрочной аренды, и собственники стремятся заключить договор аренды на продолжительный срок. "Средний срок аренды коттеджа составляет 1 год, минимальный - 6 месяцев, - отмечает она. - Безусловно, существует возможность аренды дома на выходные или праздники, однако в таком случае стоимость аренды многократно возрастает и может составить в отдельных случаях $15-20 тыс. в сутки". По данным Натальи Сивко, самые распространенные сроки аренды загородных домов это - сезон (от 3 до 5 месяцев с мая по сентябрь) и длительный срок (от года).

Спрос снижает предложение

Как отмечают специалисты, главная тенденция рынка аренды домов в столичном регионе - повышение спроса при падении количества предложений. "Рынок аренды непривлекателен для инвестиций, - рассказал Тимур Сайфутдинов. - Прибыли по сравнению с застройкой на продажу несопоставимы. Поэтому, за редким исключением, девелоперы не рвутся в этот сегмент.

Чаще всего на рынок выходят единичные предложения. А людей, который хотят выехать за город и при этом не готовы покупать себе дом, становится все больше. Низкая рентабельность арендных поселков пока отпугивает девелоперов. Но это временно. Цена земли и стройматериалов растет. Рентабельность девелопмента падает. Поэтому огромный спрос на аренду при поддержке "долгих" иностранных инвестиций скоро должен сделать свое дело - арендные поселки начнут появляться в большем объеме в самое ближайшее время". Что касается тенденций в предпочтениях арендаторов, то они, по мнению Марии Литинецкой, все больше склоняются к домам площадью 400-800 кв. метров, на больших участках с выходом к лесу и к воде.

Дата публикации: 17:06 25 июня 2007

Источник: bpn.ru