Складская недвижимость. Небеспроигрышная лотерея

Сегодня девелоперы так активно берутся за складские проекты, что впору назвать это модным поветрием. По данным аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в 2006 году в коммерческую недвижимость России было инвестировано 3,4 млрд евро, из которых 500 млн евро (почти 15%) пришлось именно на склады. Основная причина подобного интереса — беспрецедентная доходность данного сегмента в 15–18% годовых, что значительно превышает среднеевропейские показатели и практически гарантирует приток средств в этот сегмент в течение ближайших лет. Но так ли неминуем успех?

Эксперты единодушны: для того чтобы проект был удачным, недостаточно просто построить склад. Огромную роль играет профессионализм девелопера и его умение не только справляться с неминуемыми трудностями, но и предвидеть их. Как рассказал генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков, основные сложности возникают на этапе оформления земельных правоотношений. По его мнению, проблема заключается в крайне запутанной бюрократической процедуре. Как правило, участок, который отводят под проект, имеет статус земли сельскохозяйственного назначения, и его перевод из одной категории в другую — сложный и длительный процесс. К тому же далеко не всегда удается найти площадку, подходящую для реализации складского проекта. «Она должна находиться в хорошем месте, быть правильной формы, а технические условия на нее должны быть получены, — добавляет директор департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Кизимов. — Отыскать такое непросто».

Впрочем, в подобных вопросах, особенно если речь идет о сборе подписей и различных согласований, девелопер скорее выступает стороной страдательной. А вот качество самого проекта зависит только от него. По словам Максима Шакирова, директора департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International, в складском сегменте работает много компаний, для которых это направление деятельности не является профильным. Как следствие, часто возникает непонимание сроков реализации, нехватка финансовых ресурсов и самое страшное — неправильно выбранная концепция.

Вообще, неопытность девелопера грозит ему же серьезными убытками. Например, очень важно не допускать брака в строительных работах, поскольку любые трещины, неровности и прочие проблемы с полом или какие-либо недоделки на крыше могут стоить слишком дорого.

При строительстве жилого дома здание подсоединяют к коммуникационным сетям. В случае со складом на участке никаких сетей, как правило, нет. Поэтому вопрос, как проводить к объекту электричество и воду, является головоломным. Как считает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties, подведение коммуникаций к участку зачастую дорогостоящий и трудный процесс, потому задача девелопера — подобрать для строительства такой участок, чтобы эти затраты не сделали проект нерентабельным. Специалисты уверены, что именно коммуникации повышают себестоимость складских помещений, которая в ряде случаев может доходить до 800 долл./кв. м.

Еще один опасный прокол начинающих складостроителей — невнимание к тому факту, что разные типы товаров требуют разных условий хранения. «Часто девелоперы ориентируются на некие усредненные технические характеристики, не учитывая особенностей логистики своих потенциальных клиентов, — замечает ведущий аналитик консалтинговой компании RRG Татьяна Скок. — В результате арендаторы сталкиваются с нехваткой погрузочно-разгрузочных ворот, с полами, не выдерживающими нужной нагрузки, и т. п.».

Отдельного разговора заслуживает выбор месторасположения будущего комплекса. Правильный адрес имеет значение не только для жилого дома, офиса или торгового центра. Поэтому строить склад на имеющейся у девелопера площадке только потому, что она у него есть, — занятие рискованное. Ведь важны и расстояние от объекта до потенциальных потребителей, и выходы к основным транспортным артериям, и степень загруженности шоссе и магистралей. При этом, несмотря на расхожее мнение, наличие рядом железнодорожной ветки вовсе не является безусловным конкурентным преимуществом, уверен Игорь Жуков. «Затраты на строительство путей и на автоматику очень велики, — рассуждает эксперт, — компания вкладывает в это значительные средства, а потом выясняется, что арендаторам «железка» либо вообще не требуется, либо нужна не в полном объеме, поскольку пока этот вид транспорта, к сожалению, с логистической точки зрения уступает автомобильному по целому ряду грузов».

Также довольно распространенной ошибкой, по мнению Игоря Жукова, является нарушение соотношения между площадью застройки и размером участка. Между тем на один квадратный метр складских помещений должно приходиться столько же квадратных метров свободной территории, чтобы не возникало помех для движения техники, осуществления погрузочно-разгрузочных работ, парковки. С ним согласен и начальник управления стратегического развития департамента инвестиций в недвижимость банка «Российский кредит» Аркадий Воловник. «Если строить офисный центр площадью 10 тыс. кв. м, то для этого потребуется участок в 1 тыс. кв. м, а если строить склад такого же размера, то в десять раз больше», — замечает он.

«Порой девелоперы исходят из каких-то своих представлений о функциональности, — сетует заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании «ЭНТЕР Логистика» Дмитрий Темников. — Мы часто сталкиваемся с тем, что имеющиеся на рынке объекты не подходят для нашей деятельности: либо у них низкие потолки, либо мало ворот, либо чрезвычайно маленькие площадки для разворота автотранспорта». «Бывает, что плохо организовано внутреннее пространство или неверно рассчитан шаг колонн, и при установке оборудования и стеллажей происходят большие потери полезной площади», — добавляет Татьяна Скок. Иногда в целях повышения экономической отдачи от объекта увеличивают высоту потолков, однако в итоге это может оттолкнуть часть потенциальных арендаторов, поскольку излишняя высота склада накладывает ряд ограничений на систему противопожарной безопасности.

Наконец, сгубить хороший проект может неправильная ценовая политика. «Довольно часто девелоперы стремятся самостоятельно заниматься маркетингом и не хотят обращаться в консалтинговые компании», — соглашается Максим Шакиров. К этой же группе заблуждений относится и нежелание тратиться на профессиональную службу управления объектом.

В целом опрошенные нами эксперты, охотно рассуждая о трудностях реализации складских проектов, так и не смогли ответить на вопрос, какие именно объекты можно назвать неудачными. Впрочем, если критерием успешности считать отсутствие вакантных площадей и заключенные с арендаторами договоры на пять-семь лет и более, то удивляться подобной уклончивости респондентов не приходится. Правда, не подлежит сомнению и то, что с наступлением относительного насыщения рынка требования к качеству объектов заметно возрастут и девелоперам придется вести серьезную работу над ошибками.

Дата публикации: 10:55 28 июня 2007

Источник: bpn.ru