Модные кладовые

Сегмент складской недвижимости, который еще недавно по уровню инвестиционной активности заметно отставал от торгового и офисного секторов, переживает в Петербурге настоящий прорыв. В окрестностях города строятся сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня. Рынок активно осваивают сетевые девелоперы, в том числе международного происхождения. Западные инвестиционные фонды и финансовые институты охотно вкладывают деньги в строительство комплексов высокого класса, особенно если в тандеме с ними работают логистические операторы.

По прогнозам аналитиков, за два ближайших года предложение профессиональных складских площадей увеличится по крайней мере вдвое, превысив 1 млн кв. м. У новорожденного рынка наблюдаются характерные болезни роста. Спрос и предложение разбалансированы. Разные эксперты оценивают дефицит качественных складов в Петербурге от 1,5 млн до 3,5 млн кв. м.

Однако с учетом заявленных темпов строительства он может быть ликвидирован уже к 2010 г., после чего рынок перейдет в стадию насыщения. Многие логистические операторы сетуют, что девелоперы предлагают товар, не соответствующий их требованиям и по завышенным арендным ставкам. Строящиеся комплексы крайне неравномерно распределяются по карте города. Главными кладовыми Петербурга обещают стать Шушары, в то время как стратегически важное северное направление явно недооценено инвесторами.

Места хранения

По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости на 1 января 2007 г., в Петербурге насчитывалось 4908 складских строений общей площадью 5 662 200 кв. м. Кроме того, еще примерно 684 200 кв. м складов расположено во встроенных помещениях, в основном сосредоточенных в подвалах и цоколях жилых зданий. То есть совокупное складское пространство Петербурга — это 6,34 млн кв. м, или 8,2% всего нежилого фонда города. “К сожалению, около 26% городских складов располагается сегодня в местах со сложной транспортной доступностью, — говорит заместитель председателя комитета по инвестициям и стратегическим проектам Николай Асаул. — Поэтому администрация будет делать упор на перемещение этих комплексов ближе к КАД и будущей трассе ЗСД. В генплане развития Петербурга предусмотрено 26 промышленно-логистических зон. Это не означает, что подлежат ликвидации склады в центре города. В его границах будут четко определены магистрали, где сохранится движение грузового транспорта. В привязке к этому дорожному скелету и должны размещаться логистические комплексы, чтобы в "медвежьих углах" не простаивали неэффективно используемые площади. Конечно, такая миграция будет происходить не в директивной форме, а с использованием рыночных механизмов, доступных нам сегодня”.

В мае 2007 г. правительство Петербурга скорректировало перечень промышленно-логистических зон, подлежащих первоочередному развитию, в том числе за счет городского бюджета. В него попали девять территорий: “Шушары”, “Металлострой-2”, “Конная Лахта”, “Нойдорф” (пос. Стрельна), “Красносельская”, “Рыбацкое”, “Ручьи”, “Территория севернее лесопарка Ново-Орловский” и “Каменка”. Для этих зон должна быть в первую очередь составлена градостроительная документация и осуществлена комплексная инженерная подготовка.

По данным Becar Realty Group, в Петербурге на долю складов класса А приходится лишь 3% всего предложения, доля класса В — 8%, остальные объекты относятся к категориям С и D. По подсчетам экспертов компании Knight Frank, общее пространство комплексов категорий А и В составляло на начало 2007 г. 505 000 кв. м. Около 80% этих площадей используется их владельцами для оказания логистических услуг или хранения собственных грузов. В Colliers International (Петербург) называют цифру 350 000 кв. м (без учета терминалов, построенных компаниями для внутренних нужд).

Специалисты “Астера Онкор” приводят показатель в 760 000 кв. м качественных складов, половина из которых не представлена на открытом рынке и используется самими собственниками. Рынок остается закрытым, информация о нем не систематизирована, чем и объясняется приблизительность оценок. Однако очевидно, что по объему складских площадей Петербург существенно отстает от Москвы и европейских городов.

По данным компании Knight Frank, диапазон арендных ставок для объектов класса А составляет $105-130 за 1 кв. м в год, для класса В — $80-110. Это так называемая triple net — очищенная арендная ставка, которая не включает операционные расходы, оплату коммунальных услуг и НДС. Коммуналка и эксплуатация в среднем добавляют к ставке еще $40 за 1 кв. м в год для складов категории А и $30 — для категории В.

По наблюдениям специалистов Colliers International, в течение прошлого года арендные расценки на помещения высокого уровня практически не изменились, несмотря на имеющийся дефицит площадей. Это связано с тем, что большинство девелоперов ориентируются на крупных арендаторов, которых на рынке не так много (не более 20 компаний).

Стоимость ответственного хранения в качественных складских комплексах составляет в среднем $0,3-0,5 за паллето-место в день, не включая погрузочно-разгрузочные работы и НДС. За прошлый год тарифы увеличилась примерно на 5% (данные Colliers International). По подсчетам Praktis CB, помещения категории С сдаются по $60-90 за 1 кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей).

Если рассматривать структуру спроса, то 36% потенциальных арендаторов нужны объекты площадью до 1000 кв. м, 41% клиентов претендуют на блоки по 1000-3000 кв. м. На склады размером более 10 000 кв. м приходится лишь 4% всех заявок (данные компании Knight Frank).

Уровень вакантных помещений в складских комплексах классов А и В+ специалисты Praktis CB оценивают в 1,1%, на объектах категории В чуть свободнее — 4,3% пустующих площадей, в С-классе вакантно 7,2%. Это, с точки зрения экспертов, свидетельствует о наибольшем рыночном потенциале складов уровней А и В+.

Респектабельные кладовщики

До недавнего времени терминалы, отвечающие европейским стандартам, строили для собственных нужд лишь крупные производители (JFC, “Ригли”, “Бритиш Американ Тобакко Россия”), торговые сети (“Искрасофт”, “Агроторг”, “Лента” и др.), а также логистические компании (Containerships Lld Oy, НКК, Avalon Logistics, “Астрос Логистик”). В 2006 г. в складской сектор наконец пришли серьезные инвесторы. Основная тенденция — сетевой подход к развитию бизнеса и включение логистических центров в состав многофункциональных коммерческих комплексов.

“Почему современные склады выгодны девелоперам? Возможно, они не столь доходны, как офисные центры высокого класса, зато просты в строительстве и эксплуатации. На сегодня это наиболее легкий и наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости, — комментирует генеральный менеджер компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Олег Барков. — Ожидаемая доходность на собственный капитал при реализации складских проектов составляет 18-21%.

Средняя доходность инвестора (ставка капитализации) при покупке уже готового объекта — 12-13%. Средняя окупаемость проектов — 6-9 лет”.

Оценки аналитиков относительно объема ввода качественных складских площадей в 2006 г. расходятся в разы. В Knight Frank называют цифру 130 000 кв. м, в Colliers International — 98 000 кв. м, в Praktis CB — 176 000 кв. м, а в “Астера Онкор” — и вовсе более 300 000 кв. м. Такой разброс данных связан как с дефицитом информации о проектах (особенно о тех, что не появляются на свободном рынке), так и с разными представлениями консультантов о том, какие складские объекты можно причислить к качественным.

Среди комплексов, запущенных в 2006 г., стало существенно меньше тех, что предназначены для нужд собственников. По данным Becar Realty Group, их доля составила 35% в общем объеме введенных в эксплуатацию площадей (в 2005 г. она достигала 60%). Заметнее всего расширилось складское пространство в Пушкинском и Московском районах, где было запущено соответственно 38% и 36% всех новых площадей — данные компании “Астера Онкор”.

Среди наиболее значимых открытий прошлого года — частичный запуск многофункционального транспортно-логистического комплекса класса А на Кубинской улице, 73 (промзона “Предпортовая-1”), который будет располагать самым крупным в России внутренним (“тыловым”) контейнерным терминалом. После завершения строительства, намеченного на III квартал 2007 г., пропуская способность комплекса составит более 1 млн т грузов в год. Проект реализует ГК “Интертерминал”, принадлежащая ЗАО “Биг Сити” и ОАО “Грин Марк”. В активе группы уже есть действующий объект — складской комплекс “Интертерминал-Парнас” на севере города. На Кубинской улице инвестор осваивает участок в 18,4 га. Площадь складских помещений класса А составит 68 745 кв. м. Общая сумма инвестиций — около $63-65 млн. Расчетный срок окупаемости — 5-7 лет.

В прошлом августе компания “Алерс Санкт-Петербург” (входит в бельгийскую группу компаний Ahlers International) открыла вторую очередь логистического терминала “Астрос Логистик Центр” в Горелово (около 15 000 кв. м). Бельгийцы рассчитывают возвести здесь еще четыре складских блока, чтобы довести общую площадь терминала до 72 000 кв. м.

Среди других комплексов, запущенных в 2006 г., — объекты компании “Евросиб-Терминал” на Предпортовой улице (4500 кв. м), Lipsanen на Кубинской улице, 71 (около 20 000 кв. м) и др. Перечисленные проекты реализованы в основном логистическими компаниями. В 2007 г. картина изменится. На рынок выйдут первые крупные терминалы, построенные девелоперами и предназначенные для сдачи в аренду.

Инвестиции — на склад

Самым масштабным открытием обещает стать первая очередь комплекса “МЛП Уткина заводь”, заложенного в июле 2006 г. в д. Новосаратовка (в 200 м от границы с городом) на внутренней стороне КАД. Девелопер — компания “Международное логистическое партнерство” (МЛП) осваивает участок около 40 га, который находится в его собственности. Общая площадь будущего терминала класса А — около 200 000 кв. м. Его первая очередь сдается в эксплуатацию в сентябре 2007 г., вторая должна быть готова в I квартале 2008 г. Объем инвестиций в сооружение комплекса оценивается в $150 млн. Эти средства предоставил немецкий банк Hypo Real Estate.

Весной 2007 г. пул арендаторов в первой очереди терминала был сформирован полностью. Главный якорь — логистическая компания Relogix, которая забронировала 55 000 кв. м на 10 лет. Общая сумма контракта превышает $60 млн. Эта сделка стала самой крупной на региональном (если не на российском) рынке складской недвижимости в 2006 г. Еще 15 000 кв. м арендовала компания РЛС (также логистический оператор).

В 2007 г. МЛП приступит к строительству терминала-близнеца в Шушарах, который выйдет на рынок в 2008-2009 гг. В целом в планы компании входит создание сети складских терминалов в России и в ближнем зарубежье общей площадью около 1,5 млн кв. м.

Во II квартале 2007 г. сдается в эксплуатацию терминал класса А PNK-2 в Шушарах (в 900 м от КАД, на Московском шоссе) общей площадью 40 200 кв. м. Комплекс состоит из трех корпусов по 13 400 кв. м (включая офисные помещения), которые сдаются целиком. Этот проект реализует инвестиционная компания Fleming Family & Partners. Ей же принадлежит соседний комплекс PNK-1 (около 14 500 кв. м), сданный в эксплуатацию в конце 2005 г. Британцы приобрели фактически готовый проект у девелопера — компании PNK Logistics. К этому моменту на все площади уже был найден один арендатор — логистический оператор Tablogix, работающий в Москве, Подмосковье и Новосибирске. Этот склад стал первым приобретением Fleming Family & Partners в Петербурге, а теперь британцы решились выступить в роли девелопера.

К концу 2007 г. должна финишировать первая очередь терминала “Логопарк Нева”, тоже расположенного в Шушарах. Он, как и все перечисленные объекты, возводится на бывших с/х землях, приобретенных в собственность (площадь участка — около 26 га). Проект реализуют британский инвестиционный фонд Raven Russia Ltd и логистическая компания Avalon Group. “Логопарк Нева” станет первенцем общероссийской складской сети Megalogix, в которую по плану войдут терминалы категории А в 15 российских городах.

Общая площадью комплекса — 129 000 кв. м. Всю первую очередь займет логистический оператор Avalon Logistics — “дочка” Avalon Group. Остальные площади (74 000 кв. м) выставляются на рынок блоками от 5000 кв. м. Raven Russia Ltd и Avalon Group выступают соинвесторами в пропорции 50:50. Стройка разбита на три фазы и должна финишировать в середине 2008 г.

“Логопарк Нева” — не единственный складской объект Raven в Петербурге. По двум другим британцы работают в тандеме с московской компанией “Эспро Девелопмент”, которая управляет этими проектами. К концу 2008 г. вблизи аэропорта “Пулково” должны быть построены два комплекса (А-класса) на смежных участках общей площадью 15 га: “Кулон-Пулково” (примерно 34 000 кв. м) и “Пулково-Эстейт” (около 60 000 “квадратов”).

Среди других складских объектов, которые по плану завершатся в этом году, — терминал класса В “Старая деревня” на Мебельной улице, 12 (около 20 000 кв. м), новая очередь проекта “Астрос Логистик Центр” в Горелово (еще примерно 15 000 “квадратов”), транспортно-складской терминал “Руслан” (14 800 кв. м) в Шушарах, еще один комплекс категории А в Шушарах (около 20 000 кв. м) от компании “ПАН”, которая до сих пор специализировалась на девелопменте в центре Петербурга, первый блок складского терминала класса А “Обухово” (около 37 000 кв. м), инвестор — УК “Теорема”. Кстати, этот объект, который планируется сдать целиком в 2008 г., претендует на статус самого крупного в городской черте (83 000 кв. м). По разным экспертным оценкам, объем ввода качественных складских площадей в этом году составит 400 000-600 000 кв. м.

Естественно, наиболее привлекательны для девелоперов участки, прилегающие к действующим и возводимым участкам Кольцевой. Больше всего складских строек заявлено на южном направлении. Абсолютный лидер по темпам строительства — Пушкинский район с пос. Шушары (около 450 000 кв. м), на 2-м месте — Всеволожский район Ленобласти (более 80 000 кв. м) — данные “Астера Онкор”. Инвесторов вдохновляет близость к порту и стратегическому московскому трафику, а также просторные владения бывших совхозов. Весьма популярен юго-запад и юго-восток. Много проектов заявлено на востоке, что объясняется не столько его перспективностью для логистов, сколько наличием здесь свободных участков. Стратегически важен север, который пока еще мало освоен складскими девелоперами.

“Мы прогнозируем, что в 2007 г. будет сдано около 400 000 кв. м качественных складов. Причем речь идет только об объектах, предназначенные для коммерческого использования. План на 2008 г. — примерно 800 000 кв. м. Дальше — больше. Например, на территории Шушар, не считая соседней промзоны "Предпортовая", заявлены проекты общей площадью 1,6 млн кв. м”, — комментирует Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании “Knight Frank Санкт-Петербург”.

Самая грандиозная из складских строек — логистический парк класса А “Колпино” от компании “Евразия Логистик”, дочерней структуры инвестиционно-промышленной группы “Евразия”. Она заявляет себя как сетевой девелопер. В планах — за пять лет возвести 16 складских комплексов (в общей сложности более 4 млн кв. м) в России, Казахстане и на Украине.

Под Петербургом на участке 187,7 га (8 км от КАД по трассе Е-95) запланирован терминал общей площадью 700 000 кв. м. Проект разбит на четыре фазы, первую из которых (200 000 кв. м, поделенных на пять корпусов) предполагается сдать в 2008 г. В 2010 г. объект должен быть готов целиком. “Пул арендаторов уже формируется, причем многие компании будут присутствовать сразу в нескольких наших региональных комплексах”, — отмечает руководитель проекта компании “Евразия Логистик” Сергей Мариничев.

Прошлым летом компания White Days Investments (“дочка” инвестфонда White Days) приобрела около 40 га земли во Всеволожской районе рядом с КАД и пос. Янино под логистический терминал высшей категории размером 200 000 кв. м. Второй аналогичный комплекс (около 100 000 кв. м) White Days Investments построит в Подмосковье.

Среди других масштабных замыслов — совместный проект финского инвестфонда EPI (Evli Property Investments) Russia и финской же девелоперской компании “ЮИТ Лентек”. Терминал класса А общей площадью около 160 000 кв. м по плану откроется в 2008 г. в Горелово. В августе будущего года комплекс в Шушарах (около 52 000 кв. м) намерена запустить компании AKM Logistics. Финская Sponda Plc весной этого года приобрела участок 46 га в Ленобласти под строительство складского терминала. А литовская Hanner на 20 га запланировала комплекс в 106 000 кв. м.

Инвесторы сегодня включают складские терминалы и в состав крупных многофункциональных центров. Например, компания “Цветы” предусмотрела их в своем промышленно-логистическом парке, под который отведено около 217 га в Ломоносовском районе (территория МО “Виллозское сельское поселение”). Корпорация “Пантикапей” отдает 50 га земли под складской комплекс класса А (250 000 кв. м) в рамках проекта “Мегаполис “ЛенКАД” (между Юкками и Порошкино).

Одни не хотят, другие не могут

Многие логические операторы и конечные пользователи складов сетуют на то, что девелоперы предлагают им по завышенным расценкам не тот товар, который им необходим. Застройщики в основном рассчитывают на крупных западных арендаторов, предлагая нарезку площадей от 5000 кв. м и игнорируя, таким образом, значительную часть существующего спроса. Кроме того, далеко не все операторы имеют горизонт планирования, позволяющий заключать договоры на 7-10 лет, как хотелось бы того девелоперам.

“Мы, как логистический оператор, могли бы легко заполнить продукцией клиентов склад площадью 100 000 кв. м. А через несколько месяцев — еще такой же. Спрос со стороны зарубежных компаний, которые стремятся выйти в Петербург со своими товарами, огромен. Но арендные ставки на качественные площади, которые девелоперы сегодня обозначают как рыночные, для нас непосильны. Тарифы у складских операторов Петербурга и так выше, чем в Голландии, Бельгии или Венгрии. Поэтому мы предпочитаем строить склады для себя сами. В Москве это получается даже заметно дешевле”, — говорит главный инженер компании “Ниеншанц” Валерий Минашкин.

“Предложение складов высокого класса в Петербурге практически отсутствует, за исключением единичных проектов. Поэтому арендные ставки отбивают у логистических компаний средней руки охоту снимать площади. Кроме того, и петербургские, и московские девелоперы стремятся к гигантизму. Проекты менее 50 000 кв. м — огромная редкость, а это отпугивает как самих операторов, так и конечных клиентов. Зачастую те не хотят, чтобы на складе размещалась продукция еще 3-4 компаний такого же профиля. А в крупных комплексах это неизбежно. Сегодняшний рынок — рынок продавца, поэтому девелоперы крайне неохотно учитывают конкретные пожелания будущих операторов”, — полагает региональный директор логистической компании Kuehne + Nagel Владимир Новоженин.

“Некий момент истины наступит в 2009 г., когда завершатся сразу несколько крупных и значимых складских проектов. Очевидно, что к этому времени также изменятся требования арендаторов к техническим параметрам комплексов и к набору предоставляемых услуг, — говорит старший консультант департамента офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International (Петербург) Кирилл Малышев. — Несомненно, повышенное внимание будет уделяться управлению складами. Пока девелоперы не акцентируют на этом внимание, хотя первый опыт привлечения как российских, так и западных УК на рынке уже есть. Спрос и предложение неизбежно будут двигаться навстречу друг другу. Причем не столько по уровню ставок, сколько по другим условиям аренды (срокам, размеру сдаваемых блоков, качеству сервиса и проч.)”.

Дата публикации: 17:31 25 июня 2007

Источник: bpn.ru