Дефицит хороших условий

Объемы офисного строительства растут, но недостаток помещений класса «A» очевиден. О масштабах дефицита красноречиво говорят цифры: в 2006 году было построено около 900 тыс. кв. метров новых офисов, причем 720 тыс. из них пришлось на классы «А» и «В» (всего их около 5 млн кв. метров), и тем не менее спрос все еще существенно превышает предложение. По данным, которые приводит «СКМ-груп», показатель свободных офисов сегмента «А» в среднем составляет 2,3%, а зданий уровня «В» – 4%. С учетом площадей, находящихся на стадии реконструкции и развития, к 2010 году объем столичного рынка офисов всех классов достигнет 35 млн кв. метров, что близко к порогу насыщения. Сегодня большая часть офисных площадей – помещения класса «С»: по разным оценкам они занимают от 7,5 до 8 млн кв. метров.

«Заявленные объемы строительства офисов класса «А» на 2007 год – около 880 тыс. кв. метров, – говорит директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль» Айдар Галеев. – Реально будет введено не более 550–600 тыс. Сегодня уровень вакантных площадей едва ли превышает 1,5–2% – это очень низкий показатель».

По мнению специалистов DeltaRealty, одним из ключевых факторов роста количества сделок на рынке офисной недвижимости является благоприятная ситуация в России, связанная с увеличением себестоимости строительства, продуманной политикой и рыночными реформами, проведенными правительством. На рынок вышли новые игроки, в том числе ведущие западные компании-инвесторы, в прошлом году на долю офисных помещений пришлось уже 34% от общей доли вложений в сектор коммерческой недвижимости. «Спрос на качественные офисные объекты растет, требования арендаторов к помещениям становятся все строже, – замечает вице-президент по стратегическому развитию Blackwood Михаил Гец. – Тем не менее сегмент помещений класса «А», как правило, состоит из офисов представительского класса, и спрос на них формирует примерно один и тот же пул арендаторов».

Как отмечают специалисты, с начала 2007 года спрос на офисы класса «А» немного снизился, зато возрос интерес к категории «В». Это связано в первую очередь с недостаточным количеством помещений высшей категории и, как следствие, ростом арендных ставок. А также с тем, что сегмент офисов категории «B» становится все более насыщенным и дифференцированным как по качественным характеристикам объектов, так и по их географическому расположению.

Признак породы. Поскольку по-настоящему качественных офисных помещений мало, легко можно выделить их основные характеристики. Так, несмотря на тенденцию децентрализации рынка коммерческой недвижимости и создание новых деловых центров на окраинах города, самыми престижными все еще остаются помещения, расположенные в центре Москвы. Особенно это актуально для представительских офисов. «Помимо качественных инженерных систем и коммуникаций, обеспеченности парковой зоной и рациональных планировок, предъявляются существенные требования к архитектуре, видовым характеристикам и общему имиджу окружающего района, – добавляет Михаил Гец. – К сожалению, объектов, соответствующих всем этим требованиям, в центре совсем немного, свободных площадей в них почти нет, а арендные ставки намного выше средних по рынку». От расположения зависит очень многое. Собственно, престижными считаются Запад и Юго-Запад, однако элитными тамошние офисы назвать нельзя, хотя они и относятся к классу «А» по другим характеристикам. Считается таковым и комплекс «Крылатские Холмы», но по арендным ставкам видно, что это не элита. Востребованы районы возле станций метро «Белорусская», «Таганская».

Собственно, расположение офисного здания – один из основных факторов, сказывающихся на цене. Помимо этого важно учитывать площадь, качество строительных, инженерных и планировочных решений, наличие парковки и сформированного пула арендаторов. Базовые арендные ставки на офисы категории «А» колеблются в диапазоне $0,5–0,9 тыс. за кв. метр в год.

Однако помещения не просто качественные, но и элитные (назовем их самыми качественными) будут стоить дороже – $1,1–1,4 тыс. за кв. метр в год. За первый квартал 2006 года цена кв. метра офисных помещений класса «А» выросла на 35–40%, а арендные ставки – всего на 10%, этот разрыв привел к тому, что сроки окупаемости готовых площадей выросли с пяти-шести до восьми-девяти лет.

В 2007 году западные компании-консультанты, начавшие активную работу на российском рынке коммерческой недвижимости, ужесточили требования к классификации офисных помещений. Они подготовили новую классификацию, более соответствующую стандартам развитых стран. В ней сформулированы критерии, позволяющие разделить все имеющиеся качественные площади на три класса: «А», «В+» и «В-». По большому счету, помещения, которые ныне относятся к классу «С», вообще выпадут из классификации, станут «неформатными», соответственно, усилятся требования к другим офисам. В итоге более половины помещений, относящихся сегодня к классу «А», переместятся на нижние строчки «В+», а некоторые – и на «В-» Основная часть требования касается размера помещений и инженерных коммуникаций.

В «СКМ-груп» отмечают, что по итогам изменения классификации из 5,5 млн кв. метров московской офисной недвижимости к высшей категории можно будет отнести не 1,3 млн, как ранее, а всего лишь 650 тыс. Среди главных требований к офису класса «А» – центральная система управления зданием, совершенная система отопления и кондиционирования, эффективная планировка с коэффициентом потери площадей не более 12%. Новым требованием является наличие только одного собственника у здания. Вообще же, существует 20 обязательных и 7 факультативных параметров офиса высочайшего уровня – только при соблюдении 19 обязательных и 4 факультативных параметров здание может быть отнесено к категории «А».

«Необходимо помнить: элитность офиса подразумевает эксклюзивность, – замечает Айдар Галеев. – Эксклюзивным может быть расположение (например, рядом с Кремлем), архитектура и брэнд (скажем, «Москва-Сити»), ориентация на исключительных клиентов (площади в особняках)».

Тенденции и прогнозы. Многие арендаторы обратили внимание на качественные помещения за пределами Третьего транспортного кольца из-за дефицита таковых в центре и высоких ставок, однако эти здания считаются все же не такими престижными, несмотря на все свои достоинства. Но в ближайшем будущем из-за нехватки площадей под новую застройку и ограниченных ресурсов реконструкции элитные офисы появятся и на периферии Москвы – иного выхода просто не будет.

Снижения стоимости аренды, по мнению специалистов, ожидать не стоит, рост составит 8–10% в год. «Изменяется сам процесс строительства, проектируемые объекты становятся все более масштабными, – говорит партнер компании Knight Frank Андрей Петров. – Ужесточаются и требования к помещениям, что отчасти связано с приходом на российский рынок крупных западных застройщиков, внедряющих высокие технологические и управленческие стандарты. Стоимость выкупа технических условий увеличивается в среднем на 30% в год». Кроме того, ограничивается количество участков, пригодных для качественной офисной застройки, что приводит к удорожанию доли города. В результате циклы строительства смещаются и объекты сдаются с задержкой. Профессионалов для решения этих проблем все еще очень часто приходится привлекать с Запада, а это – очередная ступень удорожания проекта в целом.

Со временем интерес будет проявлен к большим бизнес-паркам, с гостиницами и апартаментами, торговыми центрами (причем часть из них расположится за пределами МКАД). Например, о возведении такого комплекса до 2010 года заявили IKEA, группа «Ист Лайн» (оператор аэропорта Домодедово), Экспобанк в партнерстве с Blackwood.

Дата публикации: 12:52 26 июня 2007