Как правильно переуступить права на квартиру?

Затягивание сроков строительства, изменение финансовых обстоятельств или покупка квартиры в инвестиционных целях – вот причины, которые заставляют граждан переуступить свое право на квартиру в новостройке. Закон предписывает определенные правила такой сделки.

Новый закон – новые правила

1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве. Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу этого закона.

Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по договору. Это можно сделать с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, то застройщик уже не считается должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Кроме этого, можно переуступить свои права после исполнения обязательств по уплате денег, прописанных в договоре. Предусмотрен также альтернативный порядок уступки – это перевод долга на нового участника долевого строительства. Договор уступки права заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

До закона

До принятия Закона об участии в долевом строительстве покупка квартиры в новостройках оформлялась различными видами договоров: договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве и т. д. Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве действует уже больше двух лет, определенная группа «бывших» дольщиков еще осталась. Кто-то из них до сих пор ждет окончания строительства, кто-то ожидает регистрации права собственности. К сожалению, на таких граждан новый закон не распространяется. Могут ли они переуступить свои права по договору? Как происходит уступка прав по договору у них?

Уступка права может произойти до того момента, как дом сдадут в эксплуатацию, то есть в промежуток времени от заключения договора инвестирования или какого-либо другого договора до момента принятия дома в эксплуатацию. Нужно ли разрешение другой стороны договора на уступку требования? По общему правилу, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так, например, гражданин заключил договор инвестирования и решил переуступить свое право требования другому гражданину. Если в договоре между организацией-застройщиком и первым гражданином не содержится условия, в соответствии с которым переуступка права требования без разрешения организации-застройщика не допускается, то инвестор без проблем может переуступить свои права по договору другому лицу.

Как должны быть оформлены отношения по переуступке прав по договору до начала действия закона № 214?

Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.

Но в то же время должник (например, застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.

К сожалению, несоблюдение сроков сдачи жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, после чего те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время граждане уступают свои права другим лицам. В этой ситуации первоначальный кредитор, уступивший право требования, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником. Но первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором за недействительность переданного требования.

Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но также в результате универсального правопреемства в правах кредитора. Это означает, что все права лица, по которым он был кредитором, переходят к его правопреемникам. Это происходит в случае смерти гражданина. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, в случае смерти участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Дата публикации: 10:36 27 июня 2007

Источник: bpn.ru